Договор пожизненной ренты

Стороны договора пожизненной ренты:

1. плательщик (гражданин или ЮЛ)

2. получатель (им может быть только гражданин)

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан (членов семьи). Если умер один, его доля переходит к оставшимся в живых членам семьи. В случае смерти последнего получателя ренты договор пожизненной ренты прекращается.

Пожизненная рента выплачивается только в ДЕНЕЖНОЙ ФОРМЕ.

Минимальный размер ренты в месяц не должен быть менее 1 б/в. С повышением б/в должны повышаться и рентные платежи.

Основания прекращения договора пожизненной ренты:

- смерть получателя ренты;

- предоставление отступного;

- прощение долга.

Договор может быть прекращён и в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты. Тогда получатель ренты вправе требовать выкупа пожизненной ренты.

20. Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица (лиц).(п 1 ст. 572 ГК).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте с некоторыми изъятиями, установленными в ГК.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

- Наличие особых доверительных между сторонами;

- Круг имущества, переданного под пожизненное содержание (он ограничен);

- Форма выплаты пожизненного содержания различная;

- Рента обеспечивает жизненные потребности гражданина, которому она выплачивается.

Стороны договора: плательщик и получатель (им может быть только физическое лицо).

В отличие от договора пожизненной ренты, отношения в договоре пожизненного содержания имеют доверительный характер.

Предмет договора:

- недвижимое имущество (жилой дом, квартира и пр.);

- материальное обеспечение в натуре, которое может быть заменено выплатой периодических платежей в течении жизни гражданина. С ростом б/в должны увеличиваться и рентные платежи.

Одно из существенных условий договора – определение стоимости всего объёма содержания с иждивением.

Прекращение договора: договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращён по общим основаниям прекращения обязательств (кроме зачёта встречного требования). Так же этот договор прекращается со смертью получателя ренты. Специальное основание прекращения договора – нарушение плательщиком своих обязательств. Тогда получатель ренты имеет право требовать возврата своего недвижимого имущества с выплатой покупной цены.

21. Понятие и область применения договора аренды. Правовое регулирование договора аренды. Виды договора аренды. Арендодатель и арендатор. Предмет, форма и срок договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона -- арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне -- арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п 1 ст.577 ГК).

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно.

Характеристики договора: консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Отличие от других договоров: 1) имущество не передаётся в собственность, 2) предмет договора – индивидуально определённая вещь.

Правовое регулирование аренды: ГК, КоЗ (аренда земельных участков); ВК (аренда водных объектов); ЛК (аренда участков лесного фонда); закон РБ «Об аренде» (12.12.1990).

Виды аренды: ГК выделяет 5 видов аренды:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- лизинг.

Стороны договора (ЮЛ, ФЛ, РБ, АТЕ):

1. Арендодатель – лицо, которое сдаёт имущество в аренду, принадлежащее ему на праве собственности, и иные лица, управомоченные законодательством на участие в арендных отношениях.

2. Арендатор – любой субъект, заинтересованный в получении имущества.

Предмет договора: индивидуально-определённые непотребляемые вещи.

Существенные условия: 1) Предмет договора. Не могут быть предметом аренды результаты творческой, интеллектуальной деятельности. 2) В договоре аренды здания, сооружения существенным условием является условие о цене (арендной плате).

Срок договора: определяется договором аренды. Если он не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и любая из сторон может его прекратить, уведомив другую за 1 месяц (при аренде недвижимого имущества), за 3 месяца (при аренде движимого имущества). Прекращение срока не прекращает автоматически договор аренды, если по истечении этого срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. В этом случае считается, что договор аренды продлён на неопределённый срок на предыдущих условиях. Законодатель может устанавливать максимальные сроки аренды. Так аренда земельных участков в соотв. с КоЗ 1999г. не должна превышать 99 лет.

Форма договора: письменная, если аренда превышает срок в 1 год; если одна из сторон – ЮЛ.

Аренда недвижимого имущества должна регистрироваться.

22. Права и обязанности арендодателя и арендатора.

Правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны.

1. Обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

- сдать имущество в аренду со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами;

- отвечать за недостатки сданного в аренду имущества (за исключением заранее оговоренных);

- предупредить арендатора обо всех правах 3-их лиц на сдаваемое в аренду имущество;

- предоставить имущество в срок, обозначенный в договоре аренды или в разумный срок;

- проводить за свой счёт капитальный ремонт имущества, переданного в аренду;

- по окончании аренды принять сданное в аренду имущество

2. Обязанности арендатора:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды и в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 586 ГК);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая может установлена на всё имущество в целом или на составные части имущества;

- поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счёт текущий ремонт;

- нести расходы на содержание имущества;

- передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил.

3. Арендатор вправе:

- с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам;

- потребовать от арендодателя устранить недостатки имущества, имеющиеся в момент передачи имущества либо потребовать досрочного расторжения договора.

23. Субаренда и перенаем. Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

1. Субаренда– право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество третьему лицу (в субаренду).

Перенаём– передача арендатором с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

При субаренде в отличие от перенайма ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды.

2 Выкуп арендованного имущества – это переход в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения всей обусловленной договором цены.

Если в договоре аренды о выкупе ничего не сказано, это может быть урегулировано отдельным соглашением (ст.598 ГК).

3 Прекращение договора аренды происходит:

- при истечении срока аренды (если арендатор возвратит имущество и(или) арендодатель потребует возврата вещи);

- истечение срока предупреждения о расторжении договора аренды, если он был заключен на неопределённый срок;

- расторжение договора аренды досрочно в судебном порядке по требованию одной из сторон вследствие существенного нарушения условий договора (порча имущества, систематическое невнесение арендной платы и пр.) См. ст. 590, 591 ГК.

24. Договор проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п 1 ст. 597 ГК)

Прокатное имущество используется только для потребительских целей.(!!!)

Стороны договора проката:

1. арендодатель (коммерческое юридическое лицо, ИП)

2. арендатор (ФЛ, ЮЛ)

Предмет договора проката: только движимое имущество.

Срок договора проката: определяется арендодателем, но не более 1 года.

Форма договора проката: только письменная.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

1. Арендодатель обязан:

- передать арендатору предмет проката в исправном состоянии;

- ознакомить арендатора с условиями проката;

- выполнять текущий и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества.

2. Арендатор обязан:

- доставить предмет проката на дом и обратно арендодателю за свой счёт;

- пользоваться предметом проката в соответствии с его назначением;

- своевременно вносить арендную плату;

- возвратить предмет проката в срок, указанный в договоре.

25.

Договор аренды транспортных средств.

Правовое регулирование: ГК, транспортные уставы и кодексы.

Характеристики договора: возмездный, 2-сторонний, консенсуальный или реальный (по этому вопросу в теории ГП ведутся споры. Но если договор заключён в письменной форме – он всегда консенсуальный).

Форма договора: письменная

Предмет договора: транспортное средство. Помимо него могут быть ещё и услуги по управлению и тех. эксплуатации транспортного средства.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

1. Арендодатель обязан:

- передать технически исправное средство транспорта;

- укомплектовать состав экипажа (если это необходимо);

- нести риск случайной гибели транспортного средства.

2. Арендатор обязан:

- нести расходы в связи с эксплуатацией транспортного средства (топливо и пр. );

- своевременно вносить арендную плату.

Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать договоры субаренды, договоры перевозки.

Ответственность за вред причинённый транспортным средством третьим лицам несёт арендодатель (гл. 58ГК)

26. Договор аренды здания или сооружения.

Договору аренды здания или сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п 1 ст. 621 ГК).

Предмет договора: недвижимое имущество: здания (жилые дома и нежилые здания), сооружения (мосты, трубопроводы, стадионы).

Форма договора:

- письменная (составление одного документа);

- договор, заключаемый более чем на 1 год требует гос. регистрации;

- к договору должны прилагаться план здания (сооружения), план земельного участка.

Стороны договора:1.- арендодатель (ФЛ, ЮЛ, ЧУП); 2.- арендатор (ФЛ, ЮЛ, СП, международные организации, иностранные государства)

Существенные условия договора: о предмете и об арендной плате. Арендная плата складывается из платы за пользование зданием (сооружением) и платы за пользование земельным участком.

Срок договора: по общим правилам договора аренды (см. вопрос № 21).

Права и обязанности сторон – по общим условиям об аренде +:

- если земельный участок, на котором стоит здание, сооружение принадлежит третьему лицу на праве собственности, на аренду требуется его согласие. Если участок не на праве собственности – согласия не требуется.

- сдача здания и сооружения производится по ПЕРЕДАТОЧНОМУ АКТУ или иному документу о передаче.

- оплата аренды в установленный срок.

27. Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия одна сторона – арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия не является способом разгосударствления и приватизации (!!!)

Характеристики договора: консенсуальный, возмездный, 2-сторонний.

Форма договора: письменная (составление одного документа). Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Стороны договора: только субъекты предпринимательской деятельности

Предмет договора: предприятие как имущественный комплекс.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 132 ГК).

Существенное условие договора: об арендной плате.

Срок договора: определяется сторонами. Как правило срок длительный.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

1. Арендодатель обязан передать предприятие по передаточному акту.

2. Арендатор может вносить изменения в состав имущества арендного предприятия, проводить его реконструкцию, должен поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять ремонтные работы. Но арендатор ограничен в правах по распоряжению имуществом предприятия.

28. Договор финансовой аренды (договор лизинга).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п. 1 ст. 636 ГК).

По существу лизинг включает в себя несколько этапов (договоров):

1. Договор купли-продажи (для приобретения лизингового имущества);

2. Договор аренды – получение лизингового имущества лизингополучателем от лизингодателя во временное пользование.

Лизингополучатель одновременно является и арендатором и хранителем имущества.

Виды лизинга:

1. Финансовый – срок аренды передаваемого имущества близок к сроку службы такого имущества.

2. Оперативный – лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, после чего он сможет снова сдаваться в лизинг.

3. Чистый – все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель.

4. Полный все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингодатель.

Правовое регулирование: ГК, Указ президента РБ «О лизинге», Положение «О лизинге на территории РБ».

Предмет договора: любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Объект лизинга: любое имущество, кроме неимущественных прав.

Стороны договора лизинга:

1. Лизингодатель (ЮЛ, имеющее право на ведение лизинговых операций)

2. Лизингополучатель (любой субъект хозяйствования)

3. Может быть ещё и банк, который финансирует приобретение имущества; страховая организация

Срок договора: определяется в договоре. Срок исчисления начинается с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

1. Лизингополучатель:

- должен использовать имущество в соответствии с договором.

- должен обеспечивать сохранность имущества;

- должен поддерживать имущество в рабочем состоянии;

- должен своевременно вносить лизинговые платежи.

2.Лизингодатель:

- впрае осуществлять контроль над деятельностью лизингополучателя;

- должен передать объект лизинга;

- может уступить своё право требования.

29. Договор о безвозмездном пользовании имуществом.

Договор безвозмездного пользования (договору ссуды) – это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаёт вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст. 643 ГК).

Ссуда = заём

Характеристики договора: консенсуальный (или реальный), безвозмездный.

Отличие от договора дарения: при ссуде имущество передаётся в пользование, при дарении имущество передаётся в собственность.

Стороны договора: ссудодатель (собственник имущества или управомоченный орган); ссудополучатель (любое лицо).

Допускается перемена сторон в обязательстве (!!!)

Предмет договора: им могут быть земельные участки и др. обособленные природные объекты; предприятия и имущественные комплексы; здания, сооружения, транспортные средства и пр.

Существенное условие: о предмете.

Срок договора: он может быть определён сторонами, а может быть и неопределённый срок.

Права и обязанности сторон: вытекают из определения договора.

30. Жилищный фонд и его состав. Объекты и субъекты жилищных отношений. Права и обязанности граждан Республики Беларусь в области жилищных отношений. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилой фонд включает в себя:

1. Государственный жилой фонд:

- республиканский фонд (дома в собственности РБ);

- коммунальный фонд (дома в собственности АТЕ)

2. Частный жилой фонд:

- дома, квартиры в собственности физических лиц и некоммерческих ЮЛ

3. специальный служебный жилищный фонд (создан указом президента от 1999 г.) Фонд находятся в ведении Управления делами президента РБ. Жилые помещения этого фонда предоставляются госслужащим, занимающим опред. должности (президент, премьер-министр, председатели палаты представителей и Совета Республики Нац.собрания и др.)

4. Специальные жилые дома:

- дома маневренного фонда (предназначены для временного проживания граждан в связи с их отселением из жилых домов, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции)

- дома-интернаты, территориальные центры соц.обслуживания для престарелых и инвалидов;

- специальные дома для ветеранов, престарелых и инвалидов;

- дома для военнослужащих, расположенные на закрытых территориях.

Жилищные правоотношения – урегулированные нормами права конкретные экономические жилищные отношения пользования жилым помещением без права собственности на него, субъекты которых обладают субъективными правами и обязанностями.

Предоставление гражданам жилых помещений осуществляется в порядке очерёдности. В связи с этим ведётся учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Учёт ведут городские, районные, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы. Учёт так же может вестись и по месту работы.

Правовое регулирование: ГК, ЖК, Перечень оснований признания граждан, нуждающимися в улучшении жилищных условий и пр.

31. Понятие и заключение договора найма жилого помещения. Стороны, предмет и срок договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Виды договора найма жилого помещения:

- договор найма социального жилого помещения;

- договор найма жилого помещения в специальном доме;

- договор найма служебного жилого помещения;

- договор найма жилого помещения в общежитиях;

- договор найма жилого помещения в домах граждан, находящихся в их собственности.

Форма договора: письменная.

Стороны договора:

1. Наймодатель (ЖЭС, предприятия, учреждения, организации. В домах частного жилого фонда – ЮЛ, ФЛ)

2. Наниматель (гражданин РБ. Члены его семьи несут с ним солидарную ответственность по договору найма жилого помещения)

Предмет договора: ЖИЛОЕ помещение (оно должно быть благоустроенным и соответствовать гигиеническим и санитарным нормам): отдельная квартира, изолированная жилая комната. В доме частного жилого фонда – жилая комната или часть комнаты.

Срок договора: предельные сроки найма жилого помещения в законодательстве не определены. Может быть срочное и бессрочное пользование.

32. Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения.

1. Права нанимателя:

- если договор найма жилого помещения был заключён, наниматель может требовать передачи жилого помещения в судебном порядке;

- вселять в нанимаемое жилое помещение детей, родителей, родственников;

- проводить обмен жилыми помещениями с другими лицами;

- сдавать жилое помещение в поднаём;

- с разрешения наймодателя производить перепланировку жилого помещения;

- владеть и пользоваться жилым помещением и всеми его удобствами;

- сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия;

- приватизировать жилое помещение.

2. Обязанности нанимателя:

- использовать жилое помещение в соответствии с назначением;

- вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, коммунальные услуги;

- не портить жилое помещение;

- производить за счёт своих средств или с помощью ЖЭСа ремонт квартиры;

- возместить ущерб, нанесённый по своей вине жилым помещениям других граждан;

- при изменении количества проживающих информировать об этом наймодателя в месячный срок;

- соблюдать требования договора найма жилого помещения.

33. Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения.

Наймодатель обязан:

- выполнять все требования нанимателя при осуществлении последним своих прав;

- производить профилактический осмотр жилого помещения;

- проверять техническое состояние дома и жилого помещения в целях выявления недостатков;

- обеспечивать бесперебойную работу лифтов, инженерного и иного оборудования;

- выполнять ремонтные работы внутри жилого помещения по заявлению нанимателя за отдельную плату;

- осуществлять реконструкцию и капитальный ремонт дома;

- устранять за свой счёт повреждения в жилом помещении нанимателя, возникшие из-за неисправности инженерных сетей и систем;

Права наймодателя корреспондируют обязанностям нанимателя.

34. Право на одноразовое получение жилого помещения социального пользования, предоставление такого жилого помещения и основание для вселения в него. Договор найма жилого помещения социального пользования.

Жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях найма жилого помещения.

Право на получения жилого помещения социального пользования имеют лица, указанные в ст.ст. 12 и 84 ЖК:

- малообеспеченные нетрудоспособные граждане, состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- дети-сироты;

- больные активной формой туберкулёза;

- граждане, жилые помещения которых не пригодны для проживания.

Договор найма жилого помещения социального пользования заключается на основании решения районного, городского, поселкового исполнительного и распорядительного органа или решения администрации предприятия, учреждения, где работает гражданин (ст. 80 ЖК) Это решение – основание для вселения в жилое помещение. Жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от 15 до 20 м2 общей жилой площади на человека.

35. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя, вследствие признания нанимателем другого члена семьи, по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью.

1. В соответствии с ЖК, договор найма жилого помещения может быть изменён по соглашению сторон в письменной форме, если в ЖК не предусмотрено иное (ст. 31 ЖК).

2. Граждане проживающие в одной квартире по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью, вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на всё занимаемое ими жилое помещение (ст. 59 ЖК). Для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. Если в составе семьи есть несовершеннолетние дети – необходимо ещё и согласие органа опеки и попечительства.

3. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и других членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключённому договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Для этого необходимы 2 условия:

- совершеннолетие претендующего;

- предыдущий наниматель и члены семьи должны дать письменное согласие.

36. Право нанимателя на предоставление жилого помещения меньшего размера. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения (ст. 58 ЖК).

Переустройство и перепланировка (ст. 64 ЖК) допускается:

А) в определённых целях (повышение благоустройства жилого помещения);

Б) с соблюдением определённых условий:

- согласие нанимателя и членов семьи;

- разрешение наймодателя.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние.

37. Обмен жилыми помещениями. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается. Признание обмена (мены) жилого помещения недействительным. Обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда.

Наниматель в доме государственного жилищного фонда может осуществить обмен:

1. с другим нанимателем жилого помещения в домах государственного жилищного фонда;

2. с собственником жилого помещения;

3. с членом организации граждан-застройщиков.

В первом случае правовой режим обмениваемых помещений не изменяется. Во втором и третьем случае участники обмена становятся стороной иного жилищного правоотношения либо один из них приобретает право собственности на жилое помещение.

Обмен производится с согласия совершеннолетних совместно проживающих с участником обмена.

Предмет обмена: жилое помещение (отдельная квартира или изолированное жилое помещение). Допускается обмен и части жилого помещения.

Обмен допускается с согласия собственника жилого фонда. В домах государственного жилищного фонда обмен допускается с разрешения наймодателя.

Граждане, желающие произвести обмен жилыми помещениями должны подать заявление в соответствующий исполнительный и распорядительный орган с приложением необходимых документов. Обмен может быть признан недействительным по основаниям недействительности сделок (несоответствие законодательству, пороки субъектного состава, пороки воли, пороки формы). Обмен жилыми помещениями не допускается, если местный исполнительный и распорядительный орган откажет в заявлении гражданина на обмен жилого помещения. Отказ должен быть мотивированным.

38. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечёт за собой прекращение жилищных правоотношений.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается только в судебном порядке (кроме выселения из домов, грозящих обвалом. В этом случае действует административный порядок).

Расторжение договора найма жилого помещения допускается:

1. Если наниматель, члены его семьи и другие совместно проживающие с ним лица:

- разрушают или портят жилое помещение;

- используют жилое помещение не по назначению;

- своим поведением делают невозможным для других совместное проживание.

В данном случае для расторжения договора и выселения необходимы: а) вина, б) противоправное деяние, г) ущерб, д) причинная связь между противоправным деянием и ущербом.

Если эти действия совершает один член семьи, договор найма жилого помещения не прекращается, а выселяется только виновник.

2. По требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма жилого помещения.

3. Работники, прекратившие трудовые отношения, подлежат выселению из служебных помещений (или общежитий).

39. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств.

Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда с предоставлением другого жилого помещения допускается в случаях, указанных в ст. 67 ЖК:

- если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

- если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;

- ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома;

- уклонение нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от уплаты коммунальных платежей и платежей за пользование жилым помещением в течение 6 месяцев без уважительных причин.

Предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения. Предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта

40. Особенности предоставления служебных жилых помещений и пользование ими. Выселение из служебного жилого помещения.

Ст. 95 ЖК: договор найма служебного жилого помещения заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

Ст. 96 ЖК: работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных ЖК.

Так в частности не могут быть выселены из служебного помещения:

- граждане, ставшие инвалидами из-за осуществления профессиональной деятельности;

- граждане, проработавшие на предприятии не менее 10 лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия или по сокращению штата;

- участники Великой Отечественной Войны, воины-интернационалисты, пенсионеры и пр.

41. Предоставление и пользование жилыми помещениями в общежитиях.

Для проживания граждан на период их работы или учёбы могут быть использованы общежития.

Правовое регулирование: Положение об общежитиях; Положение о порядке учёта граждан, желающих получить общежитие.

Общежития– это специально построенные или переоборудованные для этих целей дома. Комнаты в общежитиях бывают двух типов: для проживания одиноких граждан и для проживания семей.

Первоочередное право предоставления общежития имеют:

- молодые семьи;

- воспитанники детских домов и интернатов;

- инвалиды детства.

На основании решения о предоставлении общежития администрация организации, в ведении которой это общежитие находится, заключает договор найма жилого помещения в общежитии.

Жилые помещения в общежитии не подлежат:

- приватизации;

- обмену;

- разделу;

- сдаче в поднаём

Проживающие обязаны:

- соблюдать правила внутреннего распорядка общежития;

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

- своевременно вносить плату за пользование жилым помещением;

- бережно относиться к жилому помещению.

42. Организации граждан-застройщиков. Права и обязанности членов организации граждан-застройщиков и членов их семей.

Организация граждан застройщиков (ОГЗ) – потребительский кооператив – добровольное объединение граждан на основе членства с целью строительства жилого дома и последующей эксплуатацией и управлением им.

ОГЗ являются:

- ЖСК (создаются в целях строительства жилого дома);

- ЖК (создаётся в целях приобретения новых или реконструируемых квартир);

- Молодёжный жилой комплекс – организация граждан застройщиков, начавших строительство многоквартирного жилого дома в возрасте до 31 года.

Члену ОГЗ предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого взноса.

Члены ОГЗ имеют право:

- передать пай или его часть члену своей семьи или другим лицам;

- выйти из организации в любое время, получив стоимость своей доли;

- сдавать занимаемое жилое помещение.

Члены ОГЗ обязаны:

- выполнять требования устава ОГЗ;

- своевременно вносить паевой и иные взносы;