Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
| Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью Отчета об оценке: | |
| 1. | Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в Отчете об оценке целях |
| 2. | Оценщик не проводил как часть данной работы экспертизу правоустанавливающих документов на оцениваемую собственность. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности на нее. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете об оценке. |
| 3. | Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов и за необходимость выявления таковых |
| 4. | Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в Отчете об оценке, считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации. |
| 5. | Оценщик несет ответственность за достоверность информации, используемой в Отчете, полученной из собственных источников и/или третьих лиц, если не указывает источник информации. |
| 6. | Ни Заказчик, ни оценщик не могут использовать Отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. |
| 7. | От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. |
| 8. | С учетом целей и задач оценки, оценщик принимает на себя обязательства соблюдать конфиденциальность проведенных расчетов и результатов по данной работе. |
| 9. | Мнение оценщика относительно стоимости оцениваемой собственности действительно только на дату определения стоимости. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, следовательно, и на рыночную стоимость оцениваемой собственности. |
| 10. | Данный Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика в отношении рыночной стоимости оцениваемой собственности и не является гарантией того, что она будет продана на свободном рынке по цене, равной стоимости оцениваемой собственности, указанной в данном Отчете об оценке. |
| 11. | Допущения, сформулированные в рамках применяемых подходов к оценке, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчетных разделах настоящего Отчета об оценке. |
| 12. | Все расчеты будут выполнены в программе MicrosoftExcel без округления значений, что повышает точность расчетов. В итоговых расчетных таблицах значения приводятся без указания полного количества "знаков после запятой". |
| 13. | Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно итоговой величины стоимости объекта оценки. Данная величина носит рекомендательный характер. |
2.3. Используемая терминология при определении рыночной стоимости
Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.
Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.
Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.
3. Сведения о Заказчике оценки Собственнике и об Оценщике
3.1. Сведения о заказчике оценки
| Заказчик | ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕДВИЖИМОСТЬ 21", ОГРН 1107154018135 от 09.08.2010, адрес: 300062,ОБЛАСТЬ ТУЛЬСКАЯ, ГОРОД ТУЛА, УЛИЦА ОКТЯБРЬСКАЯ, 80А, ОФИС 102 |
3.2. Сведения о собственнике
| Собственник | ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕДВИЖИМОСТЬ 21", ОГРН 1107154018135 от 09.08.2010, адрес: 300062,ОБЛАСТЬ ТУЛЬСКАЯ, ГОРОД ТУЛА, УЛИЦА ОКТЯБРЬСКАЯ, 80А, ОФИС 102 |
3.3. Сведения об оценщике
| Оценщик: | Индивидуальный предприниматель Калинин Дмитрий Юрьевич |
| Юридический адрес: | 300040, Тульская область, г. Тула, ул. Калинина, д. 16/135, кв. 67 |
| Местонахождение: | 300040, Тульская область, г. Тула, ул. Калинина, д. 16/135, кв. 67 |
| Телефоны: | (903) 844-24-47 |
| Банковские реквизиты: | ИНН 710508385885 р/с 40802810900310000266 в АКБ "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ" (ПАО) Г.МОСКВА к/с 30101810100000000266 БИК 44583266 |
| ОГРН Дата присвоения | ОГРНИП: 310715403600141, выдан: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №10 по Тульской области, 05.02.2010 |
| Свидетельство о членстве Специалистов в саморегулируемой организации оценщиков | Калинин Дмитрий Юрьевич, включен в реестр оценщиков СРО РАО за регистрационным номером № 00660 от 08 сентября 2015 года; |
| Страховой полис страхования ответственности Специалиста при осуществлении оценочной деятельности | Калинин Дмитрий Юрьевич ОАО «АльфаСтрахование», полис № 7491R/776/00260/6 со сроком действия с 16 сентября 2016 г. по 15 сентября 2017 г. На сумму 5 000 000 (Пять миллионов) руб.; |
| Образовательные документы Специалиста: | Калинин Дмитрий Юрьевич Диплом о профессиональной переподготовке ПП 984344, выдан Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права решением квалификационной комиссии от 12 апреля 2008 года. |
| Стаж работы Оценщика оценочной деятельности | Более 5 лет. |
| Специалисты Оценщика, принимавшие участие в проведении оценки в рамках данного отчета: | Калинин Дмитрий Юрьевич |
4. Заявление о соответствии
- факты, представленные в отчете правильны и основываются на знаниях оценщика;
- анализ и заключения ограничены только сообщенными допущениями и условиями;
- оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе;
- гонорар оценщика не зависит от любых аспектов Отчета;
- оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения;
- образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
- оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;
- оценщик произвел личную инспекцию имущества;
- никто, кроме лиц указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета.
| Оценщик, член СРО РАО |
| _________________________________ Калинин Дмитрий Юрьевич |
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Оценка выполнена, а Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями:
1) Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;
2) Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;
3) Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299.
4) Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», обязательного к применению при оценке недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
5) Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РАО.
6. Описание объекта оценки
В целом, состояние объекта оценки оценивается как хорошее. Предполагается, что информация предоставленная заказчиком, является надежной и достоверной. Проблемы в требуемых данных восполнялись сведениями из других источников и собственным опытом оценщика. Проведение анализа и расчетов стоимости объекта оценки, прежде всего, основывались на информации, полученной от заказчика, а также в ходе исследований, проведенных оценщиком.
Резюме: исходные данные, используемые оценщиком при подготовке настоящей работы, были получены от заказчика и считаются достоверными. Тем не менее, мы не можем гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делается ссылка на источник информации. При этом эксперты предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку объекта оценки, а также на состояние оцениваемой собственности.
Документы, предоставленные заказчиком, и на основании которых была произведена оценка:
| № п/п | Наименование документа | Копия (К); Оригинал (О) | Количество экземпляров (шт) |
| Выписка из ЕГРП | К | ||
| Инвентаризационная опись № 1л от 24.07.2017 | К |
Используемые нормативные документы и литература:
Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;
2) Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;
3) Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299.
4) Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», обязательного к применению при оценке недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.
5) Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РАО.
6) Интернет-сайты: www.appraiser.ru, www.cbr.ru, www.valnet.ru и пр.
Характеристики оцениваемых объектов:
Объектом оценки является следующая имущественная единица:
| № п/п | Объекты оценки: | Местонахождение: | Кадастровый номер |
| Квартира, назначение: жилое помещение | Тульская область, г.Тула, р-н Пролетарский, ул.Хворостухина, д.2в, кв.93 | 71:30:030816:9372 |
| ОПИСАНИЕ объекта недвижимости (квартиры, помещения) | |||
| Общие сведения | |||
| Объект оценки | Квартира, назначение: жилое | ||
| Этаж/Этажность | 17/17 | ||
| Тип дома, в котором расположен объект оценки | многоподъездный, многоквартирный | да | |
| Год ввода в эксплуатацию | н/д | ||
| Местонахождение | Тульская область, г.Тула, р-н Пролетарский, ул.Хворостухина, д.2в, кв.93 | ||
| Характеристики транспортной инфраструктуры | |||
| Областной центр | Тула | ||
| Расстояние от центр г. Тулы, км | |||
| Название ближайшей ЖД станции | Тула-1-Курская, 12 км | ||
| Транспортная доступность | Хорошая | ||
| Характеристики инженерной инфраструктуры объекта оценки | |||
| Электроснабжение | Да | 220 В | |
| Газоснабжение | Да | Централизованное | |
| Отопление | Да | ||
| Водопровод | Да | ||
| Канализация | Да | ||
| Близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в пределах 5 минут ходьбы). | |||
| Школы | да | Рынки | да |
| Детсады | да | Банки | да |
| Больницы | да | Спорткомплекс | нет |
| Поликлиники | да | Зона отдыха | да |
| Аптеки | да | Баня | да |
| Парикмахерские | да | Бассейн | нет |
| Магазины | да | Почта | да |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | хорошая | ||
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | |||
| Автобус | да | Троллейбус | нет |
| Маршрутные Такси | да | Трамвай | нет |
| Описание прилегающей к дому территории и земельного участка | |||
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее | ||
| Форма земельного участка | прямоугольная/сложная | сложная | |
| Рельеф | спокойный/с уклоном | спокойный | |
| Неблагоприятные условия окружающей среды | нет | ||
| Качество и состояние дорог (возле дома) | хорошее | ||
| Характеристики оцениваемого объекта | |||
| Материал наружных стен | слоистые панели | ||
| Фундамент здания | сборный железобетонный | ||
| Перекрытия | ж/б пустотные плиты | ||
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее | ||
| Общая площадь, кв.м. | 44,90 | ||
| Объем, куб.м. | н/д | ||
| Количество комнат | |||
| Вид из окна объекта оценки | улица | ||
| Организованная стоянка личного автотранспорта | Стихийная автопарковка/ Автостоянка/ Подземный гараж | Стихийная автопарковка | |
| Расположение объекта оценки | Угловое / Неугловое | неугловое | |
| Комнаты | Изолированные / Совмещенные | Изолированные | |
| Санузел | Изолированный / Совмещенный | Совмещенный | |
| Материал оконных проемов | Деревянные/ Металлические /ПВХ | ПВХ | |
| Наличие Балкона | нет | остекление | нет |
| Наличие Лоджии | нет | остекление | нет |
| Метал. дверь при входе | нет | Домофон | нет |
| Метал. дверь в тамбур | да | Охранная сигнализация | нет |
| Метал. дверь при входе в квартиру | да | Решетки на окнах | нет |
| Отделка | |||
| Потолок | нет | ||
| Пол | нет | ||
| Стены | нет | ||
| Видимые дефекты отделки | нет | ||
| Отделка ванны и туалета | |||
| Потолок | нет | ||
| Пол | нет | ||
| Стены | нет | ||
| Видимые дефекты отделки | нет | ||
| Категория ремонта (de luxe, premium, standart, econom) | под чистовую отделку |
Износ и устаревание объекта оценки не указываются, т.к. нет данных о дате постройки многоквартирного дома.
В соответствии с подразделом 3 части 1 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага[1]. Оборотоспособность объектов гражданских прав определена ст. 129 ГК РФ, в соответствии с положениями которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
В соответствии с положениями ГК РФ различают право собственности и другие вещные права. В ст. 209 ГК РФ раскрыто содержание права собственности, в соответствии с которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение нежилыми помещениями в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В соответствии со ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.
Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.
Статья 213 ГК РФ раскрывает сущность права собственности граждан и юридических лиц:
1) В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
2) Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Приобретение права собственности.
Статья 218 ГК РФ предусматривает следующие основания приобретения права собственности:
1) Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
2) Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
3) При этом в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.
4) Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определяется в соответствии со следующими положениями:
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. При этом в соответствии со статьями 163,164 ГК РФ, существует ряд сделок, в отношении которых действуют требования об их обязательном нотариальном удостоверении или государственной регистрации. Так, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
1. Изъятие имущества путем обращения взыскания на него обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Анализ юридического статуса Объекта оценки и его приемлемости в качестве предмета залога.
В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В настоящем Отчете об оценке определению подлежит право собственности.
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ[2] «Содержание права собственности»:
«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Для целей настоящего Отчета об оценке право собственности на оцениваемое имущество предполагается полностью соответствующим требованиям законодательства. Однако оценщики не осуществляют детальное описание правового состояния оцениваемого имущества и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав собственности на него.
Ограничений (обременений) права не зарегистрировано, других факторов и характеристик, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на его стоимость не выявлено.
7. Анализ рынка недвижимости