Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека - залог недвижимого имущества для получения ссуды. Договор об ипотеке – это такой договор, по которому одна сторона – залогодержатель – имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, предусмотренными федеральным законом.

Предметом ипотеки могут быть:

Ø предприятие как единый имущественный комплекс (необходимо согласие собственника);

Ø здания, сооружения с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка и право аренды земельного участка, на котором находится объект;

Ø жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящих из изолированных комнат;

Ø гостиницы, дачи, и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания;

Ø воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания;

Ø незавершенные строительством объекты, материалы и оборудования, которые заготовлены для их строительства;

Ø участки недр и др.

В договоре об ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место нахождения с достаточным для идентификации описанием. В тексте договора должны быть указаны права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименования органа гос. регистрации.

Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель (ипотечные кредиторы).

Залогодатель - юридическое или физическое лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

Залогодержатель - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.

Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Он вступает в силу только после государственной регистрации.

Права и обязанности залогодателя.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным имуществом в соответствии с его назначением.

Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы из заложенного имущества, на которое залогодержатель не имеет прав, если иное не предусмотрено договором.

Залогодатель может отчуждать заложенное по договору недвижимое имущество другим лицам путем продажи, дарения, обмена – но с согласия залогодержателя и с уведомлением приобретателей о том, что имущество заложено.

Залогодатель имеет право завещать заложенное имущество.

На приобретателя имущества, обремененного залогом, переходят обязанности по договору ипотеки.

Без согласия залогодержателя залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование, но при условии, что:

© срок предоставления имущества в пользование не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

© цели предоставления имущества в пользование соответствуют его назначению;

© при обращении взыскания на заложенное имущество прекращается его аренда.

Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное, к производству текущего и капитального ремонта в срок.

Залогодатель обязан также страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости на случай утраты и повреждения, если иные условия страхования не предусмотрены договором.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.

Права залогодержателя.

Залогодержатель имеет право:

ª удостоверить свои права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке по закладной, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке;

ª на удовлетворение своего требования по обеспеченному ипотекой обязательству непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества;

ª истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество, оказавшееся в незаконном владении третьих лиц, из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя;

ª проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, в том числе переданного залогодателем на время во владение третьих лиц;

ª передать свои права по договору об ипотеке другому лицу (если договором не установлено иное), которое становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Ипотечный кредит отличается от других видов кредитов, которые тоже могут обеспечиваться ипотекой:

1. целевым назначением (предоставляется для покупки или строительства жилья)

2. предметом залога (им является приобретаемое или построенное жилье).

Ипотечное кредитование — предоставление кредитными организациями гражданам кредитов для оплаты строительства или покупки жилых помещений под залог именно этого жилого помещения в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.

При законной ипотеки, ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации договора купли-продажи этого дома, квартиры, по которому приобретателем выступает залогодатель. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет сумм кредита, и до полного погашения кредита, приобретенное жилье в силу закона считается находящимся в залоге и приобретатель этого жилья не вправе его отчуждать без разрешения банка.

Возможно оформление ипотечного кредита самостоятельным договором об ипотеке (когда у заемщика уже есть какое-то жилое помещение, которое он закладывает в обеспечение получаемого кредита), так и трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения между продавцом жилого помещения, его покупателем (залогодателем) и залогодержателем (банком).

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета

Для управления процессом общественного производства необходима информация, которую получают с помощью учета, имеющего название хозяйственный учет.

Хозяйственный учет – это система количественного отражения и качественной характеристики экономических явлений и процессов с целью контроля и более эффективного управления ими.

Хозяйственный учет состоит из 3-х видов:

z Оперативный учет – система текущего наблюдения и контроля за отдельными хозяйственными операциями и управления ими в ходе их осуществления. Оперативная информация используется управленческим персоналом для повседневного текущего руководства. Данные этого учета могут не отражаться на бумажных носителях.

z Статический учет – система регистрации, обобщения и изучения массовых, качественно однородных социально-экономических процессов.

z Бухгалтерский учет – упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и движении средств путем сплошного непрерывного и документального отражения всех хозяйственных операций. Он включает в себя следующие способы обработки экономической информации: - счета бухучета, - двойная запись на счетах, - калькуляция, - бухбаланс и т.д.

Основные задачи бухгалтерского учета заключаются в:

Ë Формировании полной и достоверной информации о деятельности предприятия, его имущественном положении для внутренних и внешних пользователей;

Ë Обеспечении необходимой информации для контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, а также за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами и сметами;

Ë Предотвращении отрицательных результатов хозяйственной деятельности и выявлении внутрихозяйственных резервов, обеспечивающих финансовую устойчивость предприятия.

План счетов бухгалтерского учета состоит из 8 разделов:

1 Раздел - Внеоборотные активы

01 Основные средства (а)

02 Амортизация ОС (п)

04 НМА (а)

05 амортизация НМА (п)

08 вложения во внеоборотные активы (а)

2 Раздел - Производственные запасы

10 Материалы (а)

19 НДС (а)

3 Раздел - Затраты на производство

20 основное производство (а)

23 Вспомогательное производство(а) и т.д.

4 Раздел - Готовая продукция и товары

40 выпуск продукции (а)

41 товары (а) и т.д.

5 Раздел - Денежные средства

50 касса (а)

51 р/с (а) и т.д.

6 Раздел – Расчеты

60 расчеты с поставщиками и подрядчиками (п)

62 расчеты с покупателями и заказчиками (п)

70 рассчеты с персоналом по оплате труда (п)

7 Раздел – Капитал

80 УК (п)

82 резервный капитал (п) и т.д.

8 Раздел - Финансовые результаты

90 продажи (п)

99 прибыли и убытки (А-П) и т.д.

Бухгалтерский учет в своей простейшей форме выглядит как буква Т.

Дебит и кредит предназначены для отражения движения средств предприятия и источников. Подсчет всех данных, отраженных на счете в течении одного периода называется оборотом. Остаток средств на счете на начало отчетного периода называется начальным сальдо, на конец периода – конечным сальдо. Сальдо может быть дебетовым, кредитовым и нулевым. Счет, не имеющий сальдо, называется закрытым. Закрыть счет значит свести его сальдо к нулю.

Счета открывают на основании баланса. Активные счета открывают на основании счетов актива и они предназначены для учета хозяйственных средств по видам и размещениям. На пассивных счетах учитывают источники формирования средств.

Необходимость в двойной записи обусловлена тем, что каждая хозяйственная операция вызывает изменения не менее, чем в двух статьях баланса на одну и ту же сумму.

Все хозяйственные операции, в зависимости от их влияния на изменение статей баланса можно объединить в 4 типа:

1 тип вызывает изменения только в активе баланса (т.е. одна статья увеличивается, другая уменьшается; валюта баланса остается без изменения)

2 тип вызывает изменения только в пассиве баланса

3 тип вызывает изменения в активе и в пассиве баланса в сторону увеличения на одинаковую сумму; валюта баланса увеличивается на эту же сумму.

4 тип вызывает изменения в активе и в пассиве баланса в сторону уменьшения на одинаковую сумму; валюта баланса уменьшается на эту же сумму.

7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов

В настоящее время наличное денежное регулируется правилами «О наличном денежном обращении», а также порядком ведения кассовых операций на территории России. Денежные средства предприятия находятся в кассе в виде наличных денег и в виде денежных документов на счетах в банках.

Учет денежных средств

Основными документами проведения денежных операций является приходный и расходный кассовый ордер.

Основными задачами учета денежных средств являются:

© Точный и полный учет средств по операциям;

© Контроль за наличием денежных средств и денежных документов;

© Отслеживание целевого использования;

© Контроль за соблюдением кассовой и расчетно-платежной дисциплины.

Приходный кассовый ордер заполняется в организациях всех форм собственности, выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии и подписывается главбухом. Затем ордер вместе с сопроводительными документами передается в кассу предприятия для дальнейшего проведения бухгалтерских операций.

Расходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре и подписывается руководителем предприятия и главбухом. Обязательно в ордере должны отражаться паспортные данные лица, получающего денежные средства.

На основании полученных ордеров кассир заполняет кассовую книгу и делает отчет кассира.

Приходный и расходный ордера действительны только в день выписки документа и исправления не допускаются.

Виды и формы безналичных расчетов

Безналичные расчеты осуществляют через банковские операции, кредитные операции, расчетные операции. Безналичные расчеты осуществляются по товарным и нетоварным операциям. К товарным операциям относят куплю или продажу ТМЦ. К нетоварным – расчеты с научно-исследовательскими организациями, с учебными заведениями, с юридическими и консультационными организациями.

В зависимости от места нахождения поставщика и покупателя безналичные расчеты разделяют на:

- иногородние

- одногородние

Иногородними называют расчеты между организациями, которые находятся в разных населенных пунктах, а одногородние – в одном.

Формы безналичных расчетов

1. Расчеты по платежным поручениям

2. расчеты по инкассо

3. расчеты по аккредитиву

4. расчеты по чекам

Платежное поручение – распоряжение владельца счета его банку перевести денежную сумму на счет получателя денежных средств.

Платежными поручениями могут производиться перечисления денежных средств:

ª за поставленные товары

ª за выполненные работы

ª за оказанные услуги

ª в бюджеты всех уровней

ª во внебюджетные фонды

ª в целях возврата кредитов и займов

ª уплаты % по кредитам

Расчет по инкассо – банковская операция, посредством которой банк по поручению и за счет клиента на основании расчетных документов осуществляет действия по получению от плательщика платежа.

Расчет по инкассо осуществляются на основании требований с акцептом (с согласия) либо без акцепта (без согласия).

Расчет по аккредитиву. Аккредитив – условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика произвести платежи в пользу получателя при условии, что последний предъявит документы, которые соответствуют условиям аккредитива.

Особенность аккредитивной формы состоит в том, что оплату платежных документов производят по месту нахождения поставщика сразу после отгрузки им продукции. Если аккредитив использован не полностью, то его остаток возвращают предприятию покупателя и зачисляют на р/с

Расчеты по чекам. Чек – ценная бумага, по средством которой производится получение зарезервированных денежных средств.

Учет операций по расчетным счетам

Каждое предприятие имеет право открывать в любом банке расчетный и другие счета для хранения свободных денежных средств. Чтобы открыть расчетный счет в банке необходимо представить для банка следующие документы:

– заявление об открытии счета

– нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельство о государственной регистрации

– справку о постановке на учет в налоговых органах

– карточку с образцами подписи руководителя и главного бухгалтера, оттиском печати предприятия

– копию справки о присвоении статистических кодов.

Для открытия валютного счета требуются те же документы, что и для открытия расчетного счета. Открытие валютного счета предполагает дополнительное открытие трех субсчетов для учета операций в иностранной валюте.

Счет 52.1. Текущий валютный счет.

Он предназначен для учета валюты, находящейся в распоряжении организации, в том числе валютной выручки, оставшейся после ее обязательной продажи.

Счет 52.2. Транзитный валютный счет.

Он предназначен для учета поступившей валютной выручки до ее обязательной продажи.

Счет 52.3. Специальный транзитный валютный счет.

Он предназначен для учета валюты, купленной на внутреннем валютном рынке.

Об открытии валютного (расчетного) счета необходимо сообщить в налоговую инспекцию в 10-дневный срок. Открыть валютный счет за пределами России можно только с разрешения Центробанка.