Договор купли-продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). , а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

· консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

· возмездный;

· двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

· синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора продажи недвижимости

· граждане,

· юридические лица,

· другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) - в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва, а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и

2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Содержание договора продажи недвижимости

Существенные условия договора продажи недвижимости:

1. о предмете продажи и

2. о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости. При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. подпишет передаточный акт;

2. фактически передаст недвижимое имущество;

3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);

2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

43. Договор продажи предприятий; правовые последствия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятель­ной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спе­цификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, ис­пользуемого для предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 132 ГК).

При продаже предприятия исключительные права на средства ин­дивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продав­ца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к по­купателю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК).

Следует иметь в виду, что в состав предприятия как предмета про­дажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответ­ствующей деятельностью (например, право на оказание транспорт­ных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче по­купателю предприятия, если иное не установлено законом или ины­ми правовыми актами.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при от­сутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

В отличие от многих развитых правопорядков российское граж­данское законодательство признает предприятие разновидностью не­движимого имущества. Такой подход игнорирует то обстоятельство, что в современных экономических условиях предприятие — это живое предпринимательское дело — бизнес.

Статья 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части (имея в виду, например, возможность продажи цеха или участка производственного предприятия)

Вместе с тем из бу­квального толкования ст. 559 ГК должен следовать вывод, что возмож­на продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественно­го комплекса. Необходимо исходить из того, что для имущественного оборота предприятие — это сложная, юридически единая совокупность имущества. В отличие от любых других сложных вещей предприятие представляет собой не материальное, а юридическое соединение дви­жимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и особых нематериальных активов (деловой ре­путации), трудовых ресурсов вокруг фигуры предпринимателя. Ина­че говоря, в предприятии юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые по отдельности обладают своим собственным правовым режимом. Благодаря такой взаимосвязи раз­нородные по своему правовому режиму материальные и нематериаль­ные элементы образуют функционально единое и целостное образо­вание, подчиненное одному правовому режиму и в силу этого способ­ное приносить предпринимательский доход.

Поэтому при так называемой продаже предприятия по частям фак­тически имеют место дробление целостного имущественного образо­вания на составные части и их продажа в качестве конкретного дви­жимого или недвижимого имущества, а не имущественного комплек­са. Только при отчуждении предприятия в целом возможна передача фирмы, «клиентелы», деловой репутации, сохранение производствен­ного и торгового дела, рабочих мест для занятых на предприятии лю­дей. Вследствие этого продажа предприятия в целом предпочтительнее и с публично-правовой точки зрения, поскольку в противном случае велика угроза увода под видом договора продажи предприятия акти­вов в различных неблаговидных целях (например, увод имущества от возможности наложения взыскания по требованию кредиторов). По­ложение о возможности отчуждения предприятия только в целом на­ходит подтверждение и в специальном законодательстве (см., напри­мер, п. 3 ст. 110 Закона о банкротстве).

Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в каче­стве самостоятельного дела (бизнеса). Для этого необходимо присвое­ние данной части коммерческого обозначения, передача ей клиентуры и т.д. И лишь благодаря этому она приобретет признаки самостоятель­ного предпринимательского дела — предприятия (бизнеса) — оборо-тоспособного объекта гражданских прав.

Именно поэтому предприятие как имущественный комплекс нельзя отнести к сложным вещам в традиционном смысле - соединению разнородных вещей, имею­щих между собой материальную связь, например здание, корабль, шкаф.

Такой же позиции придерживается и судебная практика. ВАС РФ считает, что ма­териальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду сво­ей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться в совокупности от­дельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как сво­его рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия (см. постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01).

В ролипродавца предприятия по общему правилу могут выступать

· гражданин-предприниматель или

· юридическое лицо, которым пред­приятие принадлежит на праве собственности. , продавцом может быть только

· уполномоченный государственный орган (при продаже имуще­ственного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления), выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника прода­ваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

Покупателями предприятия могут быть

· граждане-предпринимате­ли,

· юридические лица,

· государство,

· муниципальные образования.

Помимо общих требований к покупателям предприятия, закреплен­ных в гражданском законодательстве, в законодательстве о привати­зации и несостоятельности (банкротстве) могут устанавливаться осо­бые требования к ним.

Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны

1. совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия,

2. провести аудиторскую проверку его деятельности и

3. осу­ществить оценку предприятия как бизнеса.

На основании их результа­тов в соответствии со ст. 561 ГК должны быть составлены и рассмот­рены сторонами:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;

· перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;

· документ об оценке предприятия.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого ау­дитора о составе и финансовом состоянии предприятия.

Цель внеш­ней аудиторской проверки двояка:

1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

2. проверка законности совершенных хозяйственных опера­ций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтер­ского баланса предприятия.

Условие о цене является существенным условием договора прода­жи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного условия о цене продаваемого предприятия он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во вни­мание не только стоимость составляющего его имущества. Цена пред­приятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации, ре­номе — goodwill. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже значительно превышать ее.

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сто­ронами. К договору обязательно должны быть приложены:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия;

· перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК).

При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регист­рации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поря­док регистрации прав на предприятие и сделок с ним определен ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Договор энергоснабжения.