производится по правилам, установленным ст.ст. 72-74 ЖК. Такой обмен следует отличать от договора мены, который регулируется ст. 567-571 ГК.
 Отличия договора обмена жилых помещений от договора мены |
| Сторонами могут быть только физические лица, пользующиеся помещениями по договору социального найма | |
| Осуществляется по правилам, установленным ЖК | |
| Оформляется путем заключения с местной администрацией договора социального найма на обмененное жилое помещение | |
| Договор обмена жилых помещений | |
| Оформляется путем составления письменного договора и его государственной регистрации | |
| Осуществляется по правилам, установленным ГК | |
| Договор мены жилых помещений | |
| Стороны могут быть как физическими, так и юридическими лицами, которые являются собственниками жилья | |
В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.
Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемых жилых помещениях. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановления от 2 июля 2009 г. при этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении учетной нормы общей площади жилого помещения на каждого члена семьи. Если в результате обмена на каждого члена семьи станет приходится менее учетной нормы, то такая семья в соответствии со ст. 53 ЖК может быть принята на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет после ухудшения своих жилищных условий, если такой обмен был произведен с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
| к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения | право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке | обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания |
| | | | | | | |
| жилое помещение отнесено к специализированному фонду | | Обмен жилыми помещениями не допускается если: | | принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях |
| | |
| | | | | | | | |
| в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном списке | | принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им необходимых документов.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (совершенной под влиянием заблуждения, насилия, мнимые, притворные и т.п. сделки), в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК.
В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны соответствующего договора подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
