Основы управления недвижимостью
ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
Модель – это упрощенный определенный подход, отражающий определенную точку зрения.
В зависимости от этапа жизненного цикла объекта недвижимости используются различные модели.
Так на этапе проектирования используется креативное управление, т.е. управление творческим процессом, разрабатываются различные идеи.
В процессе строительства применяется организационное управление, главной задачей которого является распределение ресурсов. И инвестиционное управление, которое подразумевает, что вложенные инвестиции должны вернуться и принести прибыль.
При реконструкции используется маркетинговая модель.
Текущее управление в период эксплуатации заключается в поддержании объекта недвижимости в нормальном состоянии и в получении максимальной прибыли при минимальных расходах.
При управлении недвижимостью используются такие модели как:
© Ритейл
© Брокеридж
© Сервейнг
© Фасилити
© Девелопмент
При управлении недвижимостью решения классифицируются по количественному и качественному признаку. Например, если объекты недвижимости представляют собой сеть, то такое управление называют «ритейл», а если решение принимается относительно одного здания, то реализуется «брокеридж». Характерной чертой брокериджа является создание так называемых «якорей» - элементов, привлекающих внимание пользователя и усиливающих денежные потоки при эксплуатации зданий. В последнее время все чаще встречается сервейнг – доверительное управление содержанием и эксплуатацией объектов недвижимости. Примером данного решения служит создание управляющих компаний. Управление недвижимостью по типу фасилити – это принятие решения по повышению комфортности пребывания человека в производственных, общественных и жилых зданиях. Управленческие решения, связанные с развитием объекта, сменой его функционального назначения в целях выгодной продажи, называются «девелопмент».
ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ
Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
На разных стадиях жизненного цикла существует разная потребность в персонале.
Существует 3 группы персонала:
ü руководители (осуществляют управленческую деятельность)
ü специалисты
ü рабочие
Жизненный цикл недвижимости состоит из 2 циклов: инвестиционный проект и эксплуатация.
1. Инвестиционный проект: (строительство ОН)
- найти участок, купить или взять в аренду, получение разрешение на стр-во (руковод-ли)
- инженерные изыскания (специалисты)
- проектирование: тр-ся проектировщики, сметчики (спец-ты)
- само строительство: рабочие разных специальностей (плотники, монтажники…; на стадии отдел. работ: отделочники, маляры); привлекаются субподрядчики: вод-д, вентиляция и т.д.
Заканчивается благоустройством тер-и: также рабочие и т.д.
2 цикл: эксплуатация. Требуется УК, в составе которой будет управленец,экономист и работники, обслуживающие здание и население(сантехник, электрик…)
Когда доходит до стадии ремонта (текущий, капитальный): требуется привлечение подрядчика. Текущий- штукатуры, маляры, сантехники.
Когда заканчивается срок эксплуатации: снос (морал. и физ износ) или реконструкция.
Руководители и специалисты принимают решения о действиях, которые должны увеличить стоимость недвижимости.
Рабочие поддерживают или улучшают состояние недвижимости.
Чтобы определить потребность в бригадах рабочих необходимо объем строительства разделить на производительность труда бригады или срок выполнения работ.
Количество руководителей также не должно превышать существующих нормуправляемости. Один руководитель должен приходиться на девятерых подчиненных. Т.е. руководители должны составлять примерно 10% от общего числа работников, если их будет больше предприятие будет перегружено руководителями.
Деятельность специалистов в настоящее время значительно упрощена наличием компьютеров и различных компьютерных программ. Поэтому количество специалистов для каждой организации подбирается индивидуально. Но общее их количество не должно превышать 25-30% от общего числа работников
Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
Управление – процесс достижение цели.
Субъект управления - лицо, принимающее решение, т.е. тот, кто управляет.
Объект управления – тот, кем управляют (человек, предмет) - подвергается управленческому воздействию.
Планирование — управленческая деятельность, которая предусматривает выработку целей и задач управления производством, а также определение путей реализации планов для достижения поставленных целей.
Контроль необходим, чтобы проверить, насколько точно мы запланировали, т.е. цель контроля: уменьшение расходов (не потратить больше), сопоставление фактических результатов с плановыми. Посредством контроля проверяется выполнение принятых плановых решений, и оцениваются их последствия.
Планирование является одной из функций управления недвижимостью и заключается в умении предвидеть будущее и использовать это предвидение. Планирование можно определить, как умение предвидеть цели организации, результаты ее деятельности и ресурсы, необходимые для достижения определенных целей.
Планирование – первый и наиболее значимый этап процесса управления. На основе системы планов осуществляется организация запланированных работ, мотивация задействованного для их выполнения персонала, контроль результатов и их оценка с точки зрения плановых показателей.
Планирование – это также способность предвидеть любые неожиданности, которые могут возникнуть по ходу дела, и уметь с ними справляться.
Применение планирования создает следующие важные преимущества:
ª Делает возможной подготовку к использованию будущих благоприятных условий;
ª Поясняет возникающие проблемы;
ª Улучшает координацию действий в организации;
ª Увеличивает возможности в обеспечении организации необходимой информацией;
ª Способствует более рациональному распределению ресурсов;
ª Улучшает контроль в организации.
Процесс планирования состоит из следующих этапов:
© Определение цели планирования. Цели планирования являются решающим фактором при выборе форм и методов планирования. Они обусловливают также критерии при принятии плановых решений и контроле за ходом их реализации.
© Анализ проблемы. На этом этапе определяется исходная ситуация на момент составления плана и формируется конечная ситуация,
© Поиск альтернатив. Па этом этапе среди возможных путей разрешения проблемной ситуации отыскиваются подходящие действия.
© Прогнозирование. На этом этапе формируется представление о развитии планируемой ситуации.
© Оценка. На этом этапе проводятся оптимизирующие расчеты для выбора
© наилучшей альтернативы.
© Принятие планового решения. Выбирается и оформляется единственное плановое решение.
Планирование включает в себя следующие стадии:
z Прогнозирование (анализ внешних и внутренних условий, выявление возможной доходности, оценка рисков)
z Постановка цели владения объектом недвижимости (поиск и анализ целей, виды целей, выбор целей, задачи управляющего по сохранности и повышению доходности объекта)
z Разработка плана действия по достижению цели (обоснование системы мероприятий, составление графика работ, оценка проекта и распределение ресурсов, организация выполнения работ)
z Контроль и оценка результатов управления объектом (оценка степени достижения целей и отклонений, оценка текущей стоимости объекта, анализ текущей чистой стоимости денежных потоков, определение точки безубыточности)
z Обратная связь и корректировка плана и действий управляющего недвижимостью (изменение и корректировка целей, уточнение плана мероприятий и определение приоритетов, обучение или подбор новых менеджеров, корректировка методов управления).
Функции управления недвижимостью объединены в цикл. В него входят такие функции как:
- планирование
- организация
- контроль
- реализация
- анализ
Основными функциями в этом цикле являются планирование и контроль. Планирование это первая и самая важная функция, так как с нее начинается производственный процесс.
Планирование затрат в недвижимости
Затраты представляют собой сумму издержек и трат на производство продукции. Затраты включают в себя себестоимость продукции.
С/С=(М+ОТ+ЭММ)+(КР+УР) где
М – материальные расходы
От – оплата труда
ЭММ – эксплуатация машин и механизмов
КР – коммерческие расходы
УР – управленческие расходы
М, ОТ, и ЭММ – прямые затраты (условно переменные)
КР и УР – косвенные затраты (условно постоянные)
Условно переменные затраты – затраты меняющиеся с изменением объема выпускаемой продукции.
Условно постоянные затраты – затраты, которые не зависят от объема продукции.
Зная себестоимость продукции и величину расходов можно построить график и определить точку безубыточности для организации.
В цену продукции входят: себестоимость, порог рентабельности и НДС.
Затраты на производство продукции можно планировать в зависимости от того по какой цене заказчик согласен приобрести данную продукцию и чему равны плановые накопления.
При планировании затрат используется нормативная документация:
- СНиП
- ГОСТ
- ЕНИР и т.д.
Смешанные затраты – затраты, которые изменяются при изменении объема производства, но в отличии от переменных затрат не в прямой пропорции (затраты на э/э)
Прямые – затраты отношение которых к конкретному объекту калькуляции прослеживается непосредственно (основные материалы, з/п рабочим)
Косвенные – кот. невозможно непосредственно отождествлять с конкретным объектом калькуляции.
Полностью регулируемые- отраж-щие четкую взаимосвязь между входом и выходом пр-са пр-ва
Частично регулируемые – в результате решений принимаемых руководителем (реклама, маркетинг)
Слабо регулируемые – на вел-ну которых невозможно воздействовать в краткосрочном периоде (стр-во проз-х помещений)
Затраты необходимо рассматривать в нескольких аспектах: по стадиям технологического процесса, по стадиям затрат, по видам продукции, по центрам ответственности, по динамике затрат, по отношению к объему выпуска, по степени регулируемости затрат.
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ
П. ЭКОНОМИКА ОТРАСЛИ
ЭКОНОМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА
Себестоимость СМР и ее виды
Себестоимость (СС) продукции выражает в денежной форме все затраты строительной организации, связанные с производством и реализацией продукции.
СС СМР – денежные затраты строительной организации на выполнение СМР.
В строительстве используется:
-плановая СС – прогноз величины затрат строит. орг-и на выполнение конкретного комплекса СМР.
- фактическая СС- сумма затрат, произведенных строительной организацией в ходе выполнения определенного вида работ, определяется по данным бухучета.
- сметная СС – определяется в процессе разработки проектно-сметной документации по сметным нормам и текущим ценам на момент ее расчета.
Соотношение между отдельными статьями и элементами затрат называют и элементами затрат называют структурой СС работ.
Распределение СС СМР может быть выполнено в виде распределения по элементам затрат:
- на материальные затраты
- на затраты оплаты труда
- отчисления на социальные нужды
- амортизация основных средств
- прочие затраты
СС СМР = прямые затраты + накладные расходы
Прямые затраты: стоимость материалов, деталей, конструкций; оплата труда рабочих; эксплуатация строительных машин и механизмов.
Накладные расходы: административно-хозяйственные расходы; расходы на обслуживание работников строительства; расходы на организацию работ на строительной площадке.
Текущие затраты – расходы, которые зависят от объемов работ, количества выпускаемой продукции и услуг.
Единовременные затраты – те, которые производятся периодически или однократно.
При сокращение срока строительства происходит экономия постоянной части накладных расходов, т.е. снижаются административно-хозяйственные расходы, затраты на содержание бытовых помещений, снижаются расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и на содержание стройплощадки.
Экономия или перерасход постоянной части накладных расходов определяется по формуле:
Энр = Ну*(1-Тф/Тн)
Ну – постоянная часть накладных расходов (примерно 50% всех накладных расходов)
Тф, Тн – фактическая и нормативная продолжительность строительства объектов.
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
Для управления процессом общественного производства необходима информация, которую получают с помощью учета, имеющего название хозяйственный учет.
Хозяйственный учет – это система количественного отражения и качественной характеристики экономических явлений и процессов с целью контроля и более эффективного управления ими.
Хозяйственный учет состоит из 3-х видов:
z Оперативный учет – система текущего наблюдения и контроля за отдельными хозяйственными операциями и управления ими в ходе их осуществления. Оперативная информация используется управленческим персоналом для повседневного текущего руководства. Данные этого учета могут не отражаться на бумажных носителях.
z Статический учет – система регистрации, обобщения и изучения массовых, качественно однородных социально-экономических процессов.
z Бухгалтерский учет – упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и движении средств путем сплошного непрерывного и документального отражения всех хозяйственных операций. Он включает в себя следующие способы обработки экономической информации: - счета бухучета, - двойная запись на счетах, - калькуляция, - бухбаланс и т.д.
Основные задачи бухгалтерского учета заключаются в:
Ë Формировании полной и достоверной информации о деятельности предприятия, его имущественном положении для внутренних и внешних пользователей;
Ë Обеспечении необходимой информации для контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, а также за использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами и сметами;
Ë Предотвращении отрицательных результатов хозяйственной деятельности и выявлении внутрихозяйственных резервов, обеспечивающих финансовую устойчивость предприятия.
План счетов бухгалтерского учета состоит из 8 разделов:
1 Раздел - Внеоборотные активы
01 Основные средства (а)
02 Амортизация ОС (п)
04 НМА (а)
05 амортизация НМА (п)
08 вложения во внеоборотные активы (а)
2 Раздел - Производственные запасы
10 Материалы (а)
19 НДС (а)
3 Раздел - Затраты на производство
20 основное производство (а)
23 Вспомогательное производство(а) и т.д.
4 Раздел - Готовая продукция и товары
40 выпуск продукции (а)
41 товары (а) и т.д.
5 Раздел - Денежные средства
50 касса (а)
51 р/с (а) и т.д.
6 Раздел – Расчеты
60 расчеты с поставщиками и подрядчиками (п)
62 расчеты с покупателями и заказчиками (п)
70 рассчеты с персоналом по оплате труда (п)
7 Раздел – Капитал
80 УК (п)
82 резервный капитал (п) и т.д.
8 Раздел - Финансовые результаты
90 продажи (п)
99 прибыли и убытки (А-П) и т.д.
Бухгалтерский учет в своей простейшей форме выглядит как буква Т.
Дебит и кредит предназначены для отражения движения средств предприятия и источников. Подсчет всех данных, отраженных на счете в течении одного периода называется оборотом. Остаток средств на счете на начало отчетного периода называется начальным сальдо, на конец периода – конечным сальдо. Сальдо может быть дебетовым, кредитовым и нулевым. Счет, не имеющий сальдо, называется закрытым. Закрыть счет значит свести его сальдо к нулю.
Счета открывают на основании баланса. Активные счета открывают на основании счетов актива и они предназначены для учета хозяйственных средств по видам и размещениям. На пассивных счетах учитывают источники формирования средств.
Необходимость в двойной записи обусловлена тем, что каждая хозяйственная операция вызывает изменения не менее, чем в двух статьях баланса на одну и ту же сумму.
Все хозяйственные операции, в зависимости от их влияния на изменение статей баланса можно объединить в 4 типа:
1 тип вызывает изменения только в активе баланса (т.е. одна статья увеличивается, другая уменьшается; валюта баланса остается без изменения)
2 тип вызывает изменения только в пассиве баланса
3 тип вызывает изменения в активе и в пассиве баланса в сторону увеличения на одинаковую сумму; валюта баланса увеличивается на эту же сумму.
4 тип вызывает изменения в активе и в пассиве баланса в сторону уменьшения на одинаковую сумму; валюта баланса уменьшается на эту же сумму.
7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
В настоящее время наличное денежное регулируется правилами «О наличном денежном обращении», а также порядком ведения кассовых операций на территории России. Денежные средства предприятия находятся в кассе в виде наличных денег и в виде денежных документов на счетах в банках.
Учет денежных средств
Основными документами проведения денежных операций является приходный и расходный кассовый ордер.
Основными задачами учета денежных средств являются:
© Точный и полный учет средств по операциям;
© Контроль за наличием денежных средств и денежных документов;
© Отслеживание целевого использования;
© Контроль за соблюдением кассовой и расчетно-платежной дисциплины.
Приходный кассовый ордер заполняется в организациях всех форм собственности, выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии и подписывается главбухом. Затем ордер вместе с сопроводительными документами передается в кассу предприятия для дальнейшего проведения бухгалтерских операций.
Расходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре и подписывается руководителем предприятия и главбухом. Обязательно в ордере должны отражаться паспортные данные лица, получающего денежные средства.
На основании полученных ордеров кассир заполняет кассовую книгу и делает отчет кассира.
Приходный и расходный ордера действительны только в день выписки документа и исправления не допускаются.
Виды и формы безналичных расчетов
Безналичные расчеты осуществляют через банковские операции, кредитные операции, расчетные операции. Безналичные расчеты осуществляются по товарным и нетоварным операциям. К товарным операциям относят куплю или продажу ТМЦ. К нетоварным – расчеты с научно-исследовательскими организациями, с учебными заведениями, с юридическими и консультационными организациями.
В зависимости от места нахождения поставщика и покупателя безналичные расчеты разделяют на:
- иногородние
- одногородние
Иногородними называют расчеты между организациями, которые находятся в разных населенных пунктах, а одногородние – в одном.
Формы безналичных расчетов
1. Расчеты по платежным поручениям
2. расчеты по инкассо
3. расчеты по аккредитиву
4. расчеты по чекам
Платежное поручение – распоряжение владельца счета его банку перевести денежную сумму на счет получателя денежных средств.
Платежными поручениями могут производиться перечисления денежных средств:
ª за поставленные товары
ª за выполненные работы
ª за оказанные услуги
ª в бюджеты всех уровней
ª во внебюджетные фонды
ª в целях возврата кредитов и займов
ª уплаты % по кредитам
Расчет по инкассо – банковская операция, посредством которой банк по поручению и за счет клиента на основании расчетных документов осуществляет действия по получению от плательщика платежа.
Расчет по инкассо осуществляются на основании требований с акцептом (с согласия) либо без акцепта (без согласия).
Расчет по аккредитиву. Аккредитив – условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика произвести платежи в пользу получателя при условии, что последний предъявит документы, которые соответствуют условиям аккредитива.
Особенность аккредитивной формы состоит в том, что оплату платежных документов производят по месту нахождения поставщика сразу после отгрузки им продукции. Если аккредитив использован не полностью, то его остаток возвращают предприятию покупателя и зачисляют на р/с
Расчеты по чекам. Чек – ценная бумага, по средством которой производится получение зарезервированных денежных средств.
Учет операций по расчетным счетам
Каждое предприятие имеет право открывать в любом банке расчетный и другие счета для хранения свободных денежных средств. Чтобы открыть расчетный счет в банке необходимо представить для банка следующие документы:
– заявление об открытии счета
– нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельство о государственной регистрации
– справку о постановке на учет в налоговых органах
– карточку с образцами подписи руководителя и главного бухгалтера, оттиском печати предприятия
– копию справки о присвоении статистических кодов.
Для открытия валютного счета требуются те же документы, что и для открытия расчетного счета. Открытие валютного счета предполагает дополнительное открытие трех субсчетов для учета операций в иностранной валюте.
Счет 52.1. Текущий валютный счет.
Он предназначен для учета валюты, находящейся в распоряжении организации, в том числе валютной выручки, оставшейся после ее обязательной продажи.
Счет 52.2. Транзитный валютный счет.
Он предназначен для учета поступившей валютной выручки до ее обязательной продажи.
Счет 52.3. Специальный транзитный валютный счет.
Он предназначен для учета валюты, купленной на внутреннем валютном рынке.
Об открытии валютного (расчетного) счета необходимо сообщить в налоговую инспекцию в 10-дневный срок. Открыть валютный счет за пределами России можно только с разрешения Центробанка.
СООРУЖЕНИЙ
9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
Современные здания являются сложными антропогенными инженерно- биологическими системами, предназначенными для защиты людей от технологических процессов, от неблагоприятных внешних природно-климатических и техногенных воздействий, а также обеспечение необходимых внутренних условий для жизнедеятельности людей. Сами здания выполняя эти функции подвергаются как внутренним, так внешним воздействиям. Здание должно быть запроектировано так, чтобы заданные параметры обеспечивались в течение всего расчетного срока. Все потребности человека объединены в понятии качества. Показатели качества делятся на рациональность и комфортность. С ростом технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество требований к комфортности. Комфортность рассматривается как совокупность гигиены, функциональности и безопасности. Основными показателями гигиены является тепловлажностный режим в помещениях, который связан с теплотехническими свойствами ограждающих конструкций.
В зданиях и сооружениях сложными системами являются и отдельные конструктивные элементы, например стены из трехслойных панелей, совмещенные крыши, перекрытия и др. Особенность сложных систем состоит в том, что их эксплуатационные качества, долговечность и надежность зависят от таких же качеств каждого составляющего их элемента, а также связей между ними.
Поэлементный анализ соответствующих характеристик каждой конструкции и сооружения в целом важен на этапе проектирования, возведения и в ходе эксплуатации с целью обеспечения равнозначности соответствующих характеристик каждого элемента и сложной системы в целом. Факторы, вызывающие износ конструкций:
1) Солнечная радиация. Радиация, падающая на конструкцию, частично поглощается материалом, повышая его температуру, частично отражается. Бетонные, каменные, силикатные конструкции состоят из веществ, имеющих неодинаковую кристаллическую структуру и обладающих анизотропностью физических свойств в разных направлениях при наложении энергетического поля. Поэтому действие солнечной радиации вызывает значительные напряжения в теле конструкций, связанные с радиационной амплитудой.
|
2) влага .Наличие в воздухе различных примесей, смена положительных и отрицательных температур, ветер, осадки в виде дождя и снега, ультрафиолетовые лучи, озон. Все это влияет на строительные конструкции. Чистая вода влияет на износ конструкций как поверхностно-активное вещество или как растворитель. В капиллярах твердого тела жидкость имеет различную плотность из-за растворения материала конструкции. В этом случае наблюдается явление осмоса переход жидкости из области меньшей плотности в область большей плотности через перегородки капилляров. В теле материала возникает давление, которое тем больше, чем выше температура жидкости в порах и чем меньше объем раствора, создающего давление. Возникновение осмотического давления приводит к напряжениям, которые приводят к разрушению материала.
Требуемое сопротивление внутренней паропроницаемости: 
-
П1-из усл недопустимости накопления влаги в хол период
П2-из усл ограничения накопления влаги 
3) Грунтовая среда. Наибольшее влияние на износ подземных строительных конструкций оказывают находящиеся в грунте метан, тяжелые углеводороды, радон. Воздействие на строительные материалы пористой структуры воды и растворимых соединений снижает долговечность сооружений, что является проявлением солевой коррозии. Капиллярный подсос растворов солей и минеральных грунтовых вод является одной из основных причин накопления солей в порах материалов зданий, что при определенных температурных условиях приводит к образованию трещин и отслоений.
4) Биологическая среда .Материалы разрушаются под действием среды, создаваемой грибками. Круг биоповреждающих агентов довольно широк – от бактерий, грибов, лишайников, мхов, высших растений, кишечнополостных до рыб, птиц и млекопитающих. Характер вызываемых повреждений определяется эксплуатационными условиями, в которых оказываются тот или иной материал или конструкция.
5) Искусственные технологические процессы. Это техногенные загрязнители атмосферы – сжигание жидкого и твердого топлива в ТЭЦ, выбросы от автотранспорта и промышленных предприятий.
Комплекс ПЭК
Рациональность Комфортность
Методы защиты
С целью повышения долговечности строительных конструкций, зданий, сооружений проводятся работы в области улучшения противокоррозионной защиты.
Широко применяются следующие основные методы защиты металлических конструкций от коррозии:
1. Защитные покрытия;
2. Обработка коррозионной среды с целью снижения коррозионной активности. Примерами такой обработки могут служить: нейтрализация или обескислороживание коррозионных сред, а также применение различного рода ингибиторов коррозии;
3. Электрохимическая защита металлов;
4. Разработа и производство новых металлических конструкционных материалов повышенной коррозионной устойчивости путем устранения из металла или сплава примесей, ускоряющих коррозионный процесс (устранение железа из магниевых или алюминиевых сплавов, серы из железных сплавов и т.д.), или введения в сплав новых компонентов, сильно повышающих коррозионную устойчивость (например хрома в железо, марганца в магниевые сплавы, никеля в железные сплавы, меди в никелевые сплавы и т.д.);
5. Переход в ряде конструкций от металлических к химически стойким материалам (пластические высокополимерныме материалы, стекло, керамика и др.);
6. Рациональное конструирование и эксплуатация металлических сооружений и деталей (исключение неблагоприятных металлических контактов или их изоляция, устранение щелей и зазоров в конструкции, устранение зон застоя влаги, ударного действия струй и резких изменений скоростей потока в конструкции и др.).
Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
Этапы:
– Предварительный осмотр здания в целом и его конструктивных элементов;
– Изучение технической документации;
– Детальный натурный осмотр и обмер конструкции;
– Определение величины и характера действующих нагрузок;
– Установление физико-механических характеристик материала конструкций;
– Оценка степени ослабления сечений элементов дефектами и повреждениями;
– Установление расчетной схемы, отражающей фактическое напряженное состояние конструкций;
– Выполнение проверочных расчетов;
– Формулирование выводов и рекомендаций по усилению и дальнейшей нормальной эксплуатации конструкций.
Для проведения обследования разрабатывается техническое задание, в котором указываются основные требования к конструкциям. Как правило оно содержит следующие разделы:Обоснование для выполнения работ;Цели и задачи работ;Состояние вопроса;Состав работ;Краткое содержание отчетных материалов.
На основании ознакомления с проектно-технической документацией составляется программа обследования. В проектно-технической документации должны быть рабочие чертежи и пояснительная записка к ним, где изложены данные по проектным нагрузкам и воздействиям, представлены расчетные схемы, рекомендации по изготовлению, монтажу и эксплуатации конструкций, паспорта и сертификаты готовых изделий, а также документация по производству строительно0монтажных работ, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях.
Зачастую проектно-техническая документация на объект отсутствует, что затрудняет проведение обследования, в особенности это проявляется при отсутствии архитектурно-строительных чертежей обследуемых конструкций. Это заставляет в программу обследования дополнительно включать работы по обмерам и освидетельствованию конструкций, а также работы по возобновлению чертежей архитектурно-строительной части.
Таким образом, основными этапами проведения обследования являются:
z Подготовка к проведению обследования
z Предварительное визуальное обследование
z Детально-инструментальное обследование
Подготовка к проведению обследования – это ознакомление с объектом (дата ввода в эксплуатацию, сбор проектной и исполнительной документации, сбор информации об особенностях эксплуатации, о проводимых ремонтах, о предыдущих обследованиях), с конструктивными и расчетными схемами, проектными нагрузками, данными о прочностных характеристиках, о заменах проектных решений. Это также составление программы работ на основе полученного задания и собранной проектной и исполнительной документации.
Предварительное визуальное обследование проводится с целью предварительной оценки по внешним признакам для принятия решения о необходимости детального инструментального обследования. Оно включает осмотр здания и элементов с применением простейших измерительных приборов (рулетка, отвесы, линейки и т.д.). При этом фиксируются внешние дефекты и повреждения в виде схем. Также выполняются контрольные обмеры, определяются крены, прогибы. По результатам обследования делается предварительная оценка, которая определяется по степени повреждения и характерным признакам дефектов.
Детально-инструментальное обследование может быть сплошное (при отсутствии проектной документации) и выборочное.
Сплошное приводится с целью:- обнаружение детали, которая снижает несущую способность конструкции;- возобновление прерванного строительства;- обнаружение одинаковых конструкций с неодинаковыми свойствами материала.
Выборочное проводится:- при необходимости обследования отдельных конструкций;- для обследования потенциально опасных мест.
ОСНОВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА
Классификация городов
По численности населения города и населенные пункты подразделяются на следующие группы:
Ø Сверхкрупные города – численность населения свыше 3 млн. жителей.
Ø Крупнейшие города - численность населения свыше 1 млн. жителей.
Ø Крупные города подразделяются на два типа:
а) от 500 тыс. до 1 млн. чел;
б) от 250 тыс. до 500 тыс чел.
В сельских населенных пунктах крупными считаются:
а) свыше 5 тыс. жителей;
б) от 3 до 5 тыс. жителей.
Ø Большие города от 100 до 250 тыс. чел.
Большие села от 1 до 3 тыс. чел.
Ø Средние города от 50 до 100 тыс. чел.
села от 200 чел. до 1 тыс. чел.
Ø Малые подразделяются на три типа:
а) города - от 20 тыс. до 50 тыс. чел;
села - от 50 до 200 чел
б) города - от 10 тыс. до 20 тыс. чел;
села - до 50 чел
в) города - до 10 тыс. чел.
В группу малых городов включаются пгт (поселки гордского типа).
По народно-хозяйственному признаку города классифицируются на промышленные с различными отраслями народного хозяйства (машиностроение, металлургия, нефтехимия). В отдельную группу можно выделить города, профилирующиеся на науке, образованиии, рекреационном обслуживании (санитарно-крортные города, туристические).
По расположению в той или иной климатической зоне выделяют:
Ø города, расположенные севернее 58 град. с.ш.
Ø города, расположенные южнее 58 град. с.ш.
Ø южные города.
По времени застройки выделяются:
Ø города с исторически ценными территориями, имеющими многовековую историю
Ø города, возникшие до развития и в период развития капитализма
Ø города, возникшие в период индустриализма (практически новые города).
По месту в системе расселения выделяют:
Ø города - центры региональной системы расселения
Ø города - центры гру