Расчет рыночной стоимости права пользования
Расчет рыночной стоимости права пользования
Объектом недвижимого имущества
ВВЕДЕНИЕ
Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" предприятия и объекты речного и морского флота являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
Собственником и соответственно арендодателем гидротехнических сооружений является государство в лице уполномоченных органов исполнительной власти.
Для государства морские и речные причалы – это один из элементов транспортной портовой инфраструктуры, который обеспечивает развитие других отраслей экономики, в том числе промышленности и внешней торговли.
Создание и эксплуатация портов позволяет государству получать системный не только от непосредственной эксплуатации причалов, передачи их в аренду и от налогообложения смежных сфер частного бизнеса и получения доходов в других областях, напрямую или опосредованно связанных с использованием причала. Таким образом, общий доход собственника причала формируется из нескольких источников, одним из который является получение арендной платы за причал.
В случае вовлечения в сделку федерального государственного имущества является обязательным проведение оценки объектов оценки в соответствии с Федеральным законом от29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При передаче в аренду имущества объектом оценки является право собственности и право пользования имуществом по договору аренды.
Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.
Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) установлены три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется , когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
В соответствии с ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В курсовой работе для оценки права собственности рекомендовано применять метод анализа дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки прав собственности на свободные земельные участки, объекты незавершенного строительства, объекты реконструкции, другие объекты недвижимости, в том числе морские причалы.
Для оценки величины рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) по договору аренды ГТС рекомендовано использовать метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) в рамках доходного подхода. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем произведения рыночной стоимости права собственности и коэффициента капитализации.
Рыночная стоимость права пользования по договору аренды на оцениваемое ГТС определяется суммированием чистой арендной платы и суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащей возмещению арендодателю.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
Объект оценки.
Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:
Причал морского порта
Виды определяемых стоимостей объекта оценки.
Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.
Цель определения стоимости объекта оценки.
Соответствующий вид стоимости на проведение оценки определяется для установления стоимостных характеристик объекта оценки, необходимых при заключении договора аренды на ГТС.
В качестве итогового результата должны быть получены:
- выраженная в виде числа величина рыночной стоимости прав собственности на ГТС на дату определения стоимости;
- выраженная в виде числа величина рыночной арендной платы на дату определения стоимости применительно к расчетному периоду и расчетной единицы, с учетом периодичности платежей.
Требования к содержанию отчета.
Содержание отчета должно соответствовать требованиям Федерального стандарта оценки № 3.
В отчете должны быть отражены:
· Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. При оценке рыночной стоимости права собственности анализ наиболее эффективного использования объекта должен производиться исходя их характера использования ГТС, предусмотренного Федеральным законом РФ от 08.11.2007 № 261 «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и проектом договора аренды. В обоих случаях должно быть учтено физическое состояние ГТС на дату оценки и планы арендодателя по его ремонту и реконструкции.
· Использование менее трех подходов к оценке должно быть обосновано исполнителем. Причиной отказа от применения сравнительного подхода к оценке может быть отсутствие локального рынка подобных объектов (отсутствие информации о фактически совершенных сделках/офертах на продажу по сопоставимым аналогам оцениваемого объекта и т.п.).
Требования к определению стоимости прав пользования объектом оценки (годовой ставки аренды)
Способ установления:
- на ГТС в целом;
- на 1 квадратный метр площади ГТС.
Условия фиксации либо изменения арендной платы в течение трехлетнего расчетного периода: ставка арендной платы постоянная, рассчитанная в ценах на дату проведения оценки, выраженная в числовом виде.
Срок действия договора аренды до 49 лет.
Расчет чистой арендной платы должен базироваться на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами.
Норму возврата на вложенный капитал, очищенную от инфляции, построить на основе коммулятивной модели без учета риска, связанного с инвестированием в строительство объектов недвижимости.
Ответственная (несущая издержки) сторона за содержание и эксплуатацию ГТС:
- сторона ответственная (несущая издержки) за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС– арендодатель;
- сторона ответственная (несущая издержки) за проведение текущих, капитальных ремонтов объектов аренды – арендатор.
Состав и порядок расчета затрат на ГТС (за 1 год):
1. Отчисления на текущий ремонт принять в размере 0,5% от полной восстановительной стоимости (ПВС) в год.
2. Отчисления на капитальный ремонт рассчитываются в следующем размере от определенной исполнителем ПВС объекта аренды на основании затратного подхода на дату начала финансового года (периода), в течение которого будет арендовано имущество:
- 0,008 для морских гравитационных причальных сооружений из бетонных массивов;
- 0,006 для морских железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;
- 0,017 для морских металлических причальных сооружений;
- 0,23 для морских деревянных причальных сооружений;
- 0,014 для иных морских причальных сооружений;
- 0,036 для речных деревянных сооружений: эстакад, ряжевых набережных, больверков;
- 0,027 для речных деревянных сооружений кроме эстакад, ряжевых набережных, больверков;
- 0,005 для речных железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;
- 0,018 для речных металлических причальных сооружений;
- 0,022 для иных речных металлических причальных сооружений.
3. Возмещение затрат на оплату налога на имущество принять в соответствии с фактическими расходами арендодателя.
4. Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки принять в соответствии и рыночными условиями. с параметром заносимости
Нормативные документы «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акваторий» РД 31.35.10-86
5. Накладные расходы принять с учетом фактических затрат балансодержателя.
6. Размер страховых отчислений принять как произведение действующего страхового тарифа по договору страхования имущественного комплекса арендодателя и полной восстановительной стоимости объекта.
7. Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование принять в соответствии с нормативными документами и рыночными условиями.
Итоговые результаты расчета представить в следующем виде:
· Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без учета НДС);
· Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещения арендодателю (без учета НДС);
· Величина чистой арендной платы (без учета НДС).
Дополнительные условия.
Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.
Основные сведения об объекте оценки:
- Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.
- Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 2 300 000 рублей.
- Назначение причала – для перевалки навалочных грузов
- Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.
- Основные размеры причала:
- длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м
- ширина – 16.4 м.
- проектная глубина – 1.7 м.
- навигационная глубина – 1.4 м.
- Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.
- Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.
- Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.
- Причал имеет глубины меньше проектных.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
Действия арендной ставки
Особенности прогноза
- В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
- Длину расчетного судна принять равной 150 м.
- Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
- В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)
Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:
n
Dвt = ∑ Vвt Tвt
n=1
где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;
Vвt – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;
Tвt – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.
Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»
| Показатель | ||||
| Число суток в месяце | Коэффициент полезного использования | Число возможный линий к постановке судов | Число суток отстоя в месяце (судо-суток) | |
| март | (*) | 0,6 | ||
| апрель | 0,6 | |||
| май | 0,6 | |||
| июнь | 0,6 | |||
| июль | 0,6 | |||
| август | 0,6 | |||
| сентябрь | 0,6 | |||
| откябрь | 0,6 | |||
| ноябрь | 0,6 | |||
| декабрь | 0,6 | |||
| январь | 0,6 | |||
| февраль | 0,6 | |||
| март | (*) | 0,6 | ||
| Итого: | 365 | - | - | Итого: |
(*) – от даты оценки до конца текущего месяца
Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.
Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта
Доходным подходом
| Расчет валового дохода | |||||
| Наименование показателя | единицы измерения | 2011/2012 | 2012/2013 | 2013/2014 | Постпрогнозный период 2014/2015 |
| период | - | ||||
| Суммарное время отстоя судов | судо-суток | ||||
| Ставка на отсой | руб/пог.м. в сутки | ||||
| Длина судов при постановке в одну линию | пог.м. | ||||
| Выручка от отстоя судов | руб/год | ||||
| Расчет операционных расходов | |||||
| Заработная плата | руб/год | ||||
| административно-управленческого персонала | руб/год | ||||
| - з/пл руководителя | руб/год | ||||
| - з/пл. гл. бухгалтера | руб/год | ||||
| вспомогательного персонала | руб/год | ||||
| - з/пл специалиста по отстою судов | руб/год | ||||
| Аренда офиса | руб/год | ||||
| -площадь офиса | м.кв. | ||||
| -ставка аренды офиса | руб/м.кв. в год | ||||
| Амортизационные начисления | руб/год | ||||
| - полная восстановительная стоимость | руб/год | ||||
| - норматив | % | ||||
| Налог на имущество | руб/год | ||||
| -остаточная стоимость на конец периода | руб/год | ||||
| - ставка налога на имущество | % | ||||
| Страхование | руб/год | ||||
| - норматив страхования от остаточной стоимости | % | ||||
| Расходы на текущий ремонт причала | руб/год | ||||
| Операционные расходы | руб/год | ||||
| Валовая прибыль | руб/год | ||||
| ставка налога на прибыль | % | ||||
| налог на прибыль | руб/год | ||||
| Чистая прибыль | руб/год | ||||
| Амортизационные отчисления | руб/год | ||||
| Капитальные вложения | руб/год | ||||
| Чистый денежный поток | руб/год | ||||
| коэффициент капитализации для расчета терминальной стоимости | % | ||||
| Терминальная стоимость | руб | ||||
| Коэффициент приведения к дате определения стоимости (1/(1+Y)t-0.5) | 0,949 | 0,854 | 0,769 | ||
| Дисконтированный денежный поток | руб | ||||
| Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом (Vдох) | руб | ||||
| * без учета НДС |
ВЫВОД:
Объекта недвижимости
Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.
Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде
Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 11 «Согласование результатов оценки»
| Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 1-м подходом к оценке | Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 2-м подходом к оценке | Рыночная стоимость права собственности, руб. (без учета НДС) |
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »
| Рыночная стоимость права собственности причала | Коэффициент капитализации | Годовая ставка аренды, руб/год (округленно) |
| * без учета НДС |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подвести итог, сделать выводы о причинах различия в величине рыночной оценки, полученной с применением разных подходов к оценке, о влиянии различных параметров на величину рыночной стоимости права собственности и права пользования.
Расчет рыночной стоимости права пользования