Объекты аренды и ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

В аренду м/б переданы материальные объекты, которые не теряют своих натур-х свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и др.). Непотребляемый хар-р объекта аренды связан с правовой природой данного дог-а, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое им-во. В аренду также не передаются имущественные права. Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, м/б перед-аны в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Ограничения могут устанавливаться в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости от их принадлежно­сти определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в гос соб­ственности. Все остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендодатель обязан передать им-во в таком состоянии, кот соответствует договор-м условиям и его назначению. Им-во сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертиф-м качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юр незаменимой, т.к. по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать им-во. В то же время они д/б зафикс-ы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате им-ва в обусловленном состоянии.

При обнаружении в им-ве недостатков арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков им-ва; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, пред­варительно уведомив об этом арендодателя;

В) потребовать досрочного расторжения договора.

Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

По дог аренды (имущ-го найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) им-во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. После передачи им-ва арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Им-во д/б передано без не­достатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. При обнаружении в имуществе недостат­ков арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, пред­варительно уведомив об этом арендодателя.;

В) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду им-ва, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

При заключении дог аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

арендатор обязан: