Особенности купли-продажи жилых помещений

1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;

• цена договора;

• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем.

3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при про­даже жилого помещения необходимагосударственная регистрация самого дого­вора купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.

ВОПРОС 50. Понятие, предмет и стороны договора мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне определенное имущество в обмен на другое.

2. Предметом договора мены являются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

3. Каждая из сторон по договору мены признаетсяпродавцом в отношении передаваемого товараи покупателем в отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы «Общих положений о купле-продаже».

По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то раз­ницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.

Право собственности к сторонам переходит одновременно после ис­полнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.

ВОПРОС 51. Понятие, стороны, предмет и форма договора дарения

1. По договорударения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, иму­щественное право (требование) к себе или и третьему лицу либо освобожда­ет или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от прошения долга).

Договор дарения является односторонним и безвозмездным. Он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной фор­мой распоряжения своим имуществом на случай смерти является завещание.

2. Сторонами договора дарения являются:

• даритель, то есть лицо, которое добровольно лишает себя определен­ного имущества;

• одаряемый, то есть лицо, которое принимает дар.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще зап­рещает дарение определенным категориям лиц: государственным служа­щим, служащим местного самоуправления и т. п. Не допускается дарение между коммерческими организациями. Закон разрешает дарение «обычных подарков» (стоимостью не выше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени лиц, признанных недееспособными, их законными представителями.

Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между супругами.

Предметом договора дарения могут быть:

вещи (в том числе деньги и ценные бумаги);

•имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему лицу;

•освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Не могут быть предметом дарения веши, изъятые из оборота, и исклю­чительные права (право авторства и пр.).

4. Договор дарения, обязывающий дарителя передать вещь в будущем (кон-сенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в устной форме, за исключением случаев:

• дарения имущества юридическим лицом, если стоимость дара превы­шает пять установленных законом размеров оплаты труда;

• дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государ­ственная регистрация.

Права и обязанности сторон по договору дарения

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор иотказаться от принятия дара. При этом даритель вправе потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

• изменения его имущественного или семейного положения либо состо­яния здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

• злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, чле­нов его семьи или близких родственников. В этих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2. Даритель обязан возместить убытки одаряемого, возникшие вследствие недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда одаряемому и не предупредил последнего. За явные недостатки, оче­видные в момент передачи дара, даритель ответственности не несет.

Даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому. если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит или он был не вправе распорядиться подаренным имуществом.

3. Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

• очевидной неблагодарности одаряемого, которая выразилась в поку­шении на жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоро­вью дарителя, лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата подаренной вещи могут требовать его наследники;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты;

• неплатежеспособности дарителя и совершения договора дарения в те­чение шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несос­тоятельным (банкротом);

• право на отмену дарения может быть предусмотрено в договоре на слу­чай, если даритель переживет одаряемого.

В случае, если подаренная вещь не сохранилась к моменту отмены даре­ния, даритель не вправе требовать возмещения ее стоимости в деньгах, за исключением случаев наличия вины одаряемого в несохранении вещи.

4. Если иное не предусмотрено договором,права одаряемого, которому обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопреем­ства к другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства пе­реходят к его наследникам.

5. Пожертвование - это дарение вещи или права в общеполезных целях, то есть использования для определенной общеполезной цели.

вопрос 52. Общие положения о ренте

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

Разновидности договора ренты:

^у постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ ной ренты.

3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бес­срочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое перелается по договору ренты, может бытькакдвижимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и

одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возни­кает только после передачи оговоренного имущества в собственность пла­тельщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является

существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному

нотариальному удостоверению

Разновидности ренты

1. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, от­личающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессроч­ная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты'.

• граждане;

• некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой орга­низации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреем­ства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в дого­воре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщи­ком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

• задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

• неплатежеспособности плательщика ренты;

• нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты;

• перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между

несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут догово риться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Вопрос 53. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличаюшейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится и:

других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обя зательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

• выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

• расторжения договора и возмещения убытков;

• возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты

ВОПРОС 54. Общие положения о договоре аренды

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за пла­ту во временное владение и пользование или пользование. Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

• аренда - срочный договор;

• аренда - возмездныи договор;

• объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные не­потребляемые вещи. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

• договор заключен на срок более одного года;

• однаиз сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру: использование имущества по назначению, обеспечение его сохран­ности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

• готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если

такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды счи­тается возобновленным на неопределенный срок.

4. Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обя­занности арендатор вправе:

• потребовать передачи имущества;

• расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причи­ненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необ­ходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причинен­ного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непос­редственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

• досрочного расторжения договора.

5. Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по об­стоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухуд­шаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендода­тель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

6. В случае использования арендатором имуществане по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

• передавать имущество в безвозмездное пользование;

• передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

• вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в

уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого

взноса в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

• арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

• арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

• отделимые улучшения остаются у арендатора;

•арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя.

ВОПРОС 55. Аренда транспортных средств

1. По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется пре­доставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользо­вание.

Виды аренды транспортных средств:

• аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставле­ние арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации; -.

• аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

2. Особенности аренды транспортных средств:

• обязательная письменная форма договора;

• здесь не применяются правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на зак­лючение нового арендного договора;

• арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транс­портное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры;

• особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавли­ваются транспортными уставами и кодексами.

3. Отличительные черты аренды транспортного средства с экипажем:

• обязанность по производству как капитального, так и текущего ремон­та лежит на арендодателе;

• арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуата­цию транспортного средства в течение срока договора;

• арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, чле­ны которого являются работниками арендодателя;

• расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а расхо­ды, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, - арендатор;

• обязанность по страхованию транспортного средства и ответственность за ущерб, причиненный в связи с эксплуатацией транспортного сред­ства, лежат на арендодателе;

• арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, толь­ко если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия кото­рых он несет ответственность.

4. Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа:

• арендатор обязан производить как текущий, так и капитальный ремонт транспортного средства;

• арендатор своими силами осуществляет управление и техническую эк­сплуатацию транспортного средства;

• арендатор несет обязанности по страхованию транспортного средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его эксплуатацией.

ВОПРОС 56. Аренда зданий и сооружений

1. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предос­тавить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную догово­ром арендную плату.

2. Закон ограничивает аренду жилых помещений:

• юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого поме­щения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простои пись­менной форме путем составления единого документа, подписанного сторо­нами. Если срок действия договора больше одного года, то обязательна государственная регистрация договора.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписа­ния передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.

3. Арендатор здания или сооружения получаетправо пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необ­ходима для нормального пользования им.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразова­ний, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендован­ного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обя­занностям сторон по договору аренды

Аренда предприятий

1.По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арен­датору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользо­вание, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

2. Отличительные черты договора аренды предприятия:

• предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательс­кой деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), обо­ротные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужива­ния), права требования и долговые обязательства;

• не могут передаваться по договору аренды права, полученные на осно­вании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом дея­тельности;

• обязательно уведомление кредиторов предприятия.

Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или дос­рочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убыт­ков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия;

• договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;

• передача предприятия осуществляется по передаточному акту;

• обязательная государственная регистрация договора;

• арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субарен­ду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценно­сти и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

• арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предпри­ятия улучшения;

• арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности.

ВОПРОС 57. Договор финансовой аренды (лизинг)

1.По договоруфинансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приоб­рести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

2. Обычно лизинговые отношения касаютсятрех лиц: продавца имуще­ства, его приобретателя - арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга.

В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду.

В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя аренда­тор вправе потребовать расторжения договора лизинга.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании сро­ка аренды имущество переходит в собственность арендатора.

3. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора куп­ли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арен­датор наделяется правами и обязанностями,как если бы он был покупа­телем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по усло­виям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли- продажи.

Глава 58. Договор найма жилого помещения

Понятие и правовое регулирование договора найма милого помещения

•• По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое поме­щение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юри­дическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.Предметом договора является жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техничес­кому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

2. Разиовндностя договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

• договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

• договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

• различны основания расторжения договоров социального и коммер­ческого найма жилья;

• различен объем прав сторон;

• квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавли­вается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

3. Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Основными федеральными законами, регулирующими жилищные от­ношения, являются:

• Гражданский кодекс РФ;

• Жилищный кодекс РСФСР 1983 года;

• Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 17 июня 1999 года №113-ФЗ).

Вопрос 61. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по ини­циативе наймодателя:

• задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором;

• разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или дру­гими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимате­лю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохране­нием договора найма жилого помещения в силе;

• непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудов­летворительного технического или санитарного состояния;

• использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для из­менения своего поведения;• нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе

установить годичный испытательный срок.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о растор­жении договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судеб­ного решения на срок не более одного года.

ВОПРОС 63. Общие положения о договоре подряда

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее ре­зультат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и опла­тить его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним и возмезд-ным.

2. Кроме собственно договора подряда выделяются некоторыеспециаль­ные виды договора подряда, на которые общие положения о договоре под­ряда распространяются, если это не противоречит специальным нормам об этом договоре:

• бытовой подряд;

• строительный подряд;

• подряд на производство проектных и изыскательских работ;

• подрядные работы для государственных нужд.

3. Основные условия договора подряда:

• работа выполняется из материала подрядчика, его силами и средства­ми, если иное не предусмотрено договором;

• способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком;

• риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона, если иное не установлено законом или договором;

• риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик;

•^ существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания работ. Если эти сроки не согласованы, то договор считается незаклю­ченным. Именно нарушение этих условий договора рассматривается как просрочка и влечет соответствующие последствия. Стороны могут уста­новить и промежуточные сроки выполнения работ, а также установить меры ответственности за их нарушение;

• если в договоре подряда не определена цена работ, то договор считает­ся заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравни­мых обстоятельствах взимается за аналогичные работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

При производстве сложных работ цена обычно определяется сметой Смета может быть:

а) твердой, когда ее изменение допускается только в случае существен­ного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком или оказываемых ему третьими лицами услуг либо иного имущественного изменения обстоятельств, за которые стороны не отвеча­ют (ст. 451 ГК «Изменение и расторжение договора в связи с существен­ным изменением обстоятельств»);

б) приблизительной, возможность изменения которой заложена в са­мом договоре, например: в случае возникновения необходимости проведе­ния дополнительных работ и соответственного повышения цены работ. В этом случае подрядчик сообщает об указанной необходимости заказчику, а заказчик либо соглашается с изменением сметы, либо расторгает договор и оплачивает подрядчику уже произведенную часть работ. Если же подряд­чик произвел дополнительные работы без уведомления заказчика, то за­казчик вправе при приемке результата работы оплатить его по ранее согла­сованной цене;

• в случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установ­ленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распре­деление полученной экономии между подрядчиком и заказчиком;

• неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки ре­зультата работ несет просрочившая сторона;

• риск случайной невозможности достижения результата работ несет под­рядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное;

• качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

4. Возможно участие в договоре подряданескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. В этом случае они являются соли­дарными должниками (кредиторами):

• при неделимости предмета обязательства;

• при выполнении работ в связи с осуществлением предпринимательс­кой деятельности;

• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору подря­да третье лицо без согласия заказчика, если иное не установлено законом или договором. В этом случае заказчик заключает договор подряда с гене­ральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субподрядчиком.

Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Ге­неральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за действия за­казчика. Непосредственное предъявление требований заказчиком субпод­рядчику и наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в законе или в договоре (точнее, в обоих догово­рах: генерального подряда и субподряда).

5. Подрядчик обязан:

v/ принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имуще­ства, полученного от заказчика;

• использовать материалы экономно. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и воз­вратить остаток материалов заказчику (либо по соглашению сторон уменьшить цену работ);

• своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок гото­вый результат заказчику;

• соблюдать требования и качество работы;

• немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение ра­бот до его решения в следующих случаях:

а) при обнаружении непригодности для выполнения работ материа­лов, оборудования или технической документации, предоставленной за­казчиком;

б) при возможных неблагоприятных для заказчика последствий при Указанных им способах выполнения работ;