Внесение корректировок к величинам стоимости объектов-аналогов

В рамках реализации сравнительного подхода к оценке имущества

Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной жизни подобрать доста­точное число данных о сделках с аналогичными объектами бывает прак­тически невозможно, поэтому оценщику необходимо вносить в рыночные данные о продажах поправки (корректировки), отражающие отличия сравниваемых объектов от оцениваемого объекта.

Например, оценивая трехкомнатную квартиру на первом этаже дома и располагая достаточной информацией о продажах квартир такого же ти­па, но на других этажах, оценщик, зная, что первый этаж является менее привлекательным для потенциальных покупателей, вносит соответству­ющие поправки в цены сделок по другим квартирам таким образом, как если бы все квартиры располагались на первом этаже.

Использование валового рентного множителя

В сравнительном подходе к оценке имущества

В рамках рыночного (сравнительного) подхода к оценке имущества ис­пользуется валовой рентный множитель - отношение стоимости имуще­ства к валовому доходу, приносимому за счет использования этого имущества.

Под валовым доходом можно понимать как потенциальный валовой доход - доход, который объект имущества теоретически способен приносить при полном - 100%-ном использовании, так и действительный вало­вой доход - доход, который реально приносит объект имущества с учетом неполного использования и иных естественных потерь.

Валовой рентный множитель интегрально отражает соотношение стоимости и доходности для каждого конкретного вида использования имущества. Если оценщику изве­стен валовой годовой доход от оцениваемого объекта и значение валового рентного множителя, то, умножив одно на другое, он может получить сто­имость объекта оценки. Оценка валового годового дохода может быть получена из анализа функционирования оцениваемого объекта до момента оценки или из анализа доходности аналогичных объектов, а чис­ленное значение валового рентного множителя оценщик может получить, сопоставляя цены продаж аналогичных объектов и их доходность.

Формула расчета имеет вид:

С = ВД × ВРМ,

где С - стоимость объекта имущества;

ВД - валовой доход;

ВРМ- вало­вой рентный множитель.

Недостаток метода использования валового рентного множителя за­ключается в том, что он не учитывает операционные расходы, то есть рас­ходы на обеспечение функционирования объекта, возможные потери в сборе поступающих платежей (например, арендной платы, если речь идет о недвижимом имуществе) вследствие различных причин, а также разли­чие в рисках вложения капитала в сопоставимые объекты.

Преимущества рассматриваемого метода валового рентного множителя заключаются в следующем: использование этого метода позволяет оценщи­ку достаточно оперативно получить приближенную оценку стоимости объ­екта имущества, а также спрогнозировать в среднем доходность имущест­ва того или другого вида; значение валового рентного множителя уже вклю­чает в себя различия сопоставимых объектов (для имущества, потреби­тельская ценность которого меньше, меньше также и его рыночная стои­мость и поступающие платежи), поэтому его величину не нужно корректи­ровать в зависимости от различий оцениваемого и сопоставимых объектов.

Метод сравнения продаж

Основной метод в рамках сравнительного подхода для определения ры­ночной стоимости имущества - метод сравнения продаж,который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подоб­ными ему объектами (объектами-аналогами), которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе метода сравнения продаж, следую­щие: принцип спроса и предложения; принцип замещения; принцип пропор­циональности; принцип зависимости (внешнего влияния).

Этот метод приме­няется, когда имеются достоверные данные об относительно недавних сдел­ках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, метод срав­нения продаж является наиболее приемлемым, так как является прямьм и систематическим методом определения стоимости объекта собственнос­ти. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых харак­теристик при оценке собственности.

Преимущества метода сравнения продаж: он является наибо­лее простым методом; статистически обоснованным; допускается приме­нение методов корректировки величин стоимости объектов-аналогов; обеспечивает получение данных для применения в других подходах к оценке имущества.

Недостатки метода сравнения продаж заключаются в следующем: этот метод требует активного развитого сегмента рынка имущества данного вида (сегмента, к которому относится объект оценки); сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения поправок (корректировок), большое коли­чество которых может оказывать влияние на достоверность результатов; ос­нован на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение метода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучение соответствующего сегмента рынка имущества и обоснованный выбор объектов-аналогов, которые в наибольшей степени сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому
отобранному объекту-аналогу.

3. Выбор необходимых единиц и элементов сравнения и проведение
сравнительного анализа объектов имущества по каждой единице (по каж­дому элементу) сравнения.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соот­ветствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и пе­реход к расчету стоимости оцениваемого объекта.

Источники информации при использовании метода сравнения продаж следующие: публичные записи (данные регистрационных служб); данные страховых компаний; информационные службы; периодические издания; данные, предоставляемые участниками сделок; архивы оценщика.

Элементы сравнения - это характеристики объекта имущества и сде­лок, которые определяют факторы, влияющие на цену. Корректировки подразделяются на последовательные и независимые.

Последовательно корректировки проводятся по следующим элементам сравнения: передаваемые права собственности; условия финансирования; ус­ловия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе корректировки проводятся по следующим эле­ментам сравнения: местоположение; физические характеристики объек­та; экономические характеристики объекта; использование объекта; на­личие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут быть абсолютными и относительны­ми, т.е. могут производиться в рублях или долях (процентах).

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Раз­личные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, ти­пичные для данного конкретного сегмента. При продаже земли такими единицами сравнения являются: цена за сотку, гектар; цена за 1 м²; цена за метр по фасаду; цена за лот; цена за единицу плотности. При продаже застроенных участков: цена за 1 м² общей площади здания; цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м² без учета местополо­жения (цена строительства 1 м²); цена за 1 м³; цена за единицу недвижи­мости (дом, комната); цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).

Методы внесения поправок делятся на количественные и качествен­ные. В свою очередь количественные подразделяются на следующие: ана­лиз парных продаж; статистический анализ; графический анализ; трендовый анализ; анализ вторичных данных.

Качественные методы следующие: относительный сравнительный анализ; метод общей группировки; персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объек­тов к оцениваемому (но не наоборот), т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же харак­теристики, что и оцениваемый объект.

Контрольные вопросы

1. Информационная база оценки имущества.

2. Внесение корректировок к величинам стоимости объектов-аналогов в рамках реализации сравнительного подхода к оценке имущества.

3. Использование валового рентного множителя в сравнительном подходе к оценке имущества.

4. Метод сравнения продаж.