Основные критерии и показатели оценки земельных участков

Методологическую основу оценки земли как элемента национального богатства страны, составляют следующие положения: использование на­роднохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показате­лей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономи­ке страны; учёт динамичности показателей оценок природных ресурсов, основанный на текущих и перспективных их значениях, связанных с оп­тимизацией использования; взаимосвязь экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов; общие критерии по­строения оценочных шкал в масштабах страны.

Едиными критериями оценки земельных участков являются:

- местоположение;

- качество;

- дефицитность;

- ресурсные возможности использования.

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая являет­ся денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в за­висимости от доходности производства. Земельная рента и цена земли ха­рактеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оцен­ке показатели являются базовой величиной для определения ставок зе­мельного налога и арендной платы за землю. В общем виде удельная рент­ная оценка земли выражается формулой:

А = Д – И,

где А - годовая арендная плата (начисленная земельная рента), руб./га;

Д - реальный или условно начисленный валовой доход (годовая стои-

мость продукции и других эффектов, полученных от использования

земли), руб./га;

И - ожидаемые издержки, совокупные годовые затраты труда и средств

производства, необходимые для обеспечения данного объ­ема про-

дукции, руб./га.

Переход к стоимости земли в общем виде обеспечивается формулой:

С₃ = (А / К_К) × S,

где С₃ - стоимость земельного ресурса, руб.;

К_к - коэффициент перевода годового дохода в суммарный за расчетный

период оценки земли, ставка (коэффициент) капитализации;

S - площадь земельного участка, га.

Оценка земли как составляющей национального богатства страны предполагает возможность ее применения для обоснования управленчес­ких решений по целевому использованию земель на альтернативной осно­ве, включая и возможную связь с единым мировым хозяйством. Этим определяется необходимость формирования единой природной и экономи­ческой основы расчета оценочных показателей в виде системы террито­риальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые обоб­щаются в границах территории страны в целом, в границах федеральных округов, субъектов Российской Федерации.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающая главные географические различия биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой зе­мель по целевому назначению, уровнями обеспеченности землей, экологи­ческим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Общая обеспеченность ресурсами характеризует земельные ресурсы в плане экономических возможностей их использования в данном регионе. К ее основным характеристикам относятся следующие: обеспеченность тру­довыми ресурсами; степень развития транспортных и инженерных сетей; степень социального и экологического обустройства. Обеспеченность ре­сурсами определяется применительно к существующей и перспективной производственной специализации региона. Показатели обеспеченности ре­сурсами соотносятся с показателями местоположения и дефицитности зе­мель и образуют общую систему экономических факторов оценки земли.

Комплексный характер оценки земли проявляется во взаимосвязан­ном учете всех преимуществ (недостатков) и эффектов (производствен­ных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий с различными свойствами. При таком подходе земли, находящиеся на данной территории, оцениваются по стоимо­сти их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом до­полнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах. Оценка земли должна учитывать динамику состояния земель - их плодородие, степень загрязнения.

Общим условием использования земель является потенциальная нео­граниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов капитализации. Применение показа­телей этих коэффициентов на уровне значений 0,02-0,03 позволяет учесть существующую тенденцию увеличения годовой народнохозяйственной ценности земель в долгосрочной перспективе. Особенности оценки земель различного целевого назначения определяются спецификой их функцио­нирования в народном хозяйстве, способом и мерой воздействия на землю, формой и величиной народнохозяйственного эффекта использования зе­мель. В зависимости от указанных факторов, целей и степени детализации оценки земельных ресурсов земельные участки разных категорий могут объединяться в более крупные группы или, напротив, подразделяться в пределах соответствующей категории. Наиболее общим основанием для структурирования земель при оценке является выделение их в особые группы: биологически продуктивные земли, используемые в сельском и лесном хозяйстве; земли интенсивного строительства; земли природоо­хранного, рекреационного, культурно-исторического и иного назначения.

Особенности функционирования земли, а также различия в способе и степени воздействия на землю определяют целесообразность обоснования согласованных критериев учета природных, экономических и социальных условий. Кроме этого, необходимо учитывать ограничиваю­щие факторы. Такими факторами для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения являются степень обеспеченности теплом и влагой, общий характер рельефа местности и характеристики почвы, ос­новные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной и сервисной сети.

Информационной базой оценки земли как элемента национального бо­гатства страны являются: сведения государственных кадастров, прежде всего земельная; землеустроительная, лесоустроительная, градострои­тельная и проектно-техническая документация; материалы инвентариза­ции земель; данные национальной и мировой статистической отчетности; сведения о предыдущих оценках земельных ресурсов.