Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Плательщику ренты предоставлено право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа независимо от причин и в любое время. Для осуществления данного права установлены следующие условия.

Во - первых, закон устанавливает то, что такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Во -вторых, договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Кроме того кодекс устанавливает императивное правило, согласно которому условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ст.592 ГК РФ).

Право получателя ренты на выкуп постоянной ренты.В отличие от плательщика ренты получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Таковыми является следующее.

Во - первых, плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

Во – вторых, плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587 ГК РФ).

В-третьих, плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором.

В-четвертых, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Кроме того, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты и в других случаях, предусмотренных договором(ст. 593 ГК РФ).

Выкупная цена постоянной ренты.На практике могут возникнуть трудности при определении выкупной цены ренты. Ведь рента – длящееся правоотношение, а требование о ее выкупе может быть заявлено как по истечении нескольких месяцев, лет, десятилетий и других временных периодов. Так, при заключении договора выкупная цена составляла один размер, а при заявлении требования о ее выкупе – это может быть гораздо более высокая сумма (в зависимости от инфляции, удорожания уровня жизни, изменения цен на предмет ренты и других факторов).

Закон устанавливает ряд правил относительно определения размера выкупа. Прежде всего Гражданский кодекс РФ закрепляет правило о том, что выкуп постоянной ренты, как по требования плательщика ренты, так и ее получателя производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Статьей 594 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Интересны правила о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. При этом распределение риска случайной гибели зависит от того, за плату или бесплатно передано имущество под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК РФ).

Пожизненная рента

Содержание договора пожизненной ренты

Стороны договора.В связи с тем что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина получателем пожизненной ренты может быть только гражданин.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

При этом, договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Плательщиком пожизненной ренты может быть любое физическое и юридическое лицо.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни(ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Интересно заметить, что данная норма претерпела существенное изменение в связи с принятием Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ. До ее изменения минимальный размер рентных платежей составлял два минимальных размера оплаты труда, установленного законом.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 1-П было установлено следующее: ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в той части, в какой она во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции.

Срокивыплаты пожизненной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Права сторон на расторжение договора пожизненной ренты. Ст. 599 ГК РФ закрепляет исчерпывающие основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В отличие от постоянной ренты случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты(ст. 600 ГК РФ).

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Понятие договора. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)(ст. 601 ГК РФ).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами ГК о пожизненном содержании с иждивением(§ 4 гл. 33 ГК РФ).

Стороны договора. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин. Плательщиком может выступать любое физическое и юридическое лицо.

Предмет договора –принадлежащие гражданину на праве собственности жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением мо-

жет включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ в данный пункт были внесены изменения, также эта норма рассматривалась Конституционным Судом на предмет соответствия Конституции РФ (см. подробнее об этом в положениях о договоре пожизненной ренты).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Допускается на основании договоразамена пожизненного содержания в натуре периодическими платежами в деньгах.

Кроме того, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости (ст.604 ГК РФ).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Ст. 605 ГК РФ закрепляет исчерпывающий перечень оснований прекращения пожизненного содержания с иждивением.

Во-первых, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.