Договоры о передаче имущества в пользование

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ГК РФ выделяет несколько видов договора аренды, а именно, прокат (§2 гл. 34 ГК РФ), аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ), аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), аренда предприятий (§ 5 гл. 34 ГК РФ), финансовая аренда (§ 6 гл. 34 ГК РФ). К отдельным видам договора аренды применяются общие правила о договорах аренды, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодателем по договору аренды является собственник имущества или лицо, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо.

Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом договора аренды могут выступать вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если в договоре отсутствуют такие данные, условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок договора не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Иной срок может быть предусмотрен законом (например, для договора проката – не более 1 года) или самим договором.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды на новый срок. Если по истечении договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Когда эти условия не предусмотрены договором, считается, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом имущество передается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Он вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду другому лицу, предоставлять его в безвозмездное пользование и пр.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если условия об улучшениях арендованного имущества не определены договором аренды, применяются правила, установленные ст.623 ГК РФ. В соответствии с ними произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. В случае, если с согласия арендодателя были произведены неотделимые улучшения, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Однако, если такие улучшения были произведены без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.

Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Помимо ГК РФ отношения по договору лизинга регулируются Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Существенными условиями договора финансовой аренды являются его предмет, срок и цена.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.