Определение стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости

на основе затратного подхода…………………………………... 87

Учет износа при оценке недвижимого имущества

на основе затратного подхода…………………………………... 89

ГЛАВА 12.ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА….……..….91

12.1. Основные положения оценки движимого имущества

и его классификация……………………….………………….….91

12.2. Цели оценки и виды стоимости движимого имущества……….92

12.3. Учет износа при оценке движимого имущества………………..94

12.4. Оценка движимого имущества…………………………………..96

ГЛАВА 13.ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ

АКТИВОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ

СОБСТВЕННОСТИ….……..……………………………………… 98

13.1. Нематериальные активы и интеллектуальная собственность

предприятия……….……………………….………………….…. 98

13.2. Цели и основные принципы оценки стоимости

нематериальных активов………………………………………... 99

13.3. Стоимость нематериальных активов предприятия…………... 101

13.4. Основные подходы к оценке нематериальных активов.…….. 103

ГЛАВА 14.ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПАКЕТОВ АКЦИЙ…..…. 107

14.1. Основные факторы, влияющие на стоимость акций…….…....107

14.2. Основные виды стоимости акций……………………………... 108

14.3. Основные подходы и методы оценки акций…………………..109

14.4. Оценка стоимости неконтрольных пакетов…………………... 111

14.5. Премии за контроль, скидки за недостаточную ликвидность..112

ГЛАВА 15.ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ..……………….….114

15.1. Основные положения оценки стоимости

земельных ресурсов……………………………………………..114

15.2. Категории (виды) земельных ресурсов……………………….. 115

15.3. Основные критерии и показатели оценки

земельных участков……………………………………………..117

15.4. Оценка земель сельскохозяйственного назначения………….. 120

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………….. 122

ВВЕДЕНИЕ

С интенсивным развитием института частной собственности в Россий­ской Федерации появилась насущная потребность в корректной и компе­тентной оценке собственности различных видов. Учиты­вая, что все большее количество граждан Российской Федерации стано­вятся собственниками недвижимости (квартир, домов, земельных участ­ков), транспортных средств, ценных бумаг (таких, как акции предприятий или облигации), можно предположить, что раньше или позже перед лю­бым обладателем того или иного имущества встанет вопрос о том, сколько это имущество стоит, то есть возникнет необходимость оценить свое иму­щество. Оценка – это определение стоимости имущества. Как правило, по­требность в оценке возникает при любых сделках, затрагивающих право собственности на имущество.

На сегодняшний день заключение об оценке может потребоваться во многих случаях, в частности:

- при определении стоимости ущерба при повреждении транспортно­го средства в дорожно-транспортных происшествиях (при этом компе­тентная оценка выгодна как пострадавшей стороне, что позволяет ком­пенсировать ущерб полностью, так и виновной стороне, что позволяет из­бежать необоснованных переплат);

- при купле-продаже, сдаче в аренду, разделе, дарении имущества;

- при оформлении нотариусом договоров купли-продажи земли, жи­лья, домов, иных зданий и сооружений;

- при судебных и имущественных спорах;

- при страховании имущества;

- при составлении брачных контрактов;

- при разделе имущества разводящихся супругов по требованию од­ной из сторон в случае возникновения спора о стоимости имущества;

- при оптимизации налогообложения имущества, например, при вступлении в наследство;

- при выдаче и получении кредита под залог имущества, например при получении ипотечного кредита;

- при принятии обоснованных решений о партнерстве и о внесении имущества в уставный капитал акционерного общества.

Во многих случаях проведение независимой оценки обусловлено зако­нодательством и является обязательным, в других - инициативным. В свя­зи с этим необходимо иметь представление об основах нормативно-право­вой и информационной базы оценочной деятельности, а также о последствиях несоблюдения законодательства об оценке. В данном пособие также рассмотрены основные подходы оценки различных видов имущества, которые необходимо знать и уметь применять на практике при проведении оценочной деятельности.

ГЛАВА 1. Имущество предприятия, его классификация,

Структура и базовые характерисТики

ГЛАВА 2. Рыночная стоимость имущества

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Содержание и цели оценочной деятельности

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Субъекты свободного рынка в правовом смысле находятся в равных условиях. Любая сделка может быть осуществлена лишь при наличии согласия обеих (юридически равных между собой) сторон о стоимости объекта сделки. Таким образом, вопрос о стоимости объекта, продающегося на свободном рынке, то есть о его рыночной стоимости и об оценке этой рыночной стоимости, становится актуальным как для потен­циальных продавцов, так и для потенциальных покупателей. В этих усло­виях возникает насущная потребность в услугах профессионального оценщика.

Оценщик является третьей независимой стороной в споре продавца и покупателя о цене объекта сделки, своеобразным ценовым арбитром, ни­как не заинтересованным ни в завышении, ни в занижении этой цены. Оценщик заинтересован только в одном - в повышении своего профессионального авторитета, который является его главным активом, обеспечи­вающим увеличение числа клиентов и соответственно повышение дохода от профессиональной деятельности. Это возможно только в том случае, если оценщик будет максимально полно собирать всю информацию об объекте оценки, применять с учетом поправок для ее анализа общеприз­нанные методы - и на этой основе проводить корректную и справедливую оценку имущества.

Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 22 августа 2004 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятель­ностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, на­правленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Основная цель оценочной деятельности - определение рыночной или иной стоимости (имущества) объекта оценки. Причем определение рыноч­ной стоимости как основного параметра большинства хозяйственных опе­раций является основной задачей оценщика.

Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от­метить, что цель оценки имущества зависит от конкретной сдел­ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать:

1) определение стоимости имущества при его приватизации, передаче
в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

2) использование имущества в качестве предмета залога;

3) продажа или иное отчуждение имущества;

4) переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

5) передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц;

6) ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

7) выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

8) проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра­вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы;

9) составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Законом предусмотрена обязательная оценка имущества в определенных случаях. Возможна также и необязательная оценка по желанию заинтересованной стороны (заинтересованных сторон).

Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис­следовательского и иного характера по определению стоимости имущест­ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто­имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст­вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обяза­тельном использовании всех трех классических подходов к оценке иму­щества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Требования к проведению оценки в соответствии

Со стандартами оценки

Важнейшее место в нормативно-правовой и информационной базе оценочной деятельности занимают постановление Правительства Россий­ской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 об утверждении стандартов оцен­ки и стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценоч­ной деятельности (утвержденные этим постановлением).

Утвержденные постановлением Правительства РФ стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельно­сти при определении цели оценки, вида стоимости объекта оценки, подхо­дов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки имущества.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арби­тражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Фе­дерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

При подготовке и составлении отчета об оценке оценщик обязан ис­пользовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оцен­ке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В стандартах оценки определена рыночная стоимость объекта оценки и приведены виды стоимости объекта оценки, отличные от ры­ночной стоимости. Кроме этого, в стандартах даны определения трех подходов к оценке имущества (затратного, сравнительного и доходного) и следующих терминов: «метод оценки», «дата проведения оценки», «цена», «аналог объекта оценки», «срок экспозиции объекта оценки», «итоговая величина стоимости объек­та оценки», «экспертиза отчета об оценке».

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках од­ного из трех подходов к оценке имущества.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, матери­альным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объ­ект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобще­ния результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требова­ний законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используе­мой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Проведение оценки имущества профессиональным оценщиком вклю­чает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке объекта (объектов)
имущества;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оцен­ке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
(согласование результатов, полученных в рамках разных подходов к оценке имущества);

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценка объекта оценки может проводиться профессиональным оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Фе­дерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирова­ния оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к до­говору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объек­та оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и каче­ственных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимо­сти, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объ­ект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает выбор таких аналогов для исполь­зования информации об их стоимости в расчетах стоимости оцениваемого объекта.

Оценщик осуществляет в отношении объекта оценки необходимые расчеты стоимости того или иного вида (вида стоимости, выбранного и обоснованного оценщиком) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшаю­щих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рис­ков), и другой информации, которая важна для определения стоимости объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оцен­ке результатов определяет итоговую (согласованную) величину стоимос­ти объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмо­трено иное, например, с указанием точности расчетов и интервала воз­можных значений рассчитанной величины стоимости.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установлен­ных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандар­тами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельно­сти в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления от­чета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Использования имущества

Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на оп­ределение стоимости в плане ее наилучшего (оптимального, наиболее ве­роятного, наиболее эффективного и рационального) использования. По­этому обобщающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования имущества. Иногда этот принцип ошибочно называют принципом наилучшего и наиболее эффективного использова­ния имущества.

Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущест­ва - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридичес­ки допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рен­табельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).

Изо всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта иму­щества, важнейшим является суждение о наилучшем использовании объ­екта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стои­мости. Анализ наилучшего использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомоч­ность использования, финансовая оправданность использования.

Анализ физической осуществимостиозначает рассмотрение физи­чески (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования.

Правомочность - соответствие рассматриваемого способа использо­вания требованиям закона.

Определение финансовой оправданностиосновано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов исполь­зования, которые будут приносить доход владельцу имущества.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физи­чески осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую те­кущую (т.е. приведенную к дате оценки имущества) стоимость объекта.

Изложенные выше частные принципы оценки имущества и обобщаю­щий оценочный принцип - принцип наилучшего использования - представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основы­ваются различные подходы к оценке стоимости различных объектов иму­щества - рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы.

Контрольные вопросы

1. Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.

2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования имущества.

К оценке имущества

Метод сравнения продаж

Основной метод в рамках сравнительного подхода для определения ры­ночной стоимости имущества - метод сравнения продаж,который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подоб­ными ему объектами (объектами-аналогами), которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе метода сравнения продаж, следую­щие: принцип спроса и предложения; принцип замещения; принцип пропор­циональности; принцип зависимости (внешнего влияния).

Этот метод приме­няется, когда имеются достоверные данные об относительно недавних сдел­ках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, метод срав­нения продаж является наиболее приемлемым, так как является прямьм и систематическим методом определения стоимости объекта собственнос­ти. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых харак­теристик при оценке собственности.

Преимущества метода сравнения продаж: он является наибо­лее простым методом; статистически обоснованным; допускается приме­нение методов корректировки величин стоимости объектов-аналогов; обеспечивает получение данных для применения в других подходах к оценке имущества.

Недостатки метода сравнения продаж заключаются в следующем: этот метод требует активного развитого сегмента рынка имущества данного вида (сегмента, к которому относится объект оценки); сравнительные данные не всегда имеются; требует внесения поправок (корректировок), большое коли­чество которых может оказывать влияние на достоверность результатов; ос­нован на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение метода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:

1. Изучение соответствующего сегмента рынка имущества и обоснованный выбор объектов-аналогов, которые в наибольшей степени сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому
отобранному объекту-аналогу.

3. Выбор необходимых единиц и элементов сравнения и проведение
сравнительного анализа объектов имущества по каждой единице (по каж­дому элементу) сравнения.

4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соот­ветствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и пе­реход к расчету стоимости оцениваемого объекта.

Источники информации при использовании метода сравнения продаж следующие: публичные записи (данные регистрационных служб); данные страховых компаний; информационные службы; периодические издания; данные, предоставляемые участниками сделок; архивы оценщика.

Элементы сравнения - это характеристики объекта имущества и сде­лок, которые определяют факторы, влияющие на цену. Корректировки подразделяются на последовательные и независимые.

Последовательно корректировки проводятся по следующим элементам сравнения: передаваемые права собственности; условия финансирования; ус­ловия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе корректировки проводятся по следующим эле­ментам сравнения: местоположение; физические характеристики объек­та; экономические характеристики объекта; использование объекта; на­личие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут быть абсолютными и относительны­ми, т.е. могут производиться в рублях или долях (процентах).

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Раз­личные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, ти­пичные для данного конкретного сегмента. При продаже земли такими единицами сравнения являются: цена за сотку, гектар; цена за 1 м²; цена за метр по фасаду; цена за лот; цена за единицу плотности. При продаже застроенных участков: цена за 1 м² общей площади здания; цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м² без учета местополо­жения (цена строительства 1 м²); цена за 1 м³; цена за единицу недвижи­мости (дом, комната); цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).

Методы внесения поправок делятся на количественные и качествен­ные. В свою очередь количественные подразделяются на следующие: ана­лиз парных продаж; статистический анализ; графический анализ; трендовый анализ; анализ вторичных данных.

Качественные методы следующие: относительный сравнительный анализ; метод общей группировки; персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объек­тов к оцениваемому (но не наоборот), т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же харак­теристики, что и оцениваемый объект.

Контрольные вопросы

1. Информационная база оценки имущества.

2. Внесение корректировок к величинам стоимости объектов-аналогов в рамках реализации сравнительного подхода к оценке имущества.

3. Использование валового рентного множителя в сравнительном подходе к оценке имущества.

4. Метод сравнения продаж.

К оценке имущества

Затратный подход к оценке стоимости имущества- подход к оценке имущества на основе учета затрат на его создание. Для оценки недвижи­мого имущества этот подход основан на предположении о том, что затра­ты на строительство здания (сооружения) и затраты на приобретение уча­стка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затраты на создание объекта не всегда являются эквивалентом его ры­ночной стоимости (корректнее сказать, практически никогда не являются таким эквивалентом), поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична. Область применения затратного подхода к оценке имущества в соот­ветствии с законом об оценочной деятельности принципиально не ограни­чивается, однако область исключительного применения затратного подхо­да в практике профессиональных оценщиков ограничена следующими случаями оценки:

1) оценка объекта на сегментах рынка, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для применения других подходов - рыночного или доходного подходов;

2) оценка специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, со­оружений инженерной и коммуникационной инфраструктуры и т.п.). Та­кая оценка обычно проводится на основе затратного подхода, т.к. подобные
объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их
продажах отсутствует;

3) страхование, так как страховая сумма, страховой взнос, страховое
возмещение наиболее часто определяются исходя из затрат страхователя;

4) элементы затратного подхода используются также при исчислении установленных законодательством налогов и сборов и при переоценке ос­новных фондов предприятий.

Оценка имущества в рамках затратного подхода происходит в соответ­ствии со следующим алгоритмом, приведенным ниже на примере оценки недвижимого имущества.

Сначала производят расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта - определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта.

На следующей стадии определяют уменьше­ние полезности объекта в результате различного рода износа:

а) физическо­го износа, являющегося следствием ограниченного срока службы объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

б) функционального (морального) износа, являющегося следствием несоот­ветствия основных параметров (характеристик) объекта современным стан­дартам рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего) износа, яв­ляющегося следствием негативного влияния (но влияния не физического, а экономического характера) внешней среды (окружения) объекта.

Следую­щий этап - расчет остаточной стоимости объекта путем вычитания из стои­мости затрат на его восстановление (замещение) денежной суммы, эквива­лентной уменьшению полезности объекта в результате совокупного изно­са - износа всех трех видов: физического, морального и экономического.

7.2. Учет износа имущества как компонент оценки имущества

В рамках затратного подхода

В рамках затратного подхода к оценке имущества важно уметь рассчи­тывать величину износа имущества.

Износ определяется как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ вызы­вает разницу между затратами на воспроизводство (или замещение) объ­екта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания имущества и продолжается в течение всего времени его использования до самого окончания срока службы. Для объекта недви­жимого имущества это значит, например, что данный объект сразу после его создания начинает подвергаться воздействиям различного вида (в ча­стности, окружающей среды), определяющим физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, при­водящих к функциональному износу.

Термины «износ» и «амортизация» часто употребляются как синонимы, однако необходимо иметь в виду, что их смысл, вкладываемый оценщиками, отличается от того смысла, который эти термины имеют в бухгалтерской отчетности, в которой они связываются с регулярными денежными отчис­лениями на восстановление различных частей (элементов) имущества.

Износ имущества подразделяется на устранимый износ и неустрани­мый износ. При этом устранимость или неустранимость износа имущест­ва понимается в экономическом смысле - как экономическая целесооб­разность проведения таких работ (по устранению износа и его последст­вий), а не в физическом смысле как возможность или невозможность про­вести конкретные ремонтные работы с имуществом.

Устранимым износ называется когда затраты на исправление дефектов меньше, чем увеличение стоимости объекта, вызванное этими исправлениями - улучшениями объекта. Неустранимым является износ, затраты на ис­правление которого превосходят увеличение стоимости объекта.

С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недви­жимости. Необходимо различать хронологический возраст (возраст в обычном понимании), эффективный возраст и типичный срок экономиче­ской жизни объекта недвижимого имущества.

Хронологический (физический, фактический) возраст - продолжи­тельность существования объекта с момента создания имущества до мо­мента оценки этого объекта.

Эффективный (экономический) возраст численно равен хронологичес­кому возрасту, умноженному на коэффициент, значение которого опреде­ляется величиной износа объекта. Значение этого коэффициента больше единицы, если износ объекта превышает нормальный; меньше единицы, если износ меньше нормального. Здесь под нормальным износом подразу­мевается некоторый средний износ, типичный для объектов сходного ти­па и аналогичного целевого назначения.

Типичный срок экономической жизни объекта недвижимости - неко­торое среднее значение интервала времени, в течение которого имущест­во данного вида может использоваться в соответствии с его целевым на­значением и удовлетворять требованиям, предъявляемым к его основным характеристикам (доходность, потребительские свойства и др.). Величина типичного срока экономической жизни может быть определена на основа­нии достаточного числа статистических данных.

Физический износ (физическое ухудшение) имущества отражает из­менение физических свойств со временем.

Функциональный износ (функциональное, или моральное, устарева­ние) может возникать из-за того, что планировка здания или функцио­нальное назначение его частей (реализация функций имущества) не в полной мере соответствуют современным требованиям потребителей.

Внешний износ (экономическое устаревание) - это снижение стоимос­ти объекта, вызванное внешними факторами, главным образом экономи­ческого или политического характера. В числе таких факторов: изменения в законодательстве; нестабильность политики государства; изменение транспортных систем, занятости населения данного региона, экономичес­кой ситуации; изменение природных условий; конкуренция на соответст­вующем сегменте рынка. Перечень факторов, которые могут вызвать внешний износ объекта, является достаточно большим, поэтому в кон­кретном случае оценки объекта нужно отбирать и анализировать такие факторы (оказывающие наибольшее влияние на стоимость объекта), а также обосновывать их влияние на стоимость объекта.

В оценке имущества известны три основных метода, применяемых для определения меры износа: метод разбиения на компоненты (прямой ме­тод); метод срока жизни; метод экстракции или рыночный метод. При оп­ределении величины износа в процессе оценки имущества необходимо учитывать и четко следовать тому, что термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта и, следовательно, уменьшение стоимости объекта имущества.

На основе использования метода разбиения (речь идет о разбиении имущества на отдельные, отличающиеся по какому-либо признаку эле­менты) определяется износ имущества трех видов - физический, функци­ональный (моральный) и внешний (экономический). Износ каждого вида определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной эксперт­ной оценки. Физический износ определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов объекта оценки. Затем определяется суммарный (накопленный) физический износ.

Величина увеличения стоимости объекта имущества, соответствую­щая устранимому функциональному износу имущества, численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными эле­ментами взамен устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы (вызванных функциональным износом), то есть как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для имущест­ва данного вида, сдаваемого в аренду.

Контрольные вопросы

1. Область применения затратного подхода к оценке имущества.

2. Алгоритм применения затратного подхода.

3. Понятие износа и его виды.

4. Учет износа имущества как компонент оценки имущества в рамках затратного подхода.

5. Основные методы определения величины совокупного износа имущества.

Методология оценки бизнеса

Оценка бизнеса базируется на использовании трех основных подхо­дов - затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов пред­полагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положе­ние фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо ее прошлые дости­жения (затратный подход), либо ее будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, получен­ный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обосно­ванным и объективным.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенны­ми, потенциальные пользователи могут быть неправильно информиро