Договор купли-продажи недвижимости

Дого­вор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупа­теля земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое не­движимое имущество, а покупатель — принять эту недви­жимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Стороны: физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства имеждународные организации.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собствен­ник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору куп­ли-продажи недвижимого имущества являются государственные и му­ниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяй­ственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество. Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти.

В качестве продавца недвижимости могут выступать управляющий по договору доверитель­ного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу кон­кретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижи­мости должны быть подтверждены свидетельством.

Форма: в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Предмет, группы:

1. Земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущер­ба их назначению невозможно.

2. Подлежащие государственной регист­рации воздушные и морские суда. космиче­ские объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Право собственника на вновь создаваемое имущество, подлежащее госу­дарственной регистрации:

1) незавершенный строительством объект становится объектом не­движимости, право на который подлежит государственной регистрации, по прекращении строительства;

2) право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельно­го участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмот­рено законом, другим правовым актом или договором;

3) государственная регистрация объекта незавершенного строитель­ства производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, документов, содержащих описание объекта неза­вершенного строительства. Право на объект незавершенного строитель­ства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с дан­ным объектом.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с переда­чей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и не­обходима для ее использования.

ГК предусматривается правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимо­го имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее переда­че по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

Исполнение. Особенности в:

- способе передачи недвижимости;

- требованиизакона о государ­ственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество;

- определении цены договора;

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осу­ществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Соответственно обязан­ность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества счита­ется исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара надлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора незаключенным.

Цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него.

Договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой сто­роны один товар в обмен на другой.

Каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Ни одна из сторон в догово­ре мены не может называться ни продавцом, ни покупателем. Договор мены является единственным договором, в котором стороны не имеют специфического наименования. Они называются просто и безымянно — стороны договора.

Договорные отношения по мене товаров регулируют­ся: нормами о договоре куп­ли-продажи и специальными нормами о договоре мены.

К договору мены применяются правовые нормы о форме догово­ра, качестве, комплектности товаров, их ассортименте, ко­личестве товаров, определяемых родовыми признаками, месту и поряд­ку передачи, ответственности за ненадлежащее качество и иные нару­шения по исполнению обязательств, предусмотренные ГК для договора купли-продажи.

Консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Стороны - все без исключения субъ­екты гражданского права, в том числе физические и юридические лица, а также публично-правовые образования.

Предмет – товары:

1. Имущество, используемое как в предпринимательских целях, так и для личного, семейного, домашнего и иного потребления, не связанно­го с предпринимательской деятельностью.

Работы и услуги, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты гражданских прав к предметам договора мены не от­носятся.

Имущественные права не могут быть предметом

2. Любые вещи, дви­жимые и недвижимые, в любом их сочетании.

3. Деньги, но различной ва­лютной принадлежности. Речь идет о договорах по обмену российских рублей на доллары США или евро, или иностранной валюты на рос­сийские рубли.

Содержание. Договора мены ха­рактеризуется равноценностью стоимости товаров, передаваемых сторо­нами друг другу при исполнении договора. Как следствие этого, вопрос об использовании сторонами денег в качестве дополнительной оплаты товаров при их обмене между сторонами не возникает. Деньги в дого­воре мены используются лишь в качестве оплаты расходов по взаимной передаче и принятию товаров. Данные расходы обычно связаны с до­ставкой товаров одной стороной другой. Такие расходы осуществляет, как правило, сторона, которая несет соответству­ющие обязанности по договору.

В некоторых договорах мены обмениваемые товары неравно­ценны. В этих случаях сторона, обязанная передать товар, цена которо­го ниже цены товара, предоставляемого в обмен, может быть вынуждена оплатить разницу в ценах до или после передачи товара, если иной по­рядок не предусмотрен договором. Данная обязанность возникает, когда неравноценность обмениваемых товаров признана сторонами в самом договоре мены или, во всяком случае, вытекает из согласованного волеизъявления сторон.

Содержащиеся в договоре мены или иных доку­ментах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обменивае­мых товаров. Правильная оценка сложившихся между сторонами от­ношений может быть дана только после выяснения воли сторон по за­тронутому вопросу. ГК содержится лишь презумпция равноценности товаров в договоре мены.

При обмене товарами обязанности сторон договора мены по време­ни исполнения нередко совпадают. Когда совпадение отсутствует, применяются положения о встречном исполнении обязательств. В соответствии с данными правилами сторона, на которой лежит встречное исполнение, при неис­полнении другой стороной обязанности по договору вправе приостано­вить исполнение своего обязательства либо отказаться от него и потре­бовать возмещения убытков.

Право собственности на товары по договору мены переходит к сторонам после одновремен­ной передачи соответствующих товаров обеими сторонами. Это означа­ет, что в договоре, предусматривающем неодновременный обмен това­рами, право собственности переходит к сторонам после передачи товара стороной, исполняющей свою обязанность последней. Данное положе­ние не применяется к договору мены, предметом которого является не­движимая вещь: право собственности на нее переходит от одной сторо­ны к другой в момент государственной регистрации. Сторона, у которой третьим ли­цом изъят приобретенный по договору мены товар, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.

Договор дарения

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязу­ется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо даритель освобож­дает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанно­сти перед собой или перед третьим лицом.

Намерение одарить — правовая цель дарителя в сделке.

Безвозмездный, так как даритель не получает ни­какого встречного имущественного предоставления от одаряемого.

Мотивы дарения, в том числе корыстные не имеют значения и не изменяют характеристику договора дарения как безвозмездного.

М.б. реальным - с момента передачи вещи или консенсуальным. Во втором случае имеет место обещание награды, которое должно быть ясно выражено и сделано в надлежащей форме. Консенсуальный договор дарения характеризуется как двусторонне-обязывающий: даритель имеет и права (отказаться от исполнения дого­вора при определенных условиях, использовать пожертвованное имуще­ство по другому назначению из-за изменившихся обстоятельств) и обязанности (передать дар, выполнить условие, поставленное при дарении в общеполезных целях).

Не могут быть признаны дарением сдел­ки, участники которых договариваются о передаче имущества безвоз­мездно после смерти дарителя. Дарение на случай смерти, прикрывает завещание, вследствие чего такие сделки дарения должны признаваться ничтожными.

Стороны:

Да­ритель именуется также жертвователем и благотворителем. Он собственник передаваемой вещи. Юриди­ческое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ве­дения или оперативного управления, может подарить вещь с согласия собственника.

Запрещается дарение от имени малолетних до 14 лет и недееспособ­ных их законными представителями кроме дарения подарков стоимо­стью до трех тысяч рублей.

Одаряемый - благополучатель.

Малолетние в возрасте от 6 до 18 лет вправе самостоятельно высту­пать в качестве одаряемых, если договор дарения направлен на безвоз­мездное получение выгоды и не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации.

При обещании дарения в будущем права одаряемого переходят к его наследникам, если это прямо предусмотрено кон­кретным договором.

При пожертвовании одаряемым может быть гражданин, учреждение, организация, фонд, иные НКО.

Запрещено дарение гос служащим, муницип служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положе­нием или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, кроме обычных подарков стоимо­стью не более трех тысяч рублей.

Запрещается дарение между коммерческими организациями за ис­ключением обычных подарков стоимостью не более трех тысяч рублей.

Чаще всего договор дарения заключается по инициативе (офер­те) дарителя. Иногда при пожертвовании оферта исходит от одаряемо­го. Например, общество помощи онкологическим больным приглашает каждого внести вклад в любой форме для поддержки лиц с онкологическими заболеваниями.

Форма. В простой письменной форме, если:

а) даритель — юридическое лицо и стоимость дара — движимое иму­щество превышает три тысячи рублей;

б) договор содержит обещание дарения движимого имущества в бу­дущем.

В письменной форме с государственной регистрацией совершается договор дарения недвижимости.

В остальных случаях м.б. заключен устно.

Существенным условием договора дарения является условие о предмете передачи (даре).

Виды дара:

1. Вещи.

2. В виде имущественного права требования к себе или к третьему лицу.

3. В форме освобождения дарителем ода­ряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего иму­щества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно Указание цены сделки не меняет характера до­говора дарения и не свидетельствует о его возмездности.

В договоре дарения возможны условия о порядке передачи имуще­ства, мерах по его сохранению или другие условия, не противные при­роде договора дарения.

Даритель обязан:

- передать вещь или имущественное право требования или освобо­дить одаряемого от имущественной обязанности по консенсуальному договору;

- оговорить известные ему явные недостатки вещи.

Дарительвправе определять цели и порядок использования своих пожертвований.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора об обещании дарения, если:

а) после заключения договора имущественное или семейное поло­жение или состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что ис­полнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

б) одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно при­чинил дарителю телесные повреждения.

У дарителя не возникает права об отказе от исполнения договора да­рения обычных подарков небольшой стоимости.

Одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любое время до его передачи по консенсуальному договору дарения. От­каз от дара совершается в той же форме, в которой заключен договор да­рения.

Одаряемый вправе использовать пожертвованное имущество по другому назначению из-за изменившихся обстоятельств с согласия жертвователя; а в случае смерти или ликвидации жертвователя — по решению суда.

Одаряемый обязан выполнить условие, поставленное при дарении в общеполезных целях. Юридическое лицо, принимающее пожертво­вание с определенным назначением, обязано вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя от­менить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Отмена дарения влечет единственное последствие — возврат одаря­емым сохранившейся в натуре вещи.

Даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи. Недостатки вещи были не­явные (скрытые); недостатки возникли до передачи вещи одаряемому; даритель был осведомлен о недостатках; даритель не предупредил ода­ряемого о недостатках. В ГК не уточнена форма и сте­пень вины дарителя, следовательно, вред возмещается вследствие как умысла, так и неосторожности дарителя.

Одаряемый по консенсуальному договору дарения отвечает за ре­альный ущерб, причиненный отказом принять дар. Реальный ущерб мо­жет выражаться в расходах, которые понес даритель на транспортировку дара из другого города, на хранение.

По общему правилу договор дарения прекращается исполнени­ем, которое связывают с возникновением права собственности одаряе­мого на вещь, переходом имущественного права требования к одаряемо­му или с освобождением одаряемого от обязанности.

Договор ренты.

Договором ренты признается договор, по которо­му одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой сторо­не, именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество, а пла­тельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периоди­чески выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Реальный, возмезд­ный и односторонне обязывающий.

Сторонами договора ренты явля­ются получатель и плательщик ренты.

Субъектный состав сторон: плательщиком могут быть любые лица в соответствии с правосубъектностью, то есть каких-либо ограничений нет. Получателем могут быть гражданин, а при постоянной ренте граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Содержание договора ренты как сделки составляет обязанность плательщика ренты периодически вы­плачивать ренту ее получателю.

Объектами договора ренты являют­ся имущество, передаваемое получателем ренты в собственность пла­тельщика ренты, и периодические платежи, выплачиваемые получате­лю ренты плательщиком ренты в виде определенной денежной суммы, либо иные средства, предоставляемые плательщиком ренты на содержа­ние получателя ренты.

Относится к группе договоров, предусматриваю­щих отчуждение имущества. От договора дарения договор ренты отличается возмездностью отчуждения имущества. Отличие договора ренты от договоров купли-продажи и мены состоит в отсутствии в договоре рен­ты заранее определенного сторонами или определимого эквивалента отчуждаемого имущества.

В силу неопределенности экономического результата дого­вора ренты для его сторон этот договор обычно квалифицируется в юри­дической литературе как алеаторный, т.е. основанный на риске.

ГК предусматривает обязательную нотариальную форму договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если же под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то до­говор подлежит также государственной регистрации.

Виды:

1. Договор постоянной ренты, т.е. договор, по которому устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно.

2. Пожизненной ренты, т.е. договор, предусматривающий обязанность выплаты ренты в течение срока жиз­ни ее получателя. Специальный подвид договора пожизненной ренты — договор пожизненного содержания с иждивением - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

Существенное условие любого вида — условие о де­нежном размере ренты. Отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Поэтому сумма рентных платежей не является ни ценой, ни иным эквивалентом передаваемого имущества, что отлича­ет договор ренты от договоров купли-продажи и мены.

Если под выплату ренты передается недвижимая вещь, то обязанность по вы­плате ренты оказывается обременением такой вещи. В случае отчуждения такой недвижимой вещи плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя иму­щества, который приобретает статус нового плательщика ренты. Од­нако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоот­ношений с получателем ренты, а оказывается, по общему правилу, субсидиарно с новым плательщиком ответственным по тре­бованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением догово­ра ренты. Альтернативой субсидиарной ответственности прежнего пла­тельщика ренты является лишь его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или дого­вором ренты.

Основное содержание обязательства, возникающего в связи с за­ключением договора ренты, составляют действия плательщика рен­ты по исполнению лежащей на нем обязанности по выплате ренты. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты, уплачивает получателю ренты проценты. Ненадлежащее исполнение плательщиком обязанностей по выплате ренты рассматривается как просрочка ее выплаты и влечет ука­занную ответственность независимо от формы ренты.

Если имущество отчуждается под выплату ренты за плату, в содер­жание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты по уплате цены за отчуждаемое имущество. В случае просрочки испол­нения, т.е. плательщик ренты обязан упла­тить проценты.

При передаче под выплату ренты движимого имущества в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязанностей по вы­плате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответ­ственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение. Надле­жащее обеспечение интересов получателя ренты должно существовать в течение всего срока действия договора ренты. При невыполнении пла­тельщиком ренты дополнительной обязанности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятель­ствам, за которые получатель ренты не отвечает (случайная утрата) предмета залога, несостоятельность поручителя, получатель ренты вправе рас­торгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

78. Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) — согла­шение сторон, по которому арендодатель, наймодатель, обязуется пре­доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Возмездный, синаллагматический и, как правило, консенсуальный.

Арендуемое имущество передается во временное вла­дение и пользование.

Виды: проката, аренды ТС, аренды здания, аренды предприятия, финансовой аренды.

Стороны:

Арендодатель — любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имуще­ства, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (к примеру, доверительный управляющий).

Арендатор - любые физические и юридические лица, включая иностранные. Исключение, например, при аренде предприятия — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

При перемене лиц на стороне арендодателя, вызванного переходом права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью. Новый владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить усло­вия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

Аналогично при перемене в лице арен­датора — гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина.

Заключение по свободному усмо­трению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение ус­ловий договора, осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов.

Форма. В письменной и устной.

Когда договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока, он совершаться в простой письменной форме.

ФЛ в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки значения не имеет.

Независимо от срока, в письменной форме путем составле­ния единого документа должны заключаться подлежащие государствен­ной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, договоры проката.

Условие о предмете — существенное условие договора аренды.

Объекты аренды — вещи разнообразного произ­водственного, потребительского либо иного назначения, предоставляе­мые во временное владение или пользование. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия.

Объекты— вещи индивидуально-опреде­ленные и непотребляемые. Качества объекта связаны с времен­ным характером владения и пользования, с обязанностью арендатора возвратить арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил.

При отсутствии этих данных условие об объекте считается не согласованным, а дого­вор — незаключенным.

Условие об арендной плате, как условие о цене договора, раскрывается через условия о размере, форме, способе ис­числения, порядке, условиях и сроках ее внесения.

Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуще­ством, т.е. за его эксплуатацию.

Когда имущество не используется по обстоятель­ствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате, например, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем.

Арендная плата не взыскивается (а упла­ченная вперед подлежит возврату) за время до конца действия договора аренды при досрочном его прекращении

Размер арендной платы определяется договором.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы опреде­ляются условиями договора. Возможны различные формы платы за пользование имуществом. Распространена денежная.

Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заклю­чен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок, но это не значит, что договор заключен бессрочно.

Основная обязанность арендодателя предоставление предусмотренного догово­ром имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям догово­ра аренды и назначению имущества.

Под назначением вещи понимается то ее назначение, по которому эта вещь обычно используется в гражданском обороте. Любые необыч­ные требования должны быть особо оговорены.

Вещь передается со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами). Принадлеж­ность следует судьбе главной вещи.

Вместе с вещью подлежат передаче и относящиеся к ней докумен­ты.

Если отсутствие принадлежностей и доку­ментов исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию.

Права третьих лиц на передаваемую в аренду вещь сохраняются за третьими лицами. На арендодателя возлагается обязанность предупредить аренда­тора обо всех правах третьих лиц на арендованную вещь. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанностей арендатора - пользова­ние арендованным имуществом согласно условиям договора и назначением имущества.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендо­ванным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду

По договору перенайма арендатор с согла­сия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арен­датор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.

Каж­дая из сторон, должна принимать меры для сохранности, предупреждения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного осуществления капитального и текущего ремонта.

Формы ответственности за нарушение договора аренды:

1. Возмещение убытков

2. Уплата неустойки

Если арендатор допустил просрочку внесения арендной платы с него могут быть взысканы проценты.

При возложении на участников аренд­ных отношений ответственности за изменение или расторжение дого­вора вследствие существенного нарушения его одной из сторон, контрагент вправе требовать возмещения:

- убытков, причиненных изменением или расторжением договора;

- иных убытков;

Пример, вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был под­мочен и испорчен хранящийся товар.

Возможен выкуп арендатором арендованного имущества, ко­торый может быть осуществлен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей выкупной суммы.

Досрочное расторжение договора аренды, осуществляется вследствие соглашения сторон. Одностороннее расторжение до­говора может быть осуществлено по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Арендодатель вправе обратиться в суд в слу­чаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным наруше­нием условий договора или назначением имущества либо с неоднократ­ным нарушением;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по ис­течении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

По требованию арендатора:

- арендодатель не пре­доставляет имущество в пользование арендатору;

- создает препят­ствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- сданное в аренду имущество имеет препят­ствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендода­тель;

- арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, ока­жется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды мо­гут быть установлены и другие основания досрочного расторжения дого­вора.

Досу­дебная процедура расторжения договора по требованию арендодателя, если основанием для него служит неисполнение арендатором обязан­ностей.

Арендодатель до обращения в суд с иском о досроч­ном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в раз­умный срок, так и предложение расторгнуть договор.

Арендатор по договору прока­та вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен при заключении договора на неопределенный срок.

В случае прекращения обяза­тельств сторон по договору, за исключением прекращения путем выку­па арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использова­ния арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

79. Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу иму­щества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятель­ности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Возмездный, синалагматический, консенсуальный. Он относится к публичным договорам.

Стороны. Арендодатель - специальный субъект — лицо, осуществляющее сдачу движи­мого имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Это — юридическое лицо и индивидуальный предприниматель, специаль­но приобретающие движимое имущество, с целью его последующей неоднократной, возмездной передачи во временное вла­дение и пользование другим лицам. Деятельность арендодателя должна носить постоянный характер. Разовая сделка проката не составляет.

Арендатор — любое физическое или юридическое лицо.

Форма только письменная независимо от срока договора и его субъектного со­става. Обычно передача вещей по договору проката оформляется путем составления квитанции-обязательства, подписанной обеими сто­ронами. Предоставление объектов проката гражданам в зонах отдыха осуществляется, как прави­ло при предъявлении ими паспорта или под залог вещи.

Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недей­ствительности.

Предмет - исключительно движимое имущество.

Объекты проката - для личного, семейного, домаш­него и иного подобного использования.

Предмет проката передается «во владение и пользование». Следовательно, отношения по предоставлению права поль­зования имуществом с сохранением права владения за арендодателем правилами о договоре проката не регулируются. Например, при предо­ставлении гражданину в пользование компьютера в Интернет-клубе от­ношения сторон будут регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате.

Арендная плата только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей.

Досрочный возврат арендуемого имущества является основанием для прекращения обязанности арендатора по выплате арендной платы и возвращения ему той ее части, которая выплачена за период, в течение которого арендатор имуществом не пользовался.

Краткосрочный. Его предельный срок — 1 год.

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок. Однако это не лишает аренда­тора возможности заключить договор повторно, но на общих условиях.

Арендодатель обязан проверить исправность арендуемого иму­щества в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплу­атации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользова­нии этим имуществом. Проверка арендодателем исправности сдаваемого имущества в присутствии арендатора не лишает последне­го права доказывать наличие в имуществе недостатков, не оговоренных арендодателем, а также не обнаружен­ных при проверке. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан их устранить либо заме­нить имущество на аналогичное, но в исправном состоянии.

Если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил экс­плуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества.

Обязанностью арендодателя является производство капитального ремонта и текущего.

Обязанностей арендатора:

- своевременное перечисление арендной платы;

- соблюде­ние правил пользования арендованным имуществом

- пользоваться имуществом лично;

- не вправе сдавать объект проката в су­баренду, передавать свои права и обязанности по договору другим ли­цам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

При причинении убытков потребителю неустойка предполагается штрафной. Уплата неустойки или возмещение убытков при неисполнении обязательства арендодателем не освобождают арендодателя от исполнения возложен­ных на него обязательств в натуре перед потребителем.

Арендатор, в отличие от арендодателя, вправе в любое время отка­заться от исполнения договора проката, без объяснения мотивов отказа. До­статочно лишь письменно предупредить арендодателя об этом намере­нии не менее чем за 10 дней, в течение которых договор сохраняет свою силу.