Финансовая аренда (лизинг)

Аренда зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон

Аренда транспортных средств.

По договору аренды транспортных средств арендатору за плату предоставляется определенное транспортное средство во временное владение и пользование.

Различают две разновидности этого договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Для обоих видов договора предусмотрена простая письменная форма.

Различия в правовом регулировании договоров:

1. На арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора.

2. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель остается владельцем источника повышенной опасности и соответственно возмещает вред, причиненный транспортным средством. Тогда как при аренде транспортного средства без экипажа владельцем источника повышенной опасности считается арендатор, который и возмещает причиненный вред.

Арендатор транспортного средства не обладает преимущественным правом на продление заключенного с ним договора аренды транспортного средства.

Арендатор транспортного средства вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные особенности сдачи в аренду отдельных видов транспорта.

Аренда предприятий.

1) Форма договора: обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации, независимо от срока аренды.

2) Арендатор, не будучи собственником этого имущества, принимает на себя долги арендодателя.

3) Кредиторы этого предприятия могут дать согласие на аренду / не дать согласие:

В 1 случае: арендуются и долги вместе с предприятием.

Во 2 случае: кредиторы имеют право потребовать немедленной платы по обязательству, по которому они являются кредиторами или расторжения договора и возмещения убытков у арендодателя – договор аренды.

4) В качестве арендаторов могут быть только коммерческие организации (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица).

5) Арендатор становится собственником товара, произведенного на этом предприятии.

6) Арендатор, не будучи собственником арендуемого имущества, может продавать его (частично): распоряжаться излишками, но при условии, что общая цена предприятия не должна меняться.

7) Арендатор может модернизировать производство, изменять его профиль, если эти расходы повышают стоимость предприятия, то они возмещаются арендодателем независимо от того, давал ли он согласие на эти расходы и изменения.

Исключение: если затраты были бесполезны, то арендодатель может не возмещать затраты.

Финансовая аренда (лизинг).

Требует сначала финансовых вложений на приобретение тех предметов, которые должны стать предметом договора аренды.

Одна сторона (лизингодатель) обязуется приобрести какое-либо имущество и передать его другой стороне (лизингополучателю) во временное владение / пользование, а лизингополучатель обязуется выплачивать лизинговые платежи и по окончании срока договора вернуть это имущество.

Этот договор позволяет промышленным предприятиям оперативно заменять производственную базу.

Лизингодатели, как правило, финансовые компании («Росагролизинг»).

1) В аренду сдается только то имущество, которое у арендодателя еще нет и его надо приобрести (это должно быть средство производства)

2) Лизинг пользуется льготами.

Лизингодатель не выполняет свою обязанность по передачи имущества, а возлагает её на продавца, он только инвестирует некоторым образом эту сделку.

Предмет лизинга: средства производства (на него распространяется требования простого договора аренды):

- непотребляемые вещи;

- индивидуально-определенные вещи;

- используются в предпринимательской деятельности арендатора (лизингополучателя).

Земельные участки и залежи полезных ископаемых и других природных предметов не могут быть предметом лизинга.

Стороны:

- только коммерческие организации

- граждане-предприниматели

Обязанности лизингодателя:

1) Приобрести за свой счет / за счет полученных кредитов имущество для пользования лизингополучателем.

2) Заключить ДКП с продавцом необходимого ему имущества.

3) Несет риск убытков, если выбирал продавца (когда имущество является неисправным). Если выбирал лизингополучатель, то на него возлагается риск.

Можно добровольно возложить на себя еще и другие обязанности уже после передачи имущества лизингополучателю.

Обязанности лизингополучателя:

1) Использовать имущество по назначению.

2) Обеспечить сохранность этого имущества: проводить все виды ремонта, чтобы не было похищено – несет ответственность в этом случае, если имеет место его вина; риск случайной гибели, порчи, повреждения имущества.

3) Обязанность выплачивать лизинговые платежи - арендная плата. При помощи лизинговых платежей можно даже осуществить выкуп имущества (в отличие от арендных платежей).

Они включают в себя:

- арендную плату

- выкупную цену

- расходы лизингодателя организации лизинговой деятельности

- % за получение кредитов лизингодателем (иногда).

Если задерживает / не выплачивает лизинговые платежи, лизингодатель может расторгнуть договор лизинга в судебном порядке / без судебного решения обратиться в банк, обслуживающий лизингополучателя и потребовать списать со счета последнего суммы задолжности и перевести их на счет кредитора.

4) Вернуть по окончании договора имущество лизингодателю, но если только не выкупил его.