Способ N 4. Сделать ремонт в кредит.

Привлекать кредитные или заемные средства на капитальный ремонт общего имущества в МКД от лица собственников жилья могут следующие заемщики:

- ТСЖ, ТСН;

- ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;

- лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников, при непосредственном управлении МКД;

- управляющая организация.

Решения общего собрания собственников помещений в доме, которые приняты по вопросам повестки дня о привлечении кредитных или заемных средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД, должны в обязательном порядке быть оформлены протоколом общего собрания собственников. Протокол служит основанием для заключения кредитного договора или договора займа на капремонт общего имущества в доме с российской кредитной организацией.

Государственная поддержка кредитования капремонта общего имущества в МКД должна предоставляться в виде субсидий российским кредитным организациям. Предоставленные субсидии пойдут на частичное возмещение затрат для оплаты процентов по кредитному договору или договору займа, а также основного долга по этим договорам.

Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится, в частности, принятие решений о получении ТСЖ либо ЖСК, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и - при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

Таким образом, для того чтобы решить вопрос о привлечении кредитных или заемных средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо включить его в повестку дня общего собрания собственников.

Так, например, в Тамбовской области набирает обороты система беспроцентного самокредитования. Такую схему на себе уже опробовали 65 многоквартирных домов по всей области. Речь идет о взносах на капремонт. Ускоренная схема позволяет на время забыть про одну из строк в платежке.

В частности, жильцы двухэтажного дома на ул. Красноармейской в рабочем поселке Сосновка освобождены от взносов на капремонт на ближайшие 15 лет. Ремонт крыши был запланирован на 2030 год. Однако собственники не стали ждать так долго и воспользовались ускоренной схемой: скинулись "живыми деньгами". Дом этот небольшой, всего восемь квартир, а потому и сумма получилась кругленькая - 50 тыс. руб. с каждой квартиры. Наняли подрядчика, "досрочно" починили крышу и забыли про взносы на много лет вперед.

В г. Рассказово пошли по другому пути. Никаких живых денег. Все через региональный фонд капитального ремонта жилья. Пятиэтажному дому на ул. Пушкина, 24 требовался капитальный ремонт внутридомовой системы теплоснабжения и всей инженерной системы. Ежемесячный взнос на капремонт в Тамбовской области составляет 6,74 руб. с 1 кв. м. Так вот, в г. Рассказово решились платить по 22 руб. с 1 кв. м. Это позволило за пять месяцев набрать необходимую сумму для ремонта. То есть, решив проблему дома досрочно, "как бы переплатив" в самом начале, собственники на полтора года, а если точнее - на 17 месяцев, официально освобождены от уплаты ежемесячной строки за капремонт.

Для каждого дома свои индивидуальные подсчеты. Все зависит от стоимости работ, площади и числа квартир.

"На сегодня это самая действенная, рабочая схема, когда не нужно ждать программу. Собственники могут сделать ремонт здесь и сейчас, могут сами себя кредитовать, увеличив платеж, но крыша уже не будет течь, и в банк не нужно платить, и взносы приостанавливаются", - прокомментировал ИА "Онлайн Тамбов.ру" заместитель председателя Общественного Совета по вопросам ЖКХ при администрации Тамбовской области Сергей Захарцев.

Вопрос о том, идти по такой схеме или нет, и что необходимо сделать в доме в первую очередь, жильцы решают сами на общедомовом собрании, а система капремонта выполняет все задачи при наличии денег на счете.

Региональные программы капремонта формируются на основе данных, которые подают в фонд капитального ремонта муниципалитеты. Всем собственникам рекомендуется отслеживать, какую информацию о техническом состоянии дома предоставляют администрации ваших муниципальных образований. Именно на основании этой информации принимается решение о включении или невключении дома в краткосрочную программу капремонта.

7. Участие собственников в капитальном ремонте

В соответствии с действующим законодательством собственники:

1) принимают решение о выборе способа накопления средств на капитальный ремонт (о способе формирования фонда капитального ремонта);

2) принимают решение о проведении капитального ремонта в своем доме и утверждают перечень работ;

3) принимают участие в приемке работ по капитальному ремонту;

4) могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ, и иные решения, установленные жилищным законодательством.

Процедура принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме установлена ст. 189 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение, в котором должны быть определены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в установленный срок, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора. В дальнейшем орган местного самоуправления становится полноправным участником проведения работ по капитальному ремонту в таком доме.

В случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

8. Наиболее распространенные вопросы и ответы на них

Должна ли региональная программа содержать сроки окончания по конкретным видам работ и (или) услуг в рамках капитального ремонта в МКД?

Собственникам помещений в многоквартирных домах, в которых начинаются работы в рамках капитального ремонта, интересны не только сроки начала, но и сроки окончания таких работ, так как это может быть связано с определенными неудобствами.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

В ч. 6 ст. 168 ЖК РФ указано, что порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД органы государственной власти субъекта РФ, согласно ч. 7 ст. 168 ЖК РФ, обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ, в порядке, установленном этим нормативным правовым актом.

В региональную программу капитального ремонта не включены двухквартирные таунхаусы. Правильно ли это?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта подлежат включению только многоквартирные дома.

В ст. 16 ЖК РФ даны определения видам жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в ч. 3 данной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Включаются ли в первоочередном порядке в региональную программу МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора?

Согласно ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ. Исключение составляют МКД, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70%, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ, дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, приняты решения о сносе или реконструкции.

Таким образом, многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.

Если говорить о сроках проведения капитального ремонта, то следует отметить следующее.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта (ч. 3 ст. 168 ЖК РФ).

МКД исключен из региональной программы, так как признан аварийным. Должны ли собственникам вернуть деньги, которые они перечисляли ранее в виде взносов на капитальный ремонт?

Региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В ч. 2 ст. 174 ЖК РФ указано, что в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД в соответствии с ч. 10 и 11 ст. 32 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД.

Согласно ст. 184 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого МКД на основании решения собственников помещений в этом МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

МКД был признан аварийным, однако платежки на оплату взносов на капитальный ремонт продолжали идти и жители их оплачивали. Как вернуть взносы, уплаченные уже после признания МКД аварийным?

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ). После признания дома аварийным платежные поручения на уплату взносов на капитальный ремонт не должны были выставляться. В данной ситуации собственникам целесообразно обратиться к региональному оператору, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, или, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, - к владельцу такого специального счета и лицу, осуществляющему выставление платежных документов.

В региональную программу капитального ремонта не включаются МКД, подлежащие реконструкции. А что считается реконструкцией МКД?

Под реконструкцией объекта капитального строительства (каковым и является многоквартирный дом) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1ГрК РФ).

Требуется ли согласие собственников помещений в МКД для корректировки региональной программы капитального ремонта в части изменения сведений о сроках капитального ремонта конкретного МКД?

В соответствии с ч. 4 ст. 168 ЖК РФ перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:

1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;

2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее, и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;

3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным ч. 7 ст. 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кто несет ответственность в случае, если капитальный ремонт не проведен в сроки, установленные региональной программой?

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ).

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.

Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена в ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

Кроме этого, в ст. 188 ЖК РФ установлено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с Жилищным кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов РФ, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.

В случае если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Можно ли взнос на капитальный ремонт выплачивать частями?

Жилищный кодекс РФ не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. Вместе с тем необходимо учесть следующие положения.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

При этом в ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено начисление пеней за несвоевременную и (или) неполную уплату взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени.

Таким образом, собственники помещений в МКД, уплачивающие взносы на капитальный ремонт частями, должны соблюдать установленные сроки уплаты. В противном случае по факту несвоевременной и (или) неполной уплаты взносов на капитальный ремонт будут начислены пени.

Какие категории населения имеют льготы по уплате взносов на капитальный ремонт?

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД в размере, установленном нормативным правовым актом РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в МКД, в большем размере. Исключение составляют случаи, когда МКД признан аварийным и подлежащим сносу или когда накоплен минимальный размер фонда капитального ремонта, предусмотренный ч. 8 ст. 170 ЖК РФ.

Предоставление льгот по уплате взносов на капитальный ремонт предусмотрено законодательными актами, регулирующими защиту прав и интересов отдельных категорий граждан:

- Законом РФ от 15.05.1991 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС";

- Федеральным законом от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах";

- Федеральным законом от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации";

- Федеральным законом от 10.01.2002 N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне".

Меры социальной поддержки для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе уплаты взносов на капитальный ремонт, также могут устанавливаться законами субъектов РФ и муниципальными правовыми актами.

Согласно ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт МКД. Указанная компенсация предоставляется:

- одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%;

- одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет, - в размере 100%;

- проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%;

- проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет, - в размере 100%.

Кто должен платить взносы на капитальный ремонт, если в квартире никто не прописан и не проживает?

Взнос на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Тот факт, что в жилом помещении в МКД никто не прописан и не проживает, не освобождает собственника помещения в МКД от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе от уплаты взноса на капитальный ремонт.

Случай, когда в жилом помещении никто не проживает, следует рассматривать как неиспользование собственником помещения. Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан перерасчет платежей за период временного отсутствия граждан осуществляется только за отдельные виды коммунальных услуг, в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством РФ.

Взнос на капитальный ремонт не является коммунальной услугой, а это означает, что перерасчет по взносам на капитальный ремонт в связи с отсутствием проживающих в жилом помещении законодательством не предусмотрен.

Предусмотрена ли административная ответственность за нарушение порядка расчета суммы взносов на капитальный ремонт (в сторону увеличения)?

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

- плату за содержание жилого помещения;

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 6 ст. 157 ЖК РФ за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги в случае, если такое нарушение повлекло увеличение размера платы, взимается штраф.

Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, административный штраф за ошибки в начислении суммы такого взноса (даже в сторону увеличения) не взимается.

При этом следует иметь в виду, что контроль за формированием фондов капитального ремонта осуществляется в рамках государственного жилищного надзора. В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора осуществляет деятельность, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований, в том числе к формированию фондов капитального ремонта.

Должен ли новый собственник квартиры, получивший ее по дарственной, выплатить долги по взносам на капитальный ремонт в отношении этой квартиры?

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, новый собственник квартиры, получивший ее по дарственной, должен выплатить задолженность по взносам на капитальный ремонт предыдущего собственника этой квартиры.

Куда нужно жаловаться, если взносы на капитальный ремонт превышают установленные федеральные стандарты?

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт, в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт.

Федеральные стандарты стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади в месяц, утверждаемые Правительством РФ, применяются в целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Например, Постановлением Правительства РФ от 11.02.2016 N 97 утверждены Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2016 - 2018 годы.

В случае если при расчете взносов на капитальный ремонт применяется утвержденный в субъекте РФ минимальный размер взноса (который не равен федеральному стандарту стоимости капитального ремонта), оснований для жалоб не имеется.

Для расчета взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный в субъекте РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт, требуется соответствующее решение общего собрания собственников помещений в МКД. Если размер "увеличенного" взноса применяется без решения общего собрания собственников помещений в МКД, следует обратиться в орган государственного жилищного надзора для проведения проверочных мероприятий.

Фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, однако ТСЖ также продолжает собирать взносы на капитальный ремонт. Это законно?

В соответствии с ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

2) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

В случае если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, уплата взносов на капитальный ремонт осуществляется собственниками помещений в МКД только на счет регионального оператора. Уплата взносов происходит на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт региональный оператор может предоставлять собственнику как своими силами, так и силами третьих лиц (п. 9 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

В целях уточнения информации о том, какая организация выставляет платежные документы по конкретному дому, следует обратиться к региональному оператору за разъяснениями.

Одновременное выставление платежных документов региональным оператором и ТСЖ не допускается.

Как производится финансирование капитального ремонта при способе формирования фонда капремонта в "котле" и недостаточности средств фонда капитального ремонта? Можно ли после проведения капремонта сменить способ формирования фонда капремонта на специальный счет?

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

Изменить способ формирования фонда капитального ремонта возможно только после погашения задолженности перед региональным оператором за выполненные работы по капитальному ремонту, так как в ч. 2 ст. 173 ЖК РФ установлено, что в случае если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в МКД решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В соответствии с ч. 5 ст. 173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ.