Основные результаты расчета рыночной стоимости здания
| № п/п | Наименование объекта | Показатели объема | Обоснование базисной стоимости | Полная восстановительная стоимость в базисном уровне цен, руб. | Полная восстановительнаястоимостьна дату оценки, руб. | Полная восстановительнаястоимостьна дату оценки с учетом износа, руб. | ||||||||||
| Ед. изм. | Всего | Сб. УПВС № табл. № | УПВС, ед. измерения, руб. | |||||||||||||
| м3 | ||||||||||||||||
| Объект: Наименование (литер "хх") | ||||||||||||||||
| Показатели объекта | ||||||||||||||||
| Обоснование | Наименование | Обозначение | Ед. изм. | Значение | ||||||||||||
| Общая часть к сб. УПВС, приложение | Географические характеристики | |||||||||||||||
| Территориальный пояс | - | - | ||||||||||||||
| Климатический район | - | - | III | |||||||||||||
| Сб. УПВС № табл. | Экономические характеристики | |||||||||||||||
| Группа капитальности (по сб. УПВС) | - | - | ||||||||||||||
| Показатель объема единицы восстановительной стоимости | V | м3 | ||||||||||||||
| Восстановительная стоимость единицы объема | УПВС69 | руб | ||||||||||||||
| Корректирующие коэффициенты | ||||||||||||||||
| Характеристика | Наименование | Обозначение | Значение | |||||||||||||
| Общие | Переход от II климатического района к III | К1 | ||||||||||||||
| Переход от хх группы капитальности к хх | К2 | |||||||||||||||
| Общий ценностный коэффициент | К3 | |||||||||||||||
| Переход по материалу конструкций, отделке, инженерным системам, этажности и др. | ||||||||||||||||
| Поправкапо сб. УПВС | К | |||||||||||||||
| Общая поправка | ||||||||||||||||
| Итого: | К1*К2 *…* Кi | ПКi | ||||||||||||||
Окончание табл.2
| Полная восстановительная стоимость | ||||
| Наименование | Формула расчета | Обозначение | Ед. изм. | Значение |
| В уровне цен 1969 г. | V*УПВС69 * ПКi | ПВС69 | руб. | |
| Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. | Иобл * Иотр | К69-84 | 1,02*1,19 | |
| В уровне цен 1984 г. | ПВС69 * К69-84 | ПВС84 | руб. | |
| Индекс перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. | Иобл * Иотр | К84-91 | 1,02*1,59 | |
| В уровне цен 1991 г. | ПВС84 * К84-91 | ПВС91 | руб. | |
| Индекс перехода от цен 1991 г. к ценам на дату оценки | - | К91-о | ||
| В уровне цен на дату оценки | ПВС91 * К91-о | Спвсо | руб. | |
| Совокупный износ | Ио / 100 | И | ||
| Совокупный износ | Спвсо * И | Ио | руб. | |
| Остаточная восстановительная стоимость на дату оценки (рыночная) | Спвсо - Ио | Свсо | руб. |
Полученныйрезультат должен быть увеличен на величину предпринимательского дохода, который является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель должен получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. В настоящем анализе мы используем величину предпринимательского дохода в размере 3 - 5% от восстановительной стоимости недвижимости.
Метод УПССиСС по КО-Инвест.
Показатели по жилым зданиям, публикуемые в справочнике КО-Инвест, предназначаются для использования при оценке затратным методом недвижимости, незавершенного строительства, а также при определении стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса.
Учитывая сопоставимость технических решений жилых зданий, справочник можно использовать при проведении оценок восстановительной стоимостив преобладающей части регионов Российской Федерации.
В основу создания номенклатуры жилых зданий-аналогов положен блок-секционный метод проектирования, дающий возможность компоновать из блок-секций и элементов блокировки дома различной конфигурации и протяженности с различным набором квартир, с различными вариантами планировочного решения первого этажа (с электрощитовыми, сквозными проходами, проездами и т.п.).
Серии жилых домов имеют в своем составе дома-представители и блок-секции различной конфигурации, с различным набором квартир, а именно: рядовые, торцовые, поворотные с внутренними и наружными углами под 135, угловые (под углом 90) или торцово-поворотные, к которым могут примыкать смежные секции под углом 90.
Вариантность положения блок-секций в застройке обеспечивается наличием в проектах различных элементов блокировки (рядовых, торцовых с глухими торцами, с деформационными швами и т.д.), а также вариантов планировочного решения первого этажа.
По каждому проекту-аналогу, составленному из блок-секций и элементов блокировки приведены следующие данные: номер (код) проекта, состав блок-секций и элементов блокировки, их коды.
В проектах-аналогах предусматривают варианты различных видов отделки наружных панелей и вариантов решений ограждений лоджий и балконов, варианты отделки внутренних стен, потолков и перегородок, а также различные конструктивные решения санузлов (сантехкабины, или из отдельных плоских элементов), заполнения проемов (со спаренными переплетами, с двойным или тройным остеклением и с раздельными переплетами), кровли (совмещенная с внутренним водостоком и с теплым или холодным чердаком, совмещенные с неорганизованным водостоком).
Типологические особенности зданий-аналогов характеризуются следующими показателями: этажность, планировочный тип, число квартир, типы квартир и их площадь, общая площадь и объем здания.
Основная конструктивная характеристика здания определяется:
а) материалом несущих стен;
б) конструктивной схемой зданий;
в) шагом и пролетами основных несущих конструкций.
Качество отделки всех конструктивных элементов и возможные виды инженерного оборудования здания описываются параметром «качество зданий», который, согласно сборнику, подразделяется на три класса: экономичный (Э), средний (С), улучшенный (У) (табл.3).
Таблица 3
Основные признаки классов качества отделки жилых зданий
| Наименование признаков | Классы качества | ||
| Э | С | У | |
| 1. Фасады зданий | |||
| - отделка фасадов наиболее долговечными материалами, повышающими их эстетический уровень | + | ||
| - то же с отделкой фактурным слоем бетона или покрытием красками | + | ||
| - то же без отделки с расшивкой (покраской) швов | + | ||
| 2. Цоколи зданий | |||
| - с облицовкой плиткой | + | ||
| - с фактурным слоем из декоративного бетона | + | ||
| - то же без отделки | + | ||
| 3. Окна и балконные двери | |||
| - с раздельными переплетами и тройным остеклением | + | ||
| - со спаренными переплетами с покрытием масляными красками | + | ||
| - то же с покрытием эмалью | + | ||
| 4. Внутренняя отделка стен, перегородок и потолков | |||
| - оклейка тиснеными обоями | + | ||
| - оклейка улучшенными обоями | + | ||
| - клеевая окраска стен и потолков | + | ||
| 5. Полы в комнатах и коридорах | |||
| - из паркета | + | ||
| - из паркетной доски или реечных щитов | + | ||
| - дощатые, из линолеума | + | ||
| 6. Инженерное оборудование | |||
| - сантехкабины заводской сборки с облицовкой плиткой на всю высоту | + | ||
| - сантехкабины с облицовкой панелей на 1,2 м со сборкой по месту | + | ||
| - сантехкабины из панелей россыпью с масляной покраской панелей | + |
Преобразование стоимости строительства в уровень цен составления данного сборника (на 01.01.1998 г.) производилось следующим образом:
,
где 
– стоимостные показатели, приведенные в разделах 3 и 4 справочника;
– показатели стоимости строительства зданий, включающие в себя прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.;
– коэффициент, учитывающий средний уровень прочих затрат;
–индекс цен на строительно-монтажные работы на 01.01.1998 года по сравнению со сметными ценами 1984 г., разработанные на основании «Основных положений расчета индексов цен по капитальным вложениям и элементам их технологической структуры», утвержденных Госкомстатом СССР 15.05.1991г.
Исходные данные об оцениваемом здании рекомендуется подготовить в составе, представленном в табл.4.
Таблица4
Сопоставление параметров оцениваемого здания и аналогов
| № п/п | Наименование характеристик и параметров здания, ед. измерения | Оцениваемое здание | Здания-аналоги | ||
| код… | код… | ||||
| 1. | Район расположения (регион, населенный пункт) | ||||
| 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 | Объемно-планировочные параметры Количество этажей Высота этажа, м Число секций Число квартир Строительный объем, куб.м. Общая площадь квартир, кв.м. Средняя общая площадь квартиры, кв.м Длина дома, м Ширина дома, м Площадь балконов и лоджий, кв.м. | ||||
| 3. | Преобладающий материал: - наружных стен - внутренних стен - перекрытий - перегородок - окон - дверей - кровли - полов - наружной отделки - внутренней отделки | ||||
| Класс конструктивной схемы здания | |||||
| Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые) | |||||
| Расчетное сопротивление грунта (кГс/см2) | |||||
Окончание табл.4
| Район сейсмичности (количество баллов) | ||||
| Наличие (+/-) и особенности инженерного оборудования - отопление, вентиляция - водоснабжение холодное - водоснабжение горячее - канализация - отопление - электроосвещение - слаботочные устройства - газоснабжение - лифты | ||||
| Класс качества здания |
Подбор справочного здания-аналога производится следующим образом:
а) просматривается оглавление раздела 4 и выбирается его подраздел, соответствующий оцениваемому зданию по этажности и основному материалу стен или справочные показатели по зданию-аналогу могут быть сформированы на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки, приведенным в разделе 3.
б) просматриваются технические описания зданий-аналогов (или набора блок-секций и элементов блокировки) выбранного подраздела и из них выбирается здание-аналог с планировочными решениями, наиболее близкими к оцениваемому зданию;
в) принимается решение о выборе класса качества здания-аналога (или набора блок-секций и элементов блокировки) с учетом класса качества оцениваемого здания.
При выборе варианта нахождения блок-секций и элементов блокировки по разделу 3 стоимостные показатели по каждой из граф таблиц на нечетных страницах рассчитываются по формуле:
,
где 
– расчетная справочная величина стоимости здания составленного из блок-секций и элементов блокировки, руб. на 1 кв.м общей площади квартир;
– справочные показатели стоимости i-й блок-секции, отобранной из соответствующего раздела 3, руб. на 1 блок-секцию;
– то же для j-го элемента блокировки, руб. на 1 элемент блокировки;
n – суммарное количество блок-секций в жилом доме, включая рядовые, торцевые, угловые, поворотные и др.;
m – суммарное количество элементов блокировки в жилом доме, включая различные виды объемных и плоских элементов блокировки;
– общаяплощадь квартир рассматриваемого i-го вида блок-секции, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м;
– общая площадь j-го вида рассматриваемого элемента блокировки, указанная в 3 графе таблиц раздела 3, кв.м.
При определении состава блок-секций и элементов блокировки рекомендуется ориентироваться на графический материал по схемам компоновки аналогичных многосекционных домов соответствующей серии, приводимых в разделах 3, 4 сборника.
Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий.
Фундаментные поправки определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены при расчетном давлении на грунт основания 2,5 кгс/см2.
Регионально-климатические поправки определяются с помощью раздела 5.1. справочника.
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике:
,
где 
, 
– коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-м районе расположения объекта.
Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве 
после 01.01.1998 г. предлагается рассчитывать следующим образом:
,
где 
– индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.2001 г. по сравнению со стоимостью, приведенной в сборнике (т.е. перевод в базисный уровень цен);
– индекс изменения сметной стоимости СМР на дату оценки по сравнению с базисным уровнем цен.
Перечисленные корректирующие показатели объединяются в две группы:
- первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 кв.м общей площади квартир (+ увеличение, - уменьшение);
- вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.
Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания рекомендуется свести в таблицу (табл.5).
Таблица5
Форматаблицы корректировок справочных показателей при определении полной восстановительной стоимости оцениваемого здания
| № п/п | Наименование показателей и поправок | Здание-аналог № 1 Код…. | Здание-аналог №2 Код… |
| Справочный показатель по объектам-аналогам | Сс1= | Сс2= | |
| Первая группа поправок, выраженных в рублях на 1 кв.м общей площади здания: а) на отличия в объемно-планировочных решениях: - по количеству этажей - по высоте этажа - по числу секций (протяженности здания) | СN1= Св.эт.1= Ссекц.1= | СN2= Св.эт.2= Ссекц.2= |
Окончание табл. 5
| - по средней площади квартиры по дому - по ширине дома - по планировочному расположению лестниц - прочие отличия б) на отличия в конструктивных решениях: - фундаментов из-за иной прочности грунтов, глубины заложения, степени обводнения грунтов - наружных стен - внутренних стен - перекрытий - кровли - полов - заполнения проемов - отделки стен, перегородок, потолков - прочие отличия в) на отличия в решениях инженерных систем здания (см. табл.4) ……………………………………………. Итого по первой группе поправок | Сспк1= Сшир.1= Слест.1= Спр.1= Сфунд.1= Снар.1= Свн.1= Сперекр.1= Скров.1= Спол.1= Сзап.пр.1= Сотд.1= ………………….  | Сспк2= Сшир.2= Слест.2= Спр.1= Сфунд.2= Снар.2= Свн.2= Сперекр.2= Скров.2= Спол.2= Сзап.пр.2= Сотд.2= ………………….  | |
| Вторая группа поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов: - на различие в климате - на сейсмичность - на изменение цен после издания справочника - по учету налога на добавленную стоимость - прочие корректирующие коэффициенты (величина предпринимательского дохода) ……………………………………………. Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок | Кклим.1= Ксейсм.1= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.1= К1= | Кклим.2= Ксейсм.2= Кинфл.= Кндс= Кпр.дох.2= К2= | |
| Скорректированный показатель в стоимости по объектам-аналогам |  |  | |
| Весомость зданий-аналогов по степени их соответствия оцениваемому зданию |  = |  = | |
Стоимость оцениваемого здания на дату оценки  |
ТЕМА 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сущность метода, общая модель сравнения продаж. Изучение рынка. Сбор и обработка рыночной информации. Этапы определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Выбор объектов – аналогов. Методы сравнительного анализа. Метод парных продаж. Корректировка стоимости: процентные поправки; рублевые поправки; независимые и кумулятивные поправки. Основные виды поправок, влияющих на стоимость. Выбор единиц сравнения объектов недвижимости. Компьютерная поддержка корректировочных расчетов. Последовательность внесения поправок. Применение корреляционного анализа в определении поправочных коэффициентов.
1.Сравнительный подход
Метод прямого сравнительного анализа продаж при сравнительном подходе основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
2.Основные этапы оценки при данном подходе:
-исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов имущества, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Информация о предложениях сопоставляется с рассматриваемым объектом по существенным характеристикам, выявленным в данном объекте.
В данном случае существенными факторами будут такие, как право собственности, дата продажи, состояние объекта, технические характеристики.
Поскольку корректировки определяются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типичных покупателей и продавцов обязательно включается в процедуру сравнения.
Учитывая неоднородность оцениваемого объекта с точки зрения местоположения и специфики предполагаемого дальнейшего использования, производили поиски аналогов по продажам для следующих составляющих:
Подобранные аналоги достаточно показательны для того, чтобы адекватно определить рыночную стоимость посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.
В табл. 6 и пояснениях суммируют те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Все величины стоимостей в табл. 6 указаны в рублях.
Таблица6