Обязанности арендатора

1. Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Самой по себе обязанности пользоваться, у него нет! Если пределы использования арендатором нарушаются, арендодатель может потребовать расторжения договора.

2. Должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести все расходы по содержанию.

Это общее правило, законом или договором может быть предусмотрено иное. Если арендатор данную обязанность не исполняет, нарушение является неоднократным либо приводит к существенному ухудшению вещи, арендодатель вправе требовать расторжения договора.

3. Арендатор должен вносить арендную плату.

Форма и размер определяются договором. Порядок и срок внесения устанавливаются договором, это несущественные условия – есть возможность восполнения за счет применения аналогичных правил. Арендная плата является эквивалентом возможности использования - п. 13 Инф. № 66. Есть возможность досрочного прекращения договора по соглашению сторон.

Последствия нарушения этой обязанности:

· По умолчанию – убытки, если арендная плата выражена в деньгах – проценты по 395.

· При невнесении арендной платы более 2-х раз подряд арендодатель вправе требовать расторжения договора.

· П. 14 Инф. ВАС № 66: арендодатель вправе удерживать, принадлежащее арендаторы оборудование, находящееся в арендованном имуществе, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы. Это не имеет ничего общего с правом! Для удержания необходимо, чтобы вещь попала во владение на законном основании и именно с этим большие проблемы. Это самоуправство в чистом виде.

Ст. 615 – арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, перенаем, залог или безвозмездное пользование третьим лицам. Это характерно для германской правовой семьи – право пользования не включает в себя возможность распоряжения. Это правило является диспозитивным. Допустимым будет любая форма согласия, нет предписаний относительно процедуры получения согласия.

4. Арендатор должен возвратить арендодателю арендуемое имущество.

Должен возвратить то же самое имущество в том же состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа.

Последствия неисполнения:

· За весь период просрочки арендатор должен внести арендную плату, а также возместить убытки в части, не покрытой арендной платой. Природу таких выплат законодатель не определяет, условно называя его арендной платой. Это неосновательное обогащение, размер которого равен арендной плате. Но подавляющее большинство исследователей считает, что раз норма в 34 главе, то значит это договорные отношения. Неправильно так судить, законодатель сам размещает нормы любого характера в главах о договорных отношениях.

· На арендатора, не возвращающего имущество, переходит риск случайной гибели

Нужно отличать просрочку арендатора от ситуации в п. 2 ст. 621, там дальнейшее пользование основывается на договоре.

Ключевой момент: возражает ли арендодатель против продолжения пользования имуществом после окончания договора аренды. Волю нужно рассматривать в моменте максимально приближенном к сроку окончания договора, если арендодатель очнулся через полгода, то нельзя считать, что пользование арендатором было внедоговорным.

Правила прекращения договоров, заключенных на неопределенный срок: каждая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке с заблаговременным предупреждением другой стороны.

Специфические права арендатора:

1. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Законодатель заботится о подразумеваемом интересе арендодателя.

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок возможно только при совокупности условий, указанных в законе.

· Арендатор не допускал нарушений договора аренды. Тяжесть и характер нарушения не важны. Не имеет значения, применялись ли к арендатору те или иные санкции

· Арендатор должен письменно предупредить арендодателя о желании заключить договор на новый срок, т.е. инициатива должна исходить от арендатора и он должен ее проявить в разумный срок до окончания действия договора.

· Арендатору предоставляется преимущественное право, только если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Фикция нежелания в том случае, если в течение одного года не сдает имущество в аренду. Судебная практика воспринимает это условие буквально и ограничительно, под намерением понимается желание сдавать именно в аренду.

Преимущественное означает преимущественное перед другими лицами, но на тех условиях, которые пожелает выдвинуть арендодатель. Условия нового и первоначального договора могут между собой не совпадать.

При нарушении преимущественного права:

· Первоначальный арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя

· И (или) возмещение убытков

Смысл преимущественного права состоит в том, чтобы поддержать интерес арендатора в использовании этого имущества. Если договор был расторгнут, то преимущественного права у арендатора уже нет. Эта позиция поддержана судебной практикой.

2. Право на произведенные им улучшения.

Если улучшения произведены за счет амортизационных улучшений, никаких вопросов о судьбе не возникает.

Если улучшения произведены арендатором за счет собственных средств, то есть варианты:

ü Отделимые улучшения – могут быть отделены без несоразмерного ущерба самой вещи или ее свойствам. Они в собственности арендатора.

ü Неотделимые улучшения - в собственности арендодателя. Имеет ли право арендатор на возмещение стоимости?

· Если улучшения произведены с согласия арендодателя – арендатор имеет право на их возмещение

· Если без согласия – то нет права на возмещение

У арендатора право на возмещение улучшений возникает после прекращения договора. Может ли быть зачет с арендной платой? Нет, потому что срок по требованию возмещения стоимости возникает после прекращения договора. Это регулирование является диспозитивным, стороны могут предусмотреть иной срок для возмещения.

3. Право на выкуп имущества.

Это факультативное право, оно возникает только в том случае, если оно предусмотрено законом или договором.

Арендатор вносит покупную цену и приобретает право собственности, если право на выкуп предусмотрено договором аренды, то условие о покупной цене является существенным условием. Арендатор становится собственником после прекращения договора аренды, независимо от момента внесения покупной цены – это общее правило.

Прекращение договора аренды.

Расторжение договора.

Юрисдикционное прекращение – требование о расторжении договора. Необходимым условием выступает решение суда, а отношения прекращаются в момент вступления решения суда в законную силу.

Ст. 619 – по требованию арендодателя

Ст. 620 – по требованию арендатора

Перечень неисчерпывающий Иные основания могут быть установлены законом (например, ст. 450) или договором П. 25 Инф. ВАС № 66: основания для досрочного расторжения, установленные договором, могут быть и не связаны с нарушениями сторон.До обращения с суд арендодатель должен направить предупреждение о необходимости устранить нарушения + претензионный порядок по 452 ст. Это не взаимоисключающие явления! Нужно и предупреждение, и предложение (претензия) о расторжении договора. П. 29 Инф. ВАС № 66: нужно соблюдать оба этапа, но текстуально предложение и предупреждение могут быть помещены в один документ, но даже при таком варианте два этих разных варианта должны явствовать из текста. Сюрприз: п.8 Инф. ВАС № 14: требование о расторжении договора может быть удовлетворено, если к моменту вынесения решения нарушение не устранено. Избежать можно путем установления для предпринимателей возможности одностороннего отказа (310).

Во многом напоминает правила ст. 619. Юрисдикционная процедура. Неисчерпывающий перечень. Не нужно предупреждение! Но претензионный порядок по 452 ст. сохраняется все равно. Тот же сюрприз из Инф. ВАС № 14. Также можно за счет 310 ст. устанавливать односторонний отказ.

Прокат.

Ст. 626: По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.