Метод срока жизни и метод разбиения на износы

Метод срока жизни

Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение кото­рого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения пере­стают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.,

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономи­ческих факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — определенный нормативными акта­ми срок службы зданий и сооружений.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издерж­ки воспроизводства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ; ВС — восстановительная стоимость; ЭВ — эффектив­ный возраст; ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммар­ного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов изно­са: устранимого физического, неустранимого физического, устрани­мого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ=Ифиз+Ифункц+Ивн

1. Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммиро­вания устранимого и неустранимого износа:

Ифиз=Ифиз.устр.+Ифиз.неустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Ифиз.неустр.= эф. возр./ экон. ж.

где эф. возр. — эффективный возраст здания; экон. ж. — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственно­го обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2. Функциональный износ — износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановления, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Такое понятие напрочь отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика — подробно объяснить это понятие в отчете, если он их учитывает.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.

3. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами. Внешний износ в боль­шинстве случаев неустраним. Традиционно рассчитывается двумя способами: методом парных продаж ( сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и мето­дом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется формула:

Внешний износ = дельта Д/НКзд = ЧОДбез вн.улуч.-ЧОДс вн.улуч. / НКзд

где дельта Д — потеря дохода; НКзд — норма капитализации здания.