Временные жильцы и поднаниматели
Временные жильцы –лица, которые с разрешения нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, могут безвозмездно пользоваться занимаемым нанимателем помещением в течение не более шести месяцев, без заключения договора.
Поднаниматели –лица, которые заключили договор поднайма жилой площади с нанимателем на срок, не превышающий срока договора найма, и могут пользоваться жилой площадью нанимателя (всей или частью) за определенную плату.
| Поднаниматели | Временные жильцы |
| 1. пользуются жилой площадью на основании договора поднайма. 2.необходимо согласие наймодателя на заключение договора 3.вносят оплату в соответствии с договором 4.срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения | 1. проживают без заключения договора 2.наймодатель лишь уведомляется о предстоящем вселении 3.проживают безвозмездно 4.срок проживания не должен превышать шести месяцев |
Как временные жильцы, так и поднаниматели могут быть вселены нанимателем только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Временные жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым совершеннолетним гражданином, постоянно с ним проживающим.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(СТ. 687 ГК)
Нанимательжилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, разрушают либо портят его, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения они продолжают неправомерные действия, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестало быть пригодным для проживания, находится в аварийном состоянии, подлежит переоборудованию в нежилое, идет под снос и т.д.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселениюиз жилого помещения на основании решения суда без предоставления жилой площади.
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Правовой режим общего имущества регулируется ст. 36-40 ЖК, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
Понятие многоквартирного дома дано в ст. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с названным Положением многоквартирным домомпризнается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме.
| Многоквартирный дом состоит из: | |||||||
| жилых помещений | нежилых помещений | вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений | |||||
Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения – только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Перечень объектов общего имущества установлен ч. 1 ст. 36 ЖК.
| крыши | Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома | механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения | ||||||||||||
| иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке | Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности | земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства | ||||||||||||
| коридоры | помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме | лестницы | ||||||||||||
| технические этажи | лифты | |||||||||||||
| чердаки | лифтовые шахты | |||||||||||||
| межквартирные лестничные площадки | подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации | иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование | ||||||||||||
Размер долейв праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ГК и ЖК. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, проживающих в нем (кухня, коридор и т.д.), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии со ст. 245 ГК участник долевой собственности, осуществивщий за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Так, если один из участников долевой собственности произвел надстройку или сделал подвал в доме, то право собственности на эти объекты принадлежит только ему.
ЖК установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.
Если собственник продает свою квартиру, то к покупателю переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежащую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. Доля нового собственника при этом будет равна доле прежнего собственника в праве общей собственности.
| Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: | ||||||||
| осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме | отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно от жилого или нежилого помещения | совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение | ||||||
Участники долевой собственности могут использовать общее имущество многоквартирного дома для получения доходов. Так, они могут в установленном порядке на основании договора аренды сдать подвалы, крыши или иное общее имущество, а полученные от этого доходы использовать в порядке, предусмотренном специальным соглашением между всеми сособственниками.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Эти правила касаются как жилых, так и нежилых помещений.