Договор постоянной ренты

Прежде всего, специфика субъектного состава – именуются получатель и плательщик.

Плательщик в любой ренте – абсолютно любое лицо с учетом дее- и правоспособности.

Получатель (п.1 ст.589 ГК РФ) – только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Договор ренты может быть заключен по модели в пользу третьего лица. То есть лицо, отчуждающее имущество, может не совпадать с лицом, имеющим право получать рентные платежи.

При этом под получателем должен рассматриваться тот, кто получает платежи, а значит, требования к получателю не будут распространяться на того, кто передает имущество под выплату ренты.

Права получателя на получение ренты могут переходить к третьим лицам в порядке сингулярного или универсального правопреемства.

При этом те, к кому перешло право на получение ренты, должны удовлетворять требованиям, предъявляемым к получателю в законе.

Короче если получатель завещал все имущество государству, то право получения ренты прекращается, ибо государство не может быть получателем. А если получатель уступил право требования коммерческой организации, то цессия будет недействительной, и право останется у первоначального получателя.

Следующий специфический элемент постоянной ренты – это предмет, то есть имущество, передаваемое под выплату ренты. Наиболее традиционным предметом являются вещи. Если вопрос о вещах, как предмете постоянной ренты, бесспорен, то два других вопроса дискуссонны. А могут ли предметом постоянной ренты быть деньги? Могут (рента – алеаторный договор, а заем – меновый). Рантье – получатель ренты исторически. И сама рента сформировалась по поводу передачи денег. П.2 ст.587 ГК РФ говорит о передаче денег под выплату ренты. А могут ли предметом ренты быть имущественные права? Дискуссионный вопрос. Ибо само определение ренты приводит к разным выводам. Господствующая точка зрения: нет, не могут, потому что «передается в собственность», а термин собственность употребим только к вещам. Отсюда, предметом ренты могут быть только вещи. Однако эта позиция не единственная, ибо в легальном определении также говорится «имущество», а не «вещи», а в имущество, в том числе, входят и вещи (общая часть ГК). Кроме того, есть и еще доводы. В ст.454 ГК РФ написано тоже «в собственность», однако это нас не останавливало на пути доказывания того, что имущественные права могут быть предметом договора к-п. Само по себе употребление термина «в собственность» не говорит об однозначности использования только вещей в качестве предметов ренты. К тому же, деньги могут быть предметом договора постоянной ренты (наличные и безналичные). А п.2 ст.587 использует термин «денежная сумма», т.е. и безналичные деньги тоже. То есть безналичные деньги, как имущественное право, могут быть предметом, а значит и другие имущественные права по идее могут быть предметом ренты. Ничего не мешает быть предметом ренты имущественным правам. Да и с точки зрения экономической вычленение имущественных прав из перечня предметов ренты неоправданно.

Предмет – это существенное условие договора постоянной ренты.

Следующая особенность постоянной ренты проявляется в специфике такого элемента, как цена. Цена тут – это рента. В постоянной ренте рента выражается в денежной форме, размер рентных платежей определяется соглашением сторон. Причем цена – это существенное условие, ибо адекватного восполнения отсутствия цены невозможно.

Итак, раз это существенное условие, то размер ренты должен быть согласован под страхом незаключенности договора. А вот п.2 ст.590 ГК РФ устанавливает минимальный порог той суммы, которая должна быть. Минимально возможный размер ренты – это прожиточный минимум в соответствующем субъекте по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты. Причем непонятно, на кой ляд некоммерческой организации как получателю ренты такой минимум в виде прожиточного минимума.

Еще один элемент специфический – это срок. Есть все основания считать срок существенным условием всякого рентного договора. Эти основания вытекают из того, что общего правила у нас в законе нет (нет правила, что если не написано, что рента пожизненная, то она постоянная). Из срока и вытекает вид договора.

Так вот в постоянной ренте – срок неопределенный. При этом постоянная рента и неопределенный срок – это не навечно, поскольку отношения между сторонами – обязательственные. Договор постоянной ренты может закончиться. Периодичность уплаты рентных платежей (ст.591 ГК РФ). По общему правилу – ежеквартально. Однако в договоре может быть предусмотрено иное.

Последняя специфическая черта – это особенности, связанные с прекращением данного договора. Во-первых, мы должны понимать, что обязательства из постоянной ренты могут быть прекращены общими основаниями прекращения (Главы 26-29). Разве что исполнение обязательства не может быть основанием прекращения постоянной ренты.

Параграф 2 главы 33 предусматривает и другие основания прекращения обязательств по договору постоянной ренты. Одно из таких оснований – это переход имущества в порядке универсального правопреемства к лицу, не имеющего права быть получателем. Специальным основанием выступает также и случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты. Однако в данном случае нужно посмотреть на ст.595 ГК РФ, которая вообще вопрос о риске случайной гибели разрешает дифференцированно и устанавливает ряд условий для прекращения постоянной ренты в случае гибели вещи. Только если имущество под выплату ренты передавалось за плату, только тогда выплата ренты прекращается. Причем не сама случайная гибель прекращает обязательство, а заявление плательщика прекращает обязательство по выплате ренты.

Еще одно основание прекращения постоянной ренты – это выкуп ренты. Это внесение плательщиком единовременно или в ином порядке выкупной цены. С момента внесения такой цены обязательство по выплате ренты прекращается. Причем инициатором выкупа может быть и плательщик, и получатель. У плательщика право на выкуп – это безусловное право, отказаться от этого права невозможно (такой отказ воспринимается законом как ничтожный). Ст.592 в п.3 дозволяет устанавливать сторонам темпоральные ограничения этого права, устанавливать срок, но и они находятся под внимательным отношением со стороны закона (далеко не любые ограничения в сроке могут быть установлены). Такое отношение к плательщику вполне очевидно, поскольку срок не определен и лишить плательщика этого права – значит превратить такую ренту в вечную. Получатель же ренты также имеет право на выкуп, но такое право возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором. Ст.593 ГК РФ говорит о перечне оснований права выкупа, перечисленных в законе.

Вне зависимости от того, кто инициирует выкуп, сами обязательства прекращаются в момент внесения выкупной цены. Размер выкупной цены определяется соглашением сторон, однако не является существенным условием, поскольку п.2 и п.3 ст.594 ГК РФ устанавливают восполняющую норму.

ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА.

Первая особенность этого договора связана с субъектным составом. Опять стороны называются получателем и плательщиком. Плательщик – любое лицо, а вот получателем может быть только гражданин. Никаких иных субъектов в качестве получателя быть не может.

При этом ст.596 ГК РФ принципиально допускает возможность множественности лиц на стороне получателя. Причем она даже регулирует этот вопрос (п.2 ст.596 ГК РФ).

Очевидная особенность пожизненной ренты – это срок. В постоянной ренте срок у нас не определен, то в пожизненной ренте срок равен сроку жизни лица, передающего имущество под выплату ренты, либо сроку жизни любого другого указанного гражданина. Но смысл этого правила другой. Тут смысл в том, что «другой указанный гражданин» - это лицо иное, чем лицо, отчуждающее это имущество, но являющееся получателем ренты. Нельзя заключить договор между Петей и Васей пожизненной ренты, указав срок жизни Владимира Путина. Это как минимум неэтично. Хотя в доктрине говорят, что можно указать вообще любого гражданина.

Что касается предмета пожизненной ренты, то здесь всё то же, что было сказано о предмете ренты постоянной. Вещи, деньги, имущественные права.

Что касается цены (ренты), то ее размер определяется соглашением сторон. Цена – существенное условие. При этом свобода усмотрения сторон в определении размера ренты ограничивается п.2 ст.597 ГК РФ. Размер в месячном эквиваленте должен быть как минимум равен прожиточному минимуму и индексироваться с учетом инфляции. В 590-ой (постоянная рента) минимальная величина для любой постоянной ренты, а в ст.597 (пожизненная рента) минимальная величина только для таких договоров, где имущество передается бесплатно.

Следующая особенность пожизненной ренты состоит в специфике оснований прекращения данного договора. По сравнению с постоянной ренты здесь есть явное прекращение – смерть получателя ренты. Это правило будет условно применяться в случаях множественности лиц со стороны получателя ренты. Тут смерть последнего получателя ренты будет.

Еще одно специфическое отличие пожизненной ренты от постоянной ренты. Если в постоянной ренте в отдельных случаях случайная гибель имущества под выплату ренты прекращала ренту, то в рамках пожизненной ренте риск случайной гибели имущества лежит на плательщике всегда и не имеет правопрекращающего значения.

В пожизненной ренте выкуп тоже может быть основанием прекращения ренты. В постоянной ренте выкуп был правом обеих сторон. В пожизненной ренте исходное правило меняется: выкуп возможет только по инициативе получателя. Получатель может требовать выкупа при существенном нарушении договора пожизненной ренты (ст.599). А какое нарушение является существенным? А нужно посмотреть в общую часть ГК (ст.450). Также при требовании о выкупе при существенном нарушении получатель вправе требовать возврата в счет выкупной цены имущества, переданного под выплату ренты. Правда такая возможность существует только в том случае, если речь идет о передаче имущества под выплату ренты бесплатно.

Существенное нарушение может явиться основанием не только требования о выкупе со стороны получателя, но и требования о расторжении договора. По большому счету законодатель здесь предоставляет получателю выбор.

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ.

Ст.601 ГК РФ – к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если это не противоречит положениям параграфа 4 главы 33.

Во-первых, здесь очевидно специфичен предмет такого договора. Предмет – это недвижимое имущество. Во всех иных рентах предметом могли быть любые вещи – движимые и недвижимые, деньги, имущественные права. А тут все проще: только недвижимые вещи могут быть предметом договора.

Спецификой здесь обладает и условия о рентных платежах. В пожизненном содержании с иждивением рентные платежи уже из названия выполняют функцию содержания получателя ренты. Здесь платежи выступают в некой натуральной форме. Да, законодатель говорит, что по соглашению сторон платежи могут быть денежными. По общему же правилу рентные платежи – это содержание получателя. Рентные платежи (п.1 ст.602) – это жилище, питание, уход, одежда, здоровье и даже ритуальные услуги.

Говоря о предмете данного договора, ст.602 говорит об объеме содержания – это количественные и качественные характеристики содержания. В договоре объем содержания должен быть указан, причем еще должна быть указана общая стоимость предоставляемого объема содержания. При этом, защищая интерес получателя, законодатель устанавливает некий минимум, ниже которого эта стоимость опускаться не может. П.2 ст.602 ГК РФ – не менее двух прожиточных минимумов. Но это только в том случае, если имущество под выплату ренты передается бесплатно. Это странно.

В любом случае, говоря о рентных платежах, нужно отметить, что это условие является существенным. Причем для того, чтобы это условие считалось согласованным, нужно, чтобы был указан объем и его стоимость.

Что касается срока, то здесь очевидно из самого названия – договор заключается на период жизни получателя ренты. Срок – это существенное условие. Периодичность предоставления определяется в договоре. Если в договоре она не определена, то по потребности.

Что касается оснований прекращения данного договора, то здесь в ст.605 ГК РФ говорится, что тут (как и в пожизненной ренте) возможен выкуп только по инициативе получателя. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. А еще выкуп возможен в любых случаях (за плату или бесплатно передавалось ли имущество под выплату ренты). Здесь выкуп также при существенном нарушении. Вместо выкупа еще можно и возврат имущества. В ст.599 можно было требовать расторжения договора (судебный порядок), а по смыслу ст.605 возможен односторонний отказ.

АРЕНДА.

Понятие и элементы договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные разновидности договора аренды.

Понятие и элементы договора аренды.

Глава 34 ГК РФ.

Ч.1 ст.606 ГК РФ дает легальное определение: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Во-первых, в рамках данного договора имущество передается во временное владение и пользование или только в пользование. Этот признак отличает аренду от тех договорных конструкций, которые мы изучали до этого. Все предшествующие договоры говорили о передаче имущества в собственность, а тут только во владение и пользование или только в пользование. Вне зависимости от того, что предоставляется арендодателю (владение и пользование или только пользование), договор будет квалифицироваться как аренда.

Однако мы должны понимать, что характер правомочий, предоставляемых арендатору, тем не менее, оказывает влияние на правовое положение арендатора. Если только пользование, то у арендатора вещных исков нет, ибо он не становится владельцем. Если еще и владение, то у арендатора вещные иски есть, ибо он титульный владелец.

Но нужно понимать, что статус титульного владельца арендатор получает не за счет заключения договора, а за счет того, что он начал владеть. Если арендодатель, пообещав предоставить вещь во владение, это обещание не исполнил, а потом эта вещь была у арендодателя похищена, то арендатор виндикацию заявлять не может, ибо он не титульный владелец.

Далее, исходя из легального определения, можно утверждать, что владение и пользование или только пользование носит временный характер. И этот признак позволяет нам отграничить аренду от сервитута, например.

В-третьих, существо аренды в легальном определении позволяет сделать вывод относительно возможного предмета данного договора. Если арендатору предоставляется владение и пользование или только пользование, причем временные, то арендатор должен вещь возвратить по прошествии времени. Отсюда, предметом аренды могут быть только вещи непотребляемые.

Очевидно, что арендатор должен вернуть не такую же вещь, а ту же самую вещь. Отсюда вытекает, что предметом аренды могут быть только вещи индивидуально определенные.

Наконец, легальное определение дает нам указание на возмездность договора. Владение и пользование или только пользование вещью является возмездным. По этому признаку данная конструкция отграничивается от ссуды. Ссуда безвозмездная, а аренда – возмездная.

Легальное определение может нам помочь и в решении еще одной проблемы, а именно, в характеристике данного договора.

С точки зрения моменту заключения договора аренды – это консенсуальный договор. Это можно подтвердить ссылкой на глагол в легальном определении: «обязуется…». Да и общее правило – это консенсуальность. А в ст.606 нет указания на реальность договора. Отсюда, все разновидности аренды – консенсуальные. В доктрине есть мнение, что договор аренды транспортных средств – это реальный договор, потому что там написано «предоставляет…». Но формальная логика важнее, поэтому вид должен быть таким же, как род. Род у нас консенсуальный, значит и вид – тоже. Иначе аренда транспортных средств не была бы разновидностью аренды.

С точки зрения встречного предоставления договор аренды – это возмездный договор.

В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды – это двухсторонний, синаллагматический. Арендатор платит деньги потому, что арендодатель передает вещь.

Система главы 34 построена вполне привычным образом, как и в к-п. Есть общие положения (параграф 1) и есть дальнейшие 5 параграфов (2-6), которые посвящены отдельным разновидностям аренды:

1) прокат

2) аренда транспортных средств

3) лизинг (финансовая аренда)

4) аренда зданий и сооружений

5) аренда предприятий

Эти пять разновидностей не являются классификацией, ибо нет единого критерия выделения.

Элементы аренды.

Стороны – арендодатель и арендатор. Арендатором могут быть любые субъекты ГП с учетом и дее- и правоспособности. Применительно к арендодателю появляются предписания ст.608 ГК РФ. На основании этих предписаний мы должны констатировать, что арендодателем может быть любой субъект, но только такой, который является собственником или управомочен на сдачу имущества в аренду законом или собственником. Эта норма нелогична и выбивается из общей канвы консенсуальный договоров. Всякий консенсуальный договор – это обещание, а для обещания наличие титула необязательно. А законодатель сказал, что обязательно. Норма нелогичная и тут вряд ли успокоит нас тот факт, что законодатель достаточно системен, и во всех договорах этой родовой группы он поступает одинаково. Он ограничивает фигуру ссудодателя, арендодателя и т.д. фигурой собственника или иного управомоченного лица.

Вряд ли мы должны реагировать на доктринальную позицию, согласно которой арендодателем может быть любое лицо, ибо вся аргументация сводится к политике права. С точки зрения политики права всё логично, но это прихоть законодательства.

С точки зрения арбитражной практики есть апелляционные инстанции, где суды поддерживали догматическую тенденцию. Но это лишь прецедентные дела.

Следующий элемент – это предмет. Им могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. Этот тезис проистекал из того, что потребляемые вещи свои свойства в процессе использования утрачивают. Однако если речь будет идти о таком пользовании, которая не исключает возврата в целостности, то потребляемая вещь может выступать в качестве предмета договора. Вещи только те, которые не изъяты из оборота. Из вещей, подпадающих под данные признаки, мы должны указать изъятие в отношении жилые помещений. Оные по общему правилу быть предметом аренды не могут, ибо временное владение и пользование жильем регулируется наймом жилого помещения, который является самостоятельным договором (глава 35 ГК РФ). Есть одно исключение. Оно зафиксировано в п.2 ст.671 ГК РФ. Это единственный случай, когда аренда может опосредовать отношения, связанные с жилыми помещениями. Но там юрлицо берет в аренду жилье, чтобы потом сдать его в наем гражданам.

Еще есть проблема: допустимость аренды в отношении имущественных прав? С точки зрения исторической, мы можем обнаружить подобные примеры. Смотрим ст.607 ГК РФ п.1 – у нас это только вещи. Следовательно, аренда имущественных прав невозможна.

Следующий элемент – это цена. В аренде цена представлена в виде арендной платы. Условия об арендной плате устанавливаются соглашением сторон. При этом это условие не является существенным условием договора аренды, ибо есть восполняющая норма п.3 ст.424 ГК РФ (общее правило, которое не изменяется в предписаниях параграфа 1 главы 34).

Ст.614 ГК РФ п.2 показывает нам всё многообразие возможных вариантов арендной платы. Здесь можно увидеть, что аренда не ограничивается только лишь денежной суммой. Законодатель закрепляет 6 вариантов, которые не являются исчерпывающими. В общем, в качестве арендной платы может выступать не только денежная сумма, но и встречная передача имущества в собственность, в пользование и т.д. и т.п.

При этом, осознавая всю вариативность форм арендной платы, оная являет собой эквивалент праву владения и пользования, которое предоставляется арендатору. В этом смысле только такая форма встречного предоставления может восприниматься как арендная плата, которая несет в себе данный эквивалент.

Для этого есть п.12 Инф. письма от 11.01.2002 N66. Там был заключен договор, где предмет – это нежилые помещения. Этот договор был обозначен сторонами арендой. При этом по договору в качестве арендной платы выступала оплата коммунальных услуг за это помещение. ВАС справедливо указал, что возложение расходов по коммуналке не может восприниматься как арендная плата, ибо коммуналка – это не встречное предоставление за пользование имуществом, а за коммунальные услуги.

Следующий элемент аренды – это срок. Срок в аренде не является существенным условием, несмотря на то, что в самом легальном определении указывается на временный характер владения и пользования, поскольку п.2 ст.610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если бы срок был существенным условием, то в случае неопределения срока договор аренды был бы незаключенным.

Такая восполняющая норма является устоявшейся. При этом при неопределенном сроке любая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от договора с предупреждением контрагента за 1 месяц (а если недвижимое имущество, то 3 месяца).

Поскольку срок – это несущественное условие, то доктрина и практика дозволяет заключать аренду под отменительным условием. Подобные договоры аренды приравниваются судебной практикой к договорам, заключенным на неопределенный срок. Подтверждение этого тезиса – это п.4 Инф. письма N66. Между сторонами была аренда до начала реконструкции здания. Этот договор явно не содержит указания о сроке.

Срок определяется соглашением сторон. При этом, в отдельных случаях законодатель устанавливает предельные сроки аренды, исключая свободы усмотрения сторон в соответствующем вопросе. В этой связи важно понимать, что в отличие от исторических памятников, действующее гражданское законодательство не содержит какого-то общего предельного срока.

Для проката предельный срок – 1 год. Для природопользования (водные объекты, участки лесного фонда) тоже предельные сроки установлены в соответствующих кодексах. Это правило имеет узкую сферу применения. Общее указание о пределах сроков не указано в действующем законодательстве.

Если предельные сроки установлены, то установление предельного срока влечет два очевидных последствия. Если есть предельный срок и договор заключен на больший срок, то договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, указанному в законе. Само по себе истечение предельного срока прекращает договорные отношения.

Последний элемент аренды – это форма. Ст.609 ГК РФ содержит специальные требования к форме договора аренды. Форма зависит от субъектного состава и срока. Раз здесь установлены специальные правила, то предписания 9-ой главы относительно формы сделок здесь не применяются. Однако мы должны понимать, что устанавливая специальные правила о форме, глава 34 не устанавливает специальные правила относительно последствий ее несоблюдения. Следовательно, если договор аренды будет заключен на срок более 1 года в устной форме, то тут должны применяться предписания главы 9, т.е. сторона не может ссылаться на свидетельские показания. Отсюда, форма – не конститутивный элемент договора аренды. Несоблюдение формы порождает ограничение способов доказывания.

Решение вопроса, связанного с государственной регистрацией договора аренды, содержится в п.2 ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. Примеров иного, установленного законом, много. Для аренды зданий и сооружений, например, регистрация нужна только тогда, если срок более одного года. Если меньше года, то государственной регистрации не нужно.

Содержание договора аренды.

Прежде всего, в рамках него, обязанность арендодателя. Основная обязанность арендодателя состоит в том, что он должен предоставить имущество арендатору. Эта обязанность предопределена консенсуальностью всякого договора аренды. Это основная обязанность, причем к ее исполнению законодатель устанавливает ряд требований. Только полное соблюдение их будет означать надлежащее исполнение обязанности.

Во-первых, арендодатель должен предоставить имущество в установленный срок. Этот срок определяется в установленный срок. Если он не установлен в договоре, то тогда в разумный срок после возникновения обязательства (после согласования условий, после заключения договора).

Нарушение данного требования регламентируется п.3 ст.611 ГК РФ. У арендатора следующие способы защиты. Во-первых, арендатор вправе воспользоваться иском из ст.398 (вправе истребовать непереданное ему имущество от арендодателя). Ссылка на ст.398 ГК РФ выглядит вполне адекватной. Для аренды возможность истребования имущества – это универсальный способ защиты. Ст.398 ГК РФ – об индивидуально определенной вещи. В аренде предмет – это индивидуально определенная вещь. При этом требования из ст.398 ГК РФ – это требования личные и имеют объективные пределы.

Если арендодатель продал вещь третьему лицу, которая должна быть передана контрагенту по аренде. Арендатор не может подать иск третьему лицу, потому что требование личное. У арендатора вещных прав нет, а значит вещно-правовым способом защиты нельзя воспользоваться, а личный иск возможен только в отношении арендодателя. Отсюда, арендодатель не исполнил свою обязанность, но истребовать вещь от третьего лица нельзя.

Вот те пределы иска об истребовании имущества, предусмотренного ст.398 ГК РФ. Этот очевидный вывод поддерживается и судебной практикой. В п.9 Инф. письма N66 ВАС констатирует очевидную величину: арендатор вправе истребовать имущество только у арендодателя, но не у третьих лиц, у которых оно находится.

В качестве альтернативной возможности, наряду с требованием из ст.398 ГК РФ, арендатору предоставлен и иной способ защиты: потребовать расторжения договора. Это очень важно. Применительно к аренде, говоря о прекращении договорных отношений, законодатель использует именно юрисдикционную защиту (право требовать расторжения).

При этом право требовать расторжения договора выступает в качестве альтернативного способа защиты и допустимо вне зависимости от того, существует ли возможность воспользоваться иском из ст.398 ГК РФ или не существует.

И еще один достаточно важный момент, связанный с последствиями неисполнения обязанности арендодателя. Этот момент отмечен в п.10 Инф. письма N66. Речь идет о стандартной ситуации: между сторонами есть аренда. По условиям договора арендатор должен выплачивать арендную плату каждое 10-е число. Арендодатель имущество в аренду не передал, а 10-е число наступило. 11-го числа, если арендатор не заплатит арендную плату, будет ли он считаться просрочившим? Нет. Ответ предопределен синаллагматичностью договора. Если по причинам, лежащим на риске арендодателя, возможность пользоваться имуществом не предоставлена, то платить собственно и не за что. Хотя в позитивном праве такой нормы нет, но идея синаллагматичности говорит об обратном. ВАС констатирует: арендодатель, который не исполнил обязанности по передаче имущества, вправе требовать платы только после фактической передачи имущества.

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что вместе с передачей имущества арендодатель должен передать арендатору все необходимые принадлежности и документы. Перечень таких документов может быть установлен договором, а если не установлен в договоре, то те документы и принадлежности, которые необходимы для использования вещи, исходя из условий договора.

При нарушении данной обязанности в том случае, если арендатор не может пользоваться имуществом, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, арендатор вправе либо потребовать предоставления, либо потребовать расторжения договора.

К возможности использования этих вариантов защиты приводит не само по себе нарушение, а только наступление последствия нарушения – невозможности использования или лишения того, на что был вправе рассчитывать. Если и без документов использование имущества арендатором возможно и полезный эффект от использования не уменьшается, то никакой защиты арендатору не предоставлено.

Кроме того, в ст.611, закрепляющей соответствующее правило, требование предоставления документов и требование расторжение договора являются альтернативными. В том отличие главы 30 и главы 34. В к-п, где к обязанности передать товар предъявлялось требование о передаче документов, был установлен ступенчатый механизм защиты: сначала потребовать документов, и только потом, если это не действовало, прибегать к расторжению договора.

В аренде законодатель уже отказывается от ступенчатого построения системы защиты. Право требовать документов и право требовать расторжения являются альтернативными возможностями. Выбор отдан исключительно на усмотрение арендатора.

Говоря о последствиях нарушения данного требования, нужно посмотреть п.8 Инф. письма N66 на основании синаллагматичности делает попутные выводы. Там в аренду был передан вертолет, а документы свидетельства о регистрации и сертификаты летной годности не предоставлены. Далее вопрос: платить аренду или нет? Арендатор выбрал не платить, а арендодателю это не понравилось, де, вещь-то передана. Ключом ответа на этот вопрос послужила синаллагматичность договора аренды. Само фактическое предоставление не создало для арендатора тех имущественных благ, на которые он рассчитывал. Летать он не мог, потому что без документов летать нельзя. Отсюда, ВАС сделал вывод, что платить не за что.

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что передаваемое имущество должно быть надлежащего качества. Это имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. При этом, поскольку закон исходит из свободы сторон в определении требований к качеству, мы должны понимать, что принципиально предметом аренды может быть и неисправная вещь. Нарушением будет предоставление имущества в состоянии, не соответствующем оговоренному качеству в договоре.

При нарушении требования арендодатель несет ответственность за недостатки. Для того, чтобы адекватно всё это понять, регламентацию пределов ответственности арендодателя за недостатки говорит п.2 ст.612 ГК РФ, который эти пределы и закрепляет. Арендодатель отвечает за все недостатки кроме тех, которые были оговорены, которые были заранее известны арендатору и те, которые должны были быть обнаружены при обычном осмотре и проверке. С точки зрения ст.612 ГК РФ знание или незнание арендодателя об этих недостатков не имеет значения на возложение ответственности на него. Арендодатель также будет нести ответственность за недостатки, даже если он о них не знал.

Таким образом, здесь термин ответственность употреблен в условном смысле слова и сама ответственность строится по системе гарантии (не важно, кто их сделал, знаем ли мы о них).

Такое положение вещей не должно нас шокировать. Мы с таким уже сталкивались в к-п, где ответственность продавца за недостатки базировалась тоже на системе гарантии. Вообще, этот подход системный сегодня. Этот подход абсолютно логичен, потому что в решении соответствующего вопроса риск недостатков будет нести либо арендодатель, либо арендатор. Поняв, что выбор не так велик, из этих вариантов выбор предопределен. Поскольку арендодатель является собственником имущества, он должен отвечать за любое состояние этого имущества вне зависимости от того, знает он о них или не знает. Любое иное решение будет граничить с несправедливостью. К тому же, у арендатора никакой возможности контролировать ее не было до передачи вещи.

В том случае, когда у нас наличествуют недостатки, за которые отвечает арендодатель, в качестве средств защиты арендатора законодатель предусматривает следующие альтернативные возможности. Арендатор вправе потребовать либо потребовать устранения недостатков, либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо потребовать возмещения собственных расходов на устранение, либо потребовать расторжения договора.

Использование любого из способов защиты отдано на выбор арендатора. При этом предписания предпоследнего абзаца п.1 ст.612 ГК РФ вызывают интерес. Там есть норма, которая соответствует международным стандартам о том, как должна строиться защита субъекта оборота. Арендодатель может заблокировать использование тех или иных способов защиты, осуществив замену вещи ненадлежащего качестве вещью надлежащего качества. Достаточно прогрессивное регулирование. Оно основано на учете интересов обоих субъектов обязательства. Да, конечно арендодатель нарушил, но защита интересов арендатора в этой связи не должна кардинальным образом нарушать интерес арендодателя. Получает ситуация, когда и волки сыты, и овцы целы (и пастуху добрая память).

Нас не должно смущать то обстоятельство, что предмет аренды – это индивидуально определенная вещь. Мы просто должны отдавать себе отчет в том, что термины индивидуально определенная и уникальная вещь – это термины разные. Следовательно, такая замена возможна. Если речь будет идти об уникальном объекте, то тогда замена объективно невозможна.

Следующее требование, которое предъявляется к обязанности арендодателя предоставить имущество, состоит в том, что арендодатель должен предупредить арендатора обо всех права третьих лиц на имущество, переданное в аренду. Это требование юридического качества объекта. Это требование очевидно, потому что явно наличие прав третьих лиц способно нарушить исходный интерес арендатора. Например, если вещь является заложенной и существует угроза обращения взыскания на этот предмет залога, то у арендатора нет возможности планировать свои действия. Именно поэтому законодатель выдвигает требования юридического качества объекта. Норма ст.613 ГК РФ далека от совершенства, потому что из нее нельзя однозначно вывести границы ответственности арендодателя за эти самые юридические недостатки. Будет ли арендодатель отвечать только за те права третьих лиц, которые были ему известны и не были им сообщены, или же он будет отвечать вообще за все права третьих лиц, даже о тех, о которых ему известно не было. Тут у нас поле для размышления.