Правовые основы аренды и залога недвижимости и земельных участков, а также ипотеки жилья. Понятие и функции аренды и залога нежвижимости и земельных участков.

Ответ:

Правовыми основами аренды, залога недвижимости и ипотеки как формы залога недвижимости является договор.

Аренда (договор имущественного найма).

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь вотношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

Аренда–этопереход имуществавовременноепользованиенавозмездныхначалах.Подоговору арендыоднасторона– арендодатель– обязуетсяпредоставитьдругой стороне–арендатору –имуществововременноепользование заплату,а другаясторонаобязуетсясвоевременно вноситьплатузапользование имуществомивозвратитьегопоистечениисрокадоговора.

В качестве арендодателя могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы или организации. Предметомвзаимоотношенийвыступаютиндивидуально-определенныеи непотребляемыевещи,подлежащиевозвратупозавершенииотношений. Вэтомкачествеможетвыступатьнедвижимость любоговида.Цель договора имущественного найма – самостоятельное использование имуществананимателядляпредпринимательских илипотребительских нужд. Т. е. арендатор самостоятельно использует переданное ему имущество.Вместе с тем арендатор обязан использоватьимущество в соответствии сусловиямидоговораицелевымназначениемвещи,неменяя еехарактераиназначения. Так,взявварендунежилоепомещение, арендаторневправепереоборудоватьеговжилоеинаоборот,еслитакая возможностьпрямонеоговоренав договоре.

При возникновении таких правоотношений имущество поступает впользование арендатора. Однако в случае аренды недвижимости пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатора.Здесьарендаторстановитсяи субъектомправомочиявладения, титулом(основанием)которогостановитсязаключенныйдоговораренды. Вкачестветитульноговладельцаарендаторможетпотребоватьустранения препятствийвпользованииимуществом. Всилуэтогопереходправ собственностинасданнуюварендувещьотарендодателядругомулицуне влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, он полностьюсохраняетсилуи дляновогоарендодателя.

Праваарендатораимеютобязательную природу.Вместестемони носят срочныйхарактер,что в любом случае отличает их от вещных правомочий. Срокдоговораопределяетсясоглашениемсторон.Вряде случаеваренданепрекращается поистечениисрокадействиядоговора. Еслиарендаторпродолжаетпользоватьсяарендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается перезаключеннымнанеопределенныйсрок.

Праваиобязанности сторонподоговоруносятвзаимныйхарактер. Наарендодателе,преждевсего,лежитобязанностьпосвоевременной передачеимуществавовладениеипользованиеарендатором.Крометого, арендованное имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора, т. е. быть пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Так, при аренде нежилыхпомещений необходимооговорить наличиевнихотопления, освещения,водоснабжения, телефонаит.д.Арендодательотвечаетперед арендаторомза всенедостатки,препятствующиепользованиюарендуемым имуществом, крометех,которыепрямооговореныдоговором.Наконец, арендодатель,как собственник,несетбремясодержания,ремонтаиохраны своегоимущества,еслииноенеоговоренодоговором.

Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и использование имущества в строгом соответствии с условиями договора, не допуская необоснованного ухудшения его состояния. Ухудшение состояния имущества по вине арендатораявляетсяоснованиемдлядосрочногорасторжения договорас арендатором.Арендодатель,будучисобственником илиуполномоченным собственником лицом несет риск случайной гибели или порчи своего имущества.Привозвратеарендованного имуществапоокончаниисрока действиядоговоравсостояниихудшем,чемпредусмотрено договором, арендаторобязанвозместитьарендодателюубытки.

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).