Особенности Российского рынка недвижимости

1) Различия рынка недвижимости по регионам (причиной служит отличие в природно-климатических, экономических условиях, в позициях местных органов власти, в результате чего появляются различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на объекты недвижимости);

2) Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения (обусловлено падением уровня реальных доходов населения, слабым развитие механизмов ипотеки, что приводит к ограниченности инвестиционных ресурсов, низкой ликвидности недвижимости, снижению объёмов нового строительства, слабому развитию рынка недвижимости в целом);

3) Недостаточная

информированность участников (из-за сокрытия фактических цен продаж, слабого развития информационной инфраструктуры, поэтому необходимы дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объёме);

4) Неравномерность развития сегментов рынка ( из-за различия в ликвидности и законодательстве для различных типов недвижимости, в результате чего рынок земли слабо развит);

5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития рынка недвижимости (что обусловлено экономической и политической нестабильностью, в результате чего затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита ипотека);

6) Несоответствие текущего использования основной части недвижимости наиболее эффективному (причиной является строительство объектов недвижимости в период директивного управления экономикой, в результате чего появляется необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при оценке недвижимости).

Особенности недвижимости как товара

1.Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц. Поведение собственника недвижимости оказывает существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически всегда владение недвижимостью связано не только с выгодами, но и с ограничениями. Собственность, проявляющаяся в правах владения, распоряжения, пользования по отношению к недвижимости никогда не бывает полной и абсолютной. Рыночные отношения в сфере недвижимости должны определяться специальной нормативно-правовой базой, при этом роль региональных и муниципальных нормативных актов, должна быть большей, чем для других секторов экономики.

2. Специфика недвижимости как товара. Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное различие состоит в том,. доходна ли она или она предназначена для его личного потребления.

3. Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.

4. Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого объекта недвижимости. Дополнительные денежные издержки при этом не обязательно приведут к пропорциональному сокращению времени.

5. Количество продавцов и покупателей определённого ОН ограничено.

6. Специфическая оборотоспособность товара: переход недвижимости от одного лица к другому происходит через передачу прав на неё. При этом возникают как минимум две проблемы:

а) при передаче прав на недвижимость необходимо подтверждение, что продажа недвижимости осуществляется лицом, обладающим необходимыми правами и полномочиями;

б) переход прав на недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.

Эти проблемы решает система регистрации прав на недвижимость, которая:

- обеспечивает надлежащее налогообложение имущества за счет создания сведений о налогооблагаемой базе для сбора имущественных налогов;

- обеспечивает однозначную идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что предотвращает возможность мошеннической продажи объектов недвижимости.

Экономические субъекты рынка недвижимости. Требования к профессионалам рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, правила землеустройства и землепользования;

- федеральные и территориальные органы, занимающиеся кадастровым учетом и регистраций прав на объекты недвижимого имущества, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных мест, созданием ИСОГД, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы технической инвентаризации, ведающие инвентаризацией объектов капитального строительства;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды. В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учи-тываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, сто-имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необ-ходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его са-мую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, фи-зически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение;

2) рыночный;

3) финансовая обоснованность;

4) физическая пригодность участка;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость;

6) законодательная (юридическая) допустимость;

7) максимальная доходность.

44. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:обязательные требования к договору на проведение оценки, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Закон устанавливает обязательные требования к договору на проведе-ние оценки, а именно:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

• объект оценки;

• вид стоимости имущества (способ оценки);

• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут при-меняться при проведении оценки;

• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Закон определяет общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки:

1.Не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

2.В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

3.В отчете должны быть указаны:

•дата составления и порядковый номер отчета;

•основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

•место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в само-регулируемой организации оценщиков;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, при-надлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

5. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреп-лен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

49. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или Региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление — это регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются четыре вида регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;

3. общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

4. управление определенным недвижимым имуществом;

5. заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение;

2) рыночный;

3) финансовая обоснованность;

4) физическая пригодность участка;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость;

6) законодательная (юридическая) допустимость;

7) максимальная доходность.

Закон устанавливает обязательные требования к договору на проведение оценки, а именно:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

• объект оценки;