Понятие жилищного права
- совокупность правовых норм, регулирующих отношения в области жилищной сферы, в том числе в области, связанной с учетом жилищного фонда, распределением жилья, а также возникающие в связи с использованием жилых помещений.
ЖП характеризуется тем, что входящие в его состав нормы не утрачивают отраслевой принадлежности, это комплексная отрасль законодательства, в которую входят нормы из конституционного, административного, гражданского права.
Жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов.
Источники:
· Конституция
· ФЗ, ключевое значение у Жилищного кодекса и у Гражданского кодекса. Ст. 5 ЖК устанавливает приоритет ЖК, а ст. 3 ГК – приоритет ГК. Возникает коллизия. Нужно исходить из ст. 3 ГК в случае, когда нормы принадлежат гражданскому праву, но это лишь общее правило, могут быть исключения. Например, п. 3 ст. 672 – установлен приоритет жилищного законодательства, но это исключение, которое нельзя толковать расширительно. Только проблема со специализированным наймом, такого в ГК нет, т.к. в момент принятия ГК специализированный найм входил в социальный, поэтому применяя п.3 ст. 672 нужно использовать историческое толкование, т.е. в отношении специализированного найма также приоритет жилищного законодательства.
Постановление ВС № 14 от 2.07.09, п. 4: также приоритет гражданского законодательства в области регулирования коммерческого найма.
· Подзаконные нормативные акты федерального уровня
Постановление Правительства РФ от 28.01.06 № 47
Постановление Правительства от 21.05.05 № 315
Постановление Правительства от 21.01.06 № 25 и др.
· НПА субъектов РФ
Закон СПб от 19.07.05 № 407-65
Закон СПб от 4.04.06 № 100-15 « О специализированном жилищном фонде СПб»
Ст. 13 ЖК устанавливает компетенцию субъектов в области регулирования жилищных отношений
· Ст. 14 ЖК устанавливает компетенцию органов местного самоуправления, соответственно по данным вопросам органы м/с могут принимать свои НПА. Но в СПб все эти вопросы отданы на уровень субъекта.
Понятие и виды жилищных фондов.
Ст. 19 ЖК: Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Ст. 15 ЖК: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Пригодность для постоянного проживания – это объективная категория. Ключевые требования содержатся в Пост. Пр-ва № 47.
Если формально помещение учтено как жилое, значит, в таком качестве его и надо воспринимать. Постановление КС о разрешении регистрации по месту жительства не имеет никакого значения в данному случае, т.к. он затрагивал лишь административные отношения.
Весь единый жилищный фонд РФ классифицируется определенным образом.
По форме собственности: сколько есть форм собственности, столько и есть видов жилищного фонда (частный, государственный и муниципальный).
В зависимости от целей использования (п. 3 ст. 19):
· Социального использования – договор социального найма.
· Индивидуальный – договор безвозмездного пользования, или ссуда. Это попытка размывания правовых форм, опосредующих жилищные правоотношения. Отношения регулируются главой 36 ГК, что полностью разрушает все гарантии гл. 35.
· Коммерческого использования – договор коммерческого найма. Это составная часть любого жилищного фонда.
· Специализированный – договор специализированного найма
Нарушен принцип стабильности жилищного фонда (все перемещения помещений из одной категории в другую должно быть зафиксировано определенным образом). Если гражданин решит свое помещение сдавать на коммерческой основе, то он автоматически перемещает свое помещение из индивидуального фонда в коммерческий без всякого внешнего показателя, без учета.
Основания возникновения жилищных правоотношений.
Жилищное правоотношение – правоотношение по владению, пользованию и ограниченному распоряжению чужим жилым помещением, без приобретения права собственности на него, поэтому правовой формой, опосредующей жилищные отношения, будет договор (найма жилого помещения). При этом институт найма жилого помещения распадается на три разновидности.
Договор коммерческого найма жилого помещения.
Термина коммерческий наем нынешнее законодательство не знает, это устойчивое доктринальное обозначение.
Ст. 671 ГК: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Характеристика:
1. Консенсуальный
2. Возмездный
3. Двусторонний, синалагматический
Стороны:
Наймодатель – любые субъекты права, но обязательно наличие титула. Неоправданное ограничение, договор консенсуальный, а требуется титул. Этот подход проходит через все договорные конструкции, опосредующие передачу имущества во временное владение и пользование.
Наниматель – только гражданин, никаких особых условий к фигуре гражданина закон не предъявляет.
Предмет:
Только жилое помещение (ст. 673). Никаких нормативов закон не устанавливает.
Срок:
Ст. 683 – устанавливается соглашением сторон, существует предельный срок в 5 лет. Это условие не относится к существенным, есть восполняющая норма. Именно поэтому невозможно существование такого договора на определенный срок.
Цена:
Определяется соглашением сторон, условие о размере платы не относится к числу существенного условия. Изъятие из общего принципа: ранее для недвижимости цена всегда имела существенное значение
Форма:
Письменная форма, независимо от условий договора, субъектного состава и срока. Но нет специальных требований к такой письменной форме. Нет особых правил о последствиях ее несоблюдения – общие правила главы 9.
35 глава не предусматривает необходимости госрегистрации такого договора – следовательно, она не нужна для договора. Это сознательное допущение законодателя для того, чтобы облегчить оборот и снять социальную нагрузку с государства.
Социальный наем
Ст. 60 ЖК: По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Субъектный состав:
Наймодатель – публично-правовое образование, либо управомоченное им лицо. Обязательной предпосылкой вступления наймодателя в отношения – наличие права собственности.
Наниматель – только гражданин, который соответствует требованиям, обозначенным в законе:
· Гражданин должен относиться к категории нуждающихся в жилых помещениях (ст. 51). Нуждаемость определяется, исходя из нормативов, нуждающимся признается гражданин, обеспеченный жилыми помещениями, менее учетной нормы, которая устанавливается органами субъектов. В СПб – ст. 3 Закона № 407-65 – 9 кв.м. общей площади для проживающих в отдельных квартирах или домах и 15 кв.м. для проживающих в коммунальных квартирах.
Нуждающимися признаются также граждане, проживающие в домах, не соответствующих нормам и регламентов и граждане, проживающие в жилых помещениях вместе с лицами, больными хроническими формами тяжелых заболеваний, список которых установлен Правительством.
· Гражданин должен относиться к категории малоимущих, порядок признания таковыми устанавливается субъектом, исходя из доходов, приходящихся на каждого из членов семьи и стоимости имущества, принадлежащего им. Установлено в Законе СПб № 407-65. Учитывается лишь имущество, подлежащее налогообложению. По общему правилу требуются обе указанные предпосылки, но законом субъекта или ФЗ могут быть установлены иные категории нуждающихся. В Законе СПб № 407-65 есть такие категории.
· Гражданин должен быть поставлен на учет, должна подойти очередь или должны иметься основания для внеочередного предоставления
· Должно быть решение о предоставлении помещения
Предмет.
Жилое помещение должно относиться к жилищному фонду социального использования, должно находиться в пределах данного населенного пункта, должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (законодатель забыл упомянуть «благоустроенное», однако очевидно, что она должна быть).
Жилое помещение должно соответствовать установленным нормам, для СПб нормы предоставления определены ст. 5 Закона 407-65.
Договор социального найма бессрочен.
Будучи разновидностью договора найма, договор социального найма всегда носит возмездный характер. Малоимущие освобождаются от платы за наем, но это не меняет характер договора.
Ст. 63 ЖК – письменная форма договора, но нет специальных последствий ее несоблюдения.
Наём специализированного жилого помещения
Ст. 100: По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Специфика субъектного состава:
Наймодатель: обязательность наличия права собственности, только публично-правовое образование, либо управомоченное им лицо.
Наниматель: только гражданин, который обладает определенными предпосылками, но эти предпосылки во всех 7 случаях будут разными.
Предмет.
Пригодные для постоянного государства и благоустроенные жилые помещения, при этом они должны быть предварительно отнесены к указанному фонду спец органом и в подобном качестве учтены. Соответствующее жилое помещение должно быть не менее установленных нормативов. Норма устанавливается для каждой из 7 категорий. Для служебных жилых нормативов общих нормативов быть не может.
Срок.
Это срочный договор. Срок будет различным, применительно к отдельным разновидностям жилого фонда.
Это возмездный договор.
Содержание жилищных правоотношений.