Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
Для применения метода требуются следующие данные:
• стоимость земельного участка;
• чистый доход от эксплуатации объекта;
• ставки капитализации для земли и улучшений.
Процесс расчета состоит из следующих шагов.
1. Предполагается, что стоимость земельного участка может быть оценена независимо от объекта в целом, после чего она умножается на ставку капитализации для земли. В результате получается доход, необходимый для привлечения инвестиций в приобретение земельного участка.
2. Полученный доход от земельного участка вычитается из чистого эксплуатационного дохода. Остаточный доход представляет собой доход, необходимый для привлечения инвестиций в здания и сооружения.
3. Остаточный доход капитализируется по ставке для улучшений, что дает стоимость последних.
4. Стоимость объекта определяется сложением стоимостей земли и улучшений.
Данный метод весьма ограничен в применении, и, как правило, используется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооружениями.
Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
При использовании данного метода, предполагается, что имеющиеся рыночные данные позволяют определять условия привлечения заемных средств наряду с размером кредита. Такой подход наиболее применим для оценки новых объектов.
В данном случае известным компонентом является стоимость собственных средств, а неизвестным — стоимость заемных средств.
Процесс оценки состоит из следующих шагов.
1. Определяется доход на собственные средства (путем умножения стоимости собственных средств на ставку капитализации). Этот показатель вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результатом является остаточный доход на заемные средства.
2. Остаточный доход на заемные средства капитализируется по соответствующей ставке.
3. Определяется общая стоимость объекта как сумма стоимостей собственных и заемных средств.
В данном случае отправной точкой служит известный объем средств, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта. Также предполагается, что установлена ставка отдачи, достаточная для привлечения инвестиций в данный объект. Тем самым подразумевается, что размер кредита находится в прямой зависимости от остаточного дохода, который будет использован для обслуживания долга.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Как правило, в процессе оценки используется несколько подходов к стоимости, которые приводят к разным результатам. Отсюда возникает задача согласования этих результатов и установления итоговой величины стоимости.
Прежде всего, оценщик должен убедиться, что выбранные им приемы и методы используются логично и последовательно, опираются на всю имеющуюся информацию и дают достоверные ответы на вопросы, поставленные заказчиком. Для проверки математических расчетов следует привлекать третьих лиц. Даже мелкие ошибки, в случае их обнаружения, способны подорвать доверие клиента к отчету.
Необходимо проанализировать различия в значениях стоимости, полученных с помощью разных подходов. Весьма желательно, чтобы оценщик отдавал себе отчет в причинах, приведших к этим отличиям.
При согласовании результатов оценщик полагается на свой опыт, мнение и суждение в большей мере, чем на любом другом этапе процесса оценки. Оценщик определяет относительную важность, применимость и обоснованность значений стоимости по каждому из подходов, между которыми затем соответствующим образом распределяются весовые коэффициенты.
Основным критерием при распределении весовых коэффициентов является само задание по оценке, т. е. тот вопрос, который был поставлен заказчиком или сформулирован совместно заказчиком и оценщиком —-насколько уместно использование каждого из подходов для расчета стоимости в данной конкретной ситуации. Так, например, затратный подход мало пригоден для оценки ветхих сооружений.
Итоговая величина стоимости указывается в виде конкретной величины, либо диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. В большинстве случаев заказчику будет требоваться конкретная величина. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона стоимостей, заказчик, в зависимости от своих интересов, ориентируется на одну из границ этого диапазона. Тем не менее бывают ситуации, когда в силу некоторых обстоятельств (недостаток исходных данных, неустойчивая ситуация на рынке и т. п.) назвать конкретную величину не представляется возможным. Вместе с тем слишком широкий диапазон отрицательно сказывается на полезности отчета для заказчика.
Итоговая величина стоимости дается с округлением, поскольку мнение оценщика не может быть абсолютно точным. Чем больше оценщик уверен в своем мнении, тем меньше потребность в округлении.
Дополнение 2 - Оценка нематериальных[4] активов
Настоящее дополнение разработано с использованием проекта международного стандарта «Оценка нематериальных активов», разработанного в 1995 г. Международным комитетом по стандартам оценки (The International Assets Valuation Standards Committee, в дальнейшем — MKCO). В дополнении сохранена рубрикация, обязательная для стандартов оценки.
ВВЕДЕНИЕ
1.1. Настоящее дополнение ориентировано на достижение следующих целей: во-первых, дать развернутое представление о нематериальных активах как специфической разновидности долгосрочных активов, не имеющих осязаемой формы и, как правило, не связанных с конкретным материальным объектом (вещью); во-вторых, показать границы применимости к таким активам традиционных понятий, используемых оценщиками, в том числе, различных определений стоимости; в-третьих, объяснить причины, по которым до настоящего времени стандартизация оценки нематериальных активов на международном уровне оказалась трудно осуществимой, хотя попытки стандартизации
предпринимались, и соответствующий проект был разработан.
1.2. Оценка нематериальных активов — наиболее сложная и наименее формализованная область профессиональной оценочной деятельности, требующая от оценщика углубленных познаний в области права, в том числе таких специальных его разделов, как авторское право, патентное законодательство, законодательство о товарных знаках, а также понимания принципов конкуренции в современной экономике и защиты от недобросовестной конкуренции. Оценка может существенно зависеть от правил бухгалтерского учета, действующих в данной стране в период, когда производится оценка, и от налогового законодательства данной страны. Дополнительную сложность при оценке нематериальных активов создает то обстоятельство, что эти активы, как правило, являются специализированными активами. Большая часть из них никогда не продается и не покупается, как по отдельности, так и в составе группы активов (имущественного комплекса). Их оценка на основе стандартных приемов, таких, как сравнение однотипных сделок или суммирование прошлых затрат либо вообще невозможна, либо приводит к совершенно неверным результатам. 1.3. Естественное стремление к упрощению и стандартизации процедуры оценки постоянно сталкивается с объективной сложностью и разнообразием задач, а следовательно, с необходимостью искать новые подходы к решению. Стандартизация оценочной деятельности в таких условиях может привести не столько к повышению ее качества в целом, сколько к отстранению от нее наиболее квалифицированных специалистов и замедлению развития методологии.
ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
2.1. Нематериальные активы, как правило, оцениваются в контексте
определения стоимости «действующего предприятия»2, т. е. стоимости бизнеса, или в составе «предприятия как имущественного комплекса»3, продаваемого и покупаемого как единое целое. Необходимость в оценке отдельных нематериальных активов, не связанных с другими активами, возникает сравнительно редко. Например, это может быть оценка патентов и лицензий при их продаже или оценка ущерба при нарушении исключительных прав патентообладателя связана с оценкой бизнеса.
2.2. Стоимость всей совокупности нематериальных активов компании (в сумме) обычно определяется точнее, а процедура определения этой, но при такой оценке обычно принимается в расчет бизнес, связанный с использованием данного актива, а иногда и бизнес компании[5] в целом. Поэтому оценка нематериальных активов почти всегда
стоимости (оценка) проще, чем оценка отдельных активов той же компании. Поэтому оценка отдельных нематериальных активов, как правило, не производится или производится после оценки их совокупности в целом и только на ее основе.
2.3. Оценка нематериальных активов может производиться с различными целями. Наиболее очевидные поводы для проведения оценки: купля-продажа предприятия5; слияния и поглощения; создание нового предприятия и внесение вклада в собственный, (акционерный) капитал6 в виде интеллектуальной собственности. Частным случаем купли-продажи предприятия является приватизация. В случае купли-продажи предприятия переоценка активов проводится либо с целью уточнить цену сделки перед продажей, либо с целью реструктуризации активов того же предприятия после его покупки. В том и другом случае основанием для проведения оценки активов можно считать факт купли-продажи предприятия. Однако подходы к оценке в этих двух случаях радикально различаются.
Если цель — уточнение стоимости продаваемого предприятия, то оценка отдельных нематериальных активов может служить лишь косвенным основанием для изменения стоимости в ту или иную сторону. Стоимость предприятия определяется в основном путем оценки будущего дохода.
Если цель — реструктуризация активов купленного предприятия, то стоимость их в совокупности известна на момент оценки и равна цене сделки. Речь может идти только о распределении уже известной стоимости активов между отдельными активами с целью оптимизировать финансовые показатели. Переоценка нематериальных активов особенно удобна для реструктуризации денежного потока с увеличением в нем доли амортизационных отчислений при уменьшении доли прибыли и в конечном счете для повышения стоимости собственного (акционерного) капитала.
ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ВИДЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ТИПЫ СТОИМОСТИ
3.1. Нематериальные активы — это специфические активы, для которых характерны:
• отсутствие осязаемой формы;
• долгосрочность использования;
• способность приносить доход.
Отсутствие осязаемой формы — основная, но не единственная специфическая особенность нематериальных активов, отличающая их от иных долгосрочных активов. Другие специфические особенности характерны только для отдельных видов нематериальных активов, но не для всех одновременно, т. е. их нельзя использовать как характерные отличительные признаки.
3.2. Типы нематериальных активов. Принято различать идентифицируемые нематериальные активы, к числу которых относятся имущественные права, способные приносить доход в течение длительного периода (более одного года), и неидентифицируемые нематериальные активы, иногда называемые активами типа гудвилл. Такое деление в целом справедливо для большинства стран, включая Россию и США. Однако конкретное наполнение каждого из этих двух понятий может различаться в существенных деталях, связанных с особенностями национальных законодательств и стандартов финансовой отчетности. К числу идентифицируемых нематериальных активов с учетом сделанных оговорок можно отнести:
• исключительные имущественные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации — права интеллектуальной собственности;
• права пользования землей, водой, другими природными ресурса
ми; права пользования недвижимым имуществом.
Основное отличие идентифицируемых нематериальных активов (от неидентифицируемых активов) состоит в том, что они связаны с конкретным объектом (осязаемым или неосязаемым), могут существовать отдельно от бизнеса или предприятия (как имущественного комплекса) и, следовательно, могут быть проданы отдельно от него. Поскольку идентифицируемые нематериальные активы могут продаваться отдельно, теоретически можно говорить о рыночной стоимости таких активов, а практически — об их учете на балансе в качестве отдельных учетных единиц, имеющих определенную стоимость.
Неидентифицируемые нематериальные активы обычно не могут существовать отдельно от компании, а оцениваются только через оценку бизнеса в целом и оценку идентифицируемых активов. Следовательно, о рыночной стоимости неидентифицируемых нематериальных активов можно говорить только при условии уточнения смысла этого термина применительно к активам именно этого типа.
Принято также различать нематериальные активы с ограниченным и неограниченным сроком использования. В зависимости от предполагаемого срока использования строится политика амортизации нематериальных активов. Поэтому вопрос о сроках службы нематериальных активов — один из важнейших при их оценке и бухгалтерском учете.
Наконец, для целей оценки и учета важно различать нематериальные активы, созданные в процессе деятельности компании, и купленные
отдельно, т. е. приобретенные компанией за деньги или в обмен на другие активы. Разумеется, купленными отдельно могут быть только идентифицируемые активы. При этом подавляющее большинство идентифицируемых нематериальных активов, создаются в процессе деятельности компании. Оценка именно этих активов по рыночной стоимости представляет наибольшую сложность.
3.3. Специфика нематериальных активов. При оценке и учете отдельных нематериальных активов необходимо учитывать их специфику. Необходима также предельная аккуратность в терминологии, поскольку одни и те же термины могут иметь для оценщика и для бухгалтера различный смысл. Кроме того, на бытовом уровне часто не делается различия между имущественными правами и подтверждающими эти права документами, например, когда говорят о патентах как нематериальных активах[6]. В этой связи целесообразно дать по возможности полное описание всех нематериальных активов с учетом их специфики.
3.3.1. Права интеллектуальной собственности. Права интеллектуальной собственности, как уже говорилось выше, относятся к идентифицируемым нематериальным активам. Как правило, они документально подтверждены (но не обязательно отражены в балансе) и связаны с конкретными преимуществами в бизнесе, что позволяет оценивать их не только в составе единого имущественного комплекса, но и отдельно от него. Кроме того, имущественные права на различные объекты интеллектуальной собственности (ОИС) имеют свои особенности, которые необходимо отметить. В этой связи далее кратко описаны специфические особенности.
Авторские и смежные права.Имущественные авторские и смежные права — это, как правило, права на тиражирование произведений авторского права, таких, как книги, кинофильмы, аудио- и видеозаписи, а также на тиражирование программ для ЭВМ и баз данных массового пользования. Характерной особенностью таких активов считается ограниченный, причем достаточно короткий срок службы. Обусловлено это отнюдь не тем, что срок правовой охраны авторских прав ограничен, а быстрой тратой полезных свойств самих объектов. Аудиозаписи выходят из моды. Программы для ЭВМ устаревают в связи с быстрым развитием вычислительной техники, появлением новых возможностей и новых программных продуктов. Для оценки таких активов применяются стандартные методы дисконтирования денежных потоков или капитализации ожидаемой прибыли от тиражирования произведений, или продажи лицензий на их тиражирование.
Права на оригинальные программыдля ЭВМ и базы данных.
Особый вид нематериальных активов составляют права на программы для ЭВМ, изготавливаемые под конкретные потребности, и базы данных индивидуального пользования. Формально те и другие — объекты авторского права, но они не тиражируются. Поэтому подход к оценке исключительных прав на эти объекты принципиально отличается от подхода к оценке прав на тиражирование программ для ЭВМ массового использования. Существенно различаются также правила учета затрат на создание программ для различных целей[7].
Права на топологии9 интегральных микросхем.Права на топологии интегральных микросхем — это, как правило, права на тиражирование интегральных схем с данной топологией. Подход к их оценке аналогичен подходу к оценке прав на тиражирование программ для ЭВМ массового использования.
Патенты.Патенты на изобретения, промышленные образцы и свидетельства на полезные модели, а также патенты на селекционные достижения — это официальные документы определенной формы, подтверждающие исключительные права их обладателей на соответствующие нематериальные объекты — результаты интеллектуальной деятельности. Сами результаты интеллектуальной деятельности — это еще не активы в точном смысле слова. Исключительные права на те же объекты — это идентифицируемые нематериальные активы10 . Именно о них идет речь, когда говорят о патентах как нематериальных активах, причем такая вольность речи не только общепринята, но и фактически узаконена, как в США, так и в России.
Лицензии.Права на использование результатов интеллектуальной деятельности или приравненных к ним средств индивидуализации, приобретенные по лицензионному договору (лицензии), как правило, оцениваются по затратам на их приобретение. Для этого есть веские основания, посколь
ку оценка приобретаемых прав (определение их рыночной стоимости) осуществляется в процессе переговоров о заключении лицензионного договора. В результате оценка лицензии для целей бухгалтерского учета и оценка той же лицензии по рыночной стоимости на момент заключения лицензионного договора совпадают. Единственная тонкость, которая возникает при постановке приобретенных по лицензионному договору прав на бухгалтерский учет — это необходимость отражать составной характер цены лицензии. Как правило, цена лицензии складывается из паушального (единовременного) платежа и роялти — регулярных выплат лицензиата (покупателя лицензии) лицензиару (продавцу лицензии), зависящих от объема реального использования прав, переданных по договору. При этом паушальный платеж ставится на учет как нематериальный актив, а роялти учитываются в составе текущих затрат лицензиата. Стоимость лицензии складывается из паушального платежа и суммы дисконтированных платежей в виде роялти. Обязательства по выплате роялти должны быть учтены при оценке бизнеса в целом среди всех других обязательств компании.
Секреты производства (ноу-хау)[8]. Для целей бизнеса и оценки, связанной с этими целями, целесообразно различать три вида ноу-хау:
1) неотделимые от конкретного физического лица, в том числе индивидуальные навыки и умения;
2) неотделимые от конкретного юридического лица, в том числе технологии, основанные на традиции или предполагающие необычно высокую культуру производства;
3) отделимые в общем случае от юридического или физического лица, в том числе сознательно скрываемые технические сведения, рисунки, чертежи. Сюда же следует отнести
«условные (номинальные) ноу-хау», т. е. сохраняемые в секрете патентоспособные результаты.
Результатами интеллектуальной деятельности, права на которые учитываются в составе нематериальных активов, в полном смысле слова можно признать ноу-хау лишь третьего типа. В отношении ноу-хау второго типа такое признание возможно, но выглядит некоторой натяжкой, а в отношении ноу-хау первого типа более уместно говорить о способностях конкретного индивидуума, чем о результатах его деятельности. Тем не менее, такие ноу-хау могут существенно влиять на оценку активов в целом, что формально отражается в стоимости неидентифицируемых нематериальных активов.
Права на ноу-хау, учитываемые в составе нематериальных активов, возникают из обязательств по сохранению конфиденциальности сведений, составляющих ноу-хау12. Правовую основу для этого дают ст. 139 Гражданского кодекса РФ и ст. 151 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г., согласно которой:
«Обладатель технической, организационной или коммерческой информации, составляющей секрет производства (ноу-хау), имеет право на защиту от незаконного использования этой информации третьими лицами при условии, что:
1) эта информация имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам;
2) к этой информации нет свободного доступа на законном основании;
3) обладатель информации принимает надлежащие меры к охране ее конфиденциальности.
Срок охраны ноу-хау ограничивается временем действия названных условий».
Следовательно, имущественные права на ноу-хау — обязательственные, а не исключительные права. Следует также иметь в виду, что однозначного понимания термина «ноу-хау» не существует. Смысл его иногда уточняют в рамках конкретного документа, в других случаях он становится понятен из контекста.
Товарные знаки13 и знаки обслуживания.Исключительные права на товарные знаки и знаки обслуживания имеют ценность в силу того, что они обеспечивают их обладателю определенные преимущества в бизнесе, причем иногда очень значительные. Оценка этих преимуществ, как правило, строится на основе измерения дополнительного дохода, получаемого в результате повышения ставки отдачи или объема продаж. В некоторых случаях увеличение ставки отдачи доходит до 20% и выше.
Наиболее сложный момент оценки товарного знака или знака обслуживания по методу капитализации прибыли или по методу дисконтирования денежных потоков — опреде-
ление срока службы соответствующего знака. Если остаточный срок службы такого актива не поддается определению остается либо произвольно выбрать срок службы, либо считать его бесконечным. Недостаток последнего — исключение возможности начислять амортизацию данного актива но и произвольный выбор срока службы также нельзя считать удовлетворительным решением.
Товарный знак или знак обслуживания может быть продан или куплен, что теоретически позволяет применить для его оценки метод сравнительных продаж. Однако продуктивность такого метода достаточно сомнительна, так как достаточно трудно подбирать аналоги, причем трудность здесь принципиальная. Ведь товарный знак — это средство индивидуализации, следовательно, сравнивать надо не знаки, а то, что они индивидуализируют. Смысл же индивидуализации как раз в подчеркивании отличий. Поэтому наиболее распространенный способ продажи средств индивидуализации -продажа бизнеса вместе со средствами индивидуализации соответствующих товаров или услуг.
Другие средства индивидуализации.Помимо товарных знаков и знаков обслуживания к охраняемым средствам индивидуализации принято относить:
• наименования мест происхождения товаров;
• фирменные наименования;
• коммерческие обозначения, характерные элементы фирменной упаковки.
Хотя наименования мест происхождения товаров охраняются в России тем же федеральным законом, что и товарные знаки, фактически эти средства индивидуализации существенно различаются по своим свойствам, что проявляется и при оценке прав на них как активов. Наименования мест происхождения товаров по самой сути связаны с географическим местом происхождения. Поэтому права на их использование имеют низкую оборотоспособность.
Право на использование фирменного наименования может быть передано другому лицу в рамках договора о коммерческой концессии. При этом право на фирменное наименование, как правило, оказывается достаточно жестко связано с набором обязанностей по выпуску определенного товара или предоставлению определенного набора услуг на заданном уровне качества. Иначе говоря, это не право в чистом виде и, следовательно, его не имеет смысла оценивать отдельно. Примерно то же можно сказать о праве на коммерческие обозначения и характерные элементы фирменной упаковки, охраняемые в рамках законодательства о конкуренции.
Франшизы (коммерческие концессии).Договор о коммерческой концессии (франшизе) рассматривается многими юристами как разновидность лицензионного договора, имеющего ряд специфических черт, что дает основания рассматривать передаваемые по таким договорам права как отдельный вид нематериальных активов. По договору о коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется передать другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав — товарный знак, знак обслуживания и т.д.
Как правило, вместе с правом на использование товарного знака и фирменного наименования передаются права на использование коммерческих обозначений, фирменной упаковки и других элементов фирменного дизайна. Более того, пользователю часто вменяется в обязанность использование всех перечисленных средств индивидуализации.
Поскольку договор о коммерческой концессии заключается на длительный срок и дает пользователю возможность получить дополнительный доход, его следует рассматривать как актив или набор отдельных активов, причем идентифицируемых. Как правило, нет возможности вычленить доход, получаемый от использования только товарного знака или только охраняемой коммерческой информации, из общей суммы дохода. Поэтому более правильно рассматривать как отдельный нематериальный актив весь комплекс прав, полученных пользователем по договору коммерческой концессии.
3.3.2. Активы типа гудвилл — это неидентифицируемые нематериальные активы, которые не только не имеют осязаемой формы, но и не связываются с какими-то конкретными преимуществами[9]. Их нельзя продать отдельно от бизнеса. Самым известным из таких активов считается гудвилл, поэтому все они иногда упоминаются как «активы типа гудвилл».
Деловая репутация (гудвилл).Термин «гудвилл» (goodwill) часто переводится как «деловая репутация», что в принципе верно, но может привести к путанице, так как в российском законодательстве (ст. 150 ГК РФ) под деловой репутацией понимается нематериальное благо, принадлежащее гражданину. Правила о защите деловой репутации гражданина, определяемые в ст. 152 ГК РФ, применяются в соответствии с пунктом 7 той же статьи к защите деловой репутации юридических лиц. Тем самым фактически признается наличие у юридического лица деловой репутации, но именно как нематериального блага. Чтобы считать деловую репутацию в указанном выше смысле нематериальным активом, оценивать ее в стоимостном выражении и ставить на бухгалтерский учет, такого признания мало. Необходимо расширить список объектов, признаваемых нематериальными активами, причем сделать это нужно не в ГК РФ, а в соответствующем стандарте бухгалтерского учета или другом нормативном правовом документе, определяющем правила учета нематериальных активов. Для этого в соответствующем стандарте бухгалтерского учета надо либо прямо указать, что деловая репутация юридического лица (компании) считается его нематериальным активом, либо признать, что нематериальными активами могут быть не только имущественные права, но и нематериальные блага.
Деловая репутация (гудвилл) возникает в результате жизнедеятельности компании и не является фикцией в обычном смысле слова. Более того, известно множество юридических определений понятия «гудвилл», данных в различное время английскими и американскими судами при рассмотрении дел о компенсациях за потерю гудвилла в результате нарушения условий договоров или в ситуациях приоритетного домена. Для большинства задач, решаемых оценщиками, гудвилл может быть определен как совокупность тех элементов бизнеса или персональных качеств, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данной компании или данного индивидуума и приносят компании прибыль сверх той, что требуется для получения разумного дохода на все остальные активы, включая доход на все прочие нематериальные активы, которые могут быть идентифицированы и оценены отдельно. Однако объектом бухгалтерского учета и балансового отражения деловая репутация (гудвилл) становится только при совершении сделки купли-продажи компании. В соответствии с рекомендациями американских специалистов по бухгалтерскому учету[10] гудвилл определяется как разность между продажной ценой компании и суммой чистых идентифицируемых активов, где чистые активы — это активы за вычетом
обязательств. Поскольку данное определение заимствовано из американских стандартов бухгалтерского учета, необходимо трактовать термин «чистые активы» в бухгалтерском, а не оценочном смысле, т. е. речь может идти только о стоимости активов, зафиксированной в бухгалтерских документах. Теоретически «гудвилл» может быть как положительным, так и отрицательным. Американские оценщики рекомендуют не показывать «отрицательный гудвилл», а переоценивать (в сторону понижения стоимости) идентифицируемые активы.
С учетом сделанных оговорок под данное выше определение в условиях России подходит также разность[11] между продажной ценой и балансовой стоимостью предприятия при его приватизации. Теоретически эта величина может быть как положительной, если продажная цена предприятия выше балансовой стоимости, так и отрицательной, если — ниже. На практике этот вопрос решается несколько иначе. Например, можно учитывать «отрицательный гудвилл» на счете 83 «Доходы будущих периодов».
Действующее предприятие[12] Стоимость действующего предприятия обычно превышает суммарную рыночную стоимость всех его идентифицируемых активов, включая нематериальные. Такой эффект имеет место, как для предприятий, имеющих заслуженную деловую репутацию, так и для вновь созданных предприятий, причем для однотипных компаний, действующих в одной отрасли, отношение стоимости бизнеса к стоимости идентифицируемых активов приблизительно одинаково. Следовательно, сам факт превращения совокупности различных активов в действующее предприятие создает новую стоимость. Это признают зарубежные оценщики и суды, рассматривающие дела о разделении компаний или о выходе из бизнеса одного из участников. Судебная практика США и ряда других стран способствовала разграничению стоимости, создаваемой самим фактом действующего предприятия, от стоимости гудвилла. С гудвиллом обычно связывают не всю разность, о которой говорилось выше, а только ее часть, составляющую отклонение от среднего для компаний данного типа. Остальную ее часть связывают с активом, получившим название «действующее предприятие». Стоимость актива «действующее предприятие» может также рассматриваться как надбавка за формирование предприятия в единое целое — имущественный комплекс для ведения бизнеса вне зависимости от прибыльности данной компании (предприятия). В США допускается оценка актива «действующее предприятие» по затратам на организацию аналогичного бизнеса
Нечто подобное существует и в России: разрешено учитывать как нематериальный актив затраты на создание юридического лица. До известной степени этот актив имеет сходство с активом, описанным выше, хотя организация бизнеса далеко не сводится к созданию юридического лица. 3. Другие нематериальные активы. Существует большое количество разнообразных контрактов и соглашений, обеспечивающих определенные преимущества заключившим их сторонам. Если полученные преимущества имеют долгосрочный характер и могут оцениваться в деньгах, то есть основания рассматривать их как нематериальные активы участников соответствующих контрактов и соглашений.
Соглашения об отказе от конкуренции.Зарубежная практика знает немало примеров, когда в договоры о купле-продаже компании включаются соглашения об отказе от конкуренции, подписанные продаваемой компанией с потенциальными конкурентами. Изучение судебных прецедентов, в основном связанных с вопросами налогообложения, позволяет сделать вывод, что если на момент продажи компании стороны пришли к единому мнению относительно стоимости соглашения, которая явно зафиксирована в договоре и была достаточно разумной, то есть неплохие шансы на признание этой стоимости судом.
Как правило, соглашения об отказе от конкуренции заключаются на ограниченный срок. Это значит, что стоимость соответствующего актива с каждым годом будет уменьшаться. Следовательно, возможна его амортизация и уменьшение на соответствующую величину налогооблагаемой прибыли. Однако в России такой практики пока нет.
Договоры об аффиляции.Договоры о передаче одной компании под контроль другой компании, называемые договорами об аффиляции, также могут иметь определенную ценность, длительный срок использования и, следовательно, рассматриваться как нематериальные активы. Характерный пример такого договора — присоединение местной теле- или радиовещательной компании к крупной сети.
Выгоды, обусловленные соглашением об аффиляции, могут быть оценены через оценку преимуществ в расценках на рекламу и т. п.
Контракты найма.Контракты найма можно рассматривать как нематериальные активы, если они заключаются на определенный срок, а их расторжение по инициативе работника до обусловленного срока влечет получение работодателем адекватной компенсации (неустойки)18, которую обычно платит не сам работник, а его новый работодатель. Такого рода контракты, причем с очень большими суммами компенсации, применяются спортивными клубами, а также производителями фонограмм и многими высокотехнологичными фирмами. Если о переходах игроков из одного футбольного клуба в другой и сопутствующих денежных расчетах между клубами обычно знает весь мир, то о размере неустоек при переходе технических специалистов или менеджеров обычно известно мало. Но это не значит, что контракты здесь всегда стоят меньше.
Списки клиентов.Списки клиентов обычно считаются охраняемой коммерческой информацией и могут ставиться на учет как нематериальные активы. Как правило, списки клиентов не покупаются, а создаются в процессе работы компании, а сопутствующие их созданию затраты учитываются в составе текущих затрат. Поэтому списки клиентов обычно не значатся на балансе. При продаже компании их стоимость учитывается как неидентифицируемый нематериальный актив.
Права пользования земельными участками, природными ресурсами и т. д. Права пользования земельными участками и другой недвижимостью могут учитываться в составе нематериальных активов, когда для этого есть основания. Например, в США при заключении договора аренды часто выплачивается арендный бонус (Lease bonus), который является единовременным платежом, распространяемым на весь период аренды. Этот платеж капитализируется как «предоплаченная аренда» (Prepaid rent expense) и амортизируется в течение всего периода, пока из аренды извлекается экономическая выгода. Кроме того, в составе нематериальных активов учитываются затраты на улучшение арендованного имущества (не обязательно недвижимости!), поскольку это имущество не принадлежит арендатору и, следовательно, улучшения касаются неосязаемого актива.
Еще более широко возможность учитывать в составе нематериальных активов п