Принципы, связанные с рыночной средой

В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), прин­цип соответствия.

Принцип спроса и предложениязаключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченнос­тью его предложения. Предложение представляет собой количество объ­ектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определенным ценам; спрос - количество объектов имущества, желаемых покупателями по определенным ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объек­тов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Рав­новесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения срав­нительного подхода.

К данной группе принципов относится и принцип конкуренции.Данный принцип заключается в следующем: при определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходи­мый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостря­ется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уров­ня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капита­ла в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию - в этом про­является «эффект маятника». Наличие жесткой конкуренции может привес­ти к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, а следовательно, применяется в доходном подходе к оценке.

Принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущест­ва)также входит в группу принципов, связанных с влиянием на стоимость имущества рыночной среды. В соответствии с данным принципом утверж­дают, что стоимость имущества обычно не остается постоянной, а изменя­ется с течением времени. Наиболее характерными типами изменений яв­ляются так называемые жизненные циклы объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выве­дения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка. Основные характеристики каждого из этапов изменения сто­имости имущества удобно представить в таблице.

Таблица 5.1 Этапы жизненного цикла объекта имущества

Характеристика объекта	Этап выведения на рынок	Этап роста (развития) объекта	Этап зрелости объекта	Этап упадка объекта
Эксплуатацион­ная загружен­ность объекта	Низкая	Быстро увеличи­вающаяся	Медленно увеличи­вающаяся или ста­бильная	Уменьша-ющаяся
Основные пользователи объекта	Любители нового	Участники мас­сового рынка	Участники массово­го рынка	Консер-ваторы
Число конкури­рующих объектов	Малое	Увеличива-ю­щееся	Значительное	Уменьша-ю­щееся
Затраты на рек­ламу и марке­тинг объекта	Сущест­венные	Существен-ные	Уменьшающиеся, незначительные	Низкие
Характер эксплуа­тации объекта	Основной вариант	Усовершен-ство­ванный вариант	Дифференцирован­ный вариант	Выбороч-ный вариант
Рыночная стои­мость объекта имущества	Низкая	Увеличива-ю­щаяся	Стабильная или уменьшающаяся	Уменьша-ю­щаяся

В группу «рыночных» принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего влияния).Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что сто­имость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влия­нию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта недвижимости и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.

Принцип соответствия(например, для недвижимого имущества) по­казывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имуще­ства, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип мож­но рассмотреть и на примерах имущества другого вида.