Оценка недвижимости предприятия

Затратный подход при оценке недвижимости предприятия.При оценке недвижимости предприятия затратным способом необходимо пройти 7 этапов.

/ этап. Определяется стоимость земли свободной и доступной для эффективного использования.

II этап. Оценивается первоначальная восстановительная и заменяющая стоимость недвижимости предприятия:

• восстановительная - стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов по строительству;

• заменяющая - оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания, с полезностью равной полезности оцениваемого здания с употреблением аналогичных материалов, стандартов и проекта.

/// этап. Рассчитываются косвенные затраты, имеющие место в период после окончания строительства и до начала нормального функционирования объекта. Косвенные затраты — это расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости или подготовки ее к продаже (к ним относят расходы на маркетинговые операции, в том числе затраты на рекламу, затраты на оформление и регистрацию прав собственности, стоимость инвестиций в землю).

IV этап. Оценивается подходящая для данного объекта величина предпринимательской прибыли.

V этап. Определяется накопленный износ сооружения или здания.

У1этап. Определяется остаточная стоимость с учетом износа.

VII этап. Оценивается рыночная стоимость полного права собственности на недвижимость предприятия. Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным методом проводится по формуле

С=Уз+Н-Ин+Кос+Пр

где У _з — рыночная стоимость участка земли; Н — стоимость (первоначальная, восстановительная или заменяющая) недвижимости предприятия; Я„- накопленный износ зданий и со-оружений; Кос - косвенные затраты; П_р - предпринимательская прибыль.

Существует три метода определения первоначальной стоимости недвижимости предприятия.

1 . Метод сравнителъной единицы (наиболее точный). Проходит в три этапа:

• рассчитываются нормативы затрат на строительные работы на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов;

• норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания;

• вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

2. Поэлементный метод. Суть данного метода заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных за-трат. К ним относят: затраты на земляные работы; монтажные затраты; отделочные затраты; материальные затраты; затраты на оплату труда и др.

3. Сметный метод. Суть данного метода сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружения, адекватных по своей полезности объекту оценки. В том случае, когда по объекту оценки нет до-кументов строгой отчетности и отсутствует сметная документация, оценщик может использовать следующие методы:

• метод оценки объемов по процентовкам или справкам о выполненных работах'. стоимость работ по справкам суммируется ежемесячно и с помощью коэффициентов индексации объемы работ переводятся в цены базисного года;

• метод натурного обследования (используют для технически несложных объектов): объемы выполненных работ определяются в натуре и оцениваются путем составления смет с применением индексного или ресурсного метода или с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости;

• метод аналогов: объемы выполненных работ определяются в натуре и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении проектно-сметной документации объектов-аналогов. Финансовым документом, определяющим стоимость строительства и служащим основанием для его финансирования, является смета.

Сметная стоимостъ (С) - это денежное выражение цены объекта. Она определяется по формуле

С=ПЗ+НР+ПН

где ПЗ ~ прямые затраты (стоимость материалов, эксплуатация машин и зарплата рабочим); НР - накладные расходы; ПН- плановые накопления.

Накладные расходы - это сумма средств для возмещения затрат по организации, управлению и обслуживанию строительства.

Плановые накопления - это нормальная прибыль, которую должна получить строительная организация за выполнение строительно-монтажных работ.

Сметная стоимость определяется на основании следующей документации: локальной сметы, объектной сметы, сводного сметного расчета.

Локальная - составляется на основании элементных, ресурсных или укрупненных норм и расценок на виды работ. Объектная - разрабатывается на задание в целом, по составляющим из локальных смет. Сводный сметный расчет разрабатывается на объект в целом, который может состоять из нескольких зданий и сооружений.

Доходный подход к оценке недвижимости предприятия. Оценка недвижимости предприятия доходным методом имеет следующие особенности: стационарное положение зданий и сооружений относительно земельного участка; потенциальная возможность генерировать чистый доход за счет сдачи в аренду производственных, складских и прочих площадей.

В этом случае оценка недвижимости проходит в три этапа:

• сбор и анализ рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, операционных расходов;

• определение чистого операционного дохода;

• определение стоимости недвижимости путем капитализации будущих чистых доходов.

Для выполнения оценки необходимо проанализировать следующую информацию: данные, представленные заказчиком, полученные от риэлтерских фирм, от интервью со специалистами, работающими в данной отрасли. Далее определяется чистый операционный доход путем составления реконструированного отчета о доходах - это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатации недвижимости предприятия. Оценка рыночной стоимости недвижимости предприятия методом капитализации дохода производится путем конвертации будущих доходов в настоящую стоимость.

Оценщик может воспользоваться следующими методами:

• прямой капитализации: будущий чистый доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится;

• капитализации по норме отдачи: будущие чистые доходы пересчитываются в настоящую стоимость недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предприятия. При сравнительном подходе к оценке недвижимости предприятия применяют метод сравнения продаж и метод валового мультипликатора.

Последователъность применения метода сравнения продаж следующая:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. На данном этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, т. е. тех объектов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице: 1 объект, 1 м² площади и др.

3. Сопоставление оцениваемого объекта недвижимости с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых: из списка объектов аналогов выбираются только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта: объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки, при этом используются методы корректировок.

Метод валового мулътитикатора также применяется для расчета рыночной стоимости недвижимости предприятия. Преимущество этого метода в том,

что для определения рыночной стоимости не требуется выполнение корректровок. Валовой мулътипликатор (РО}М) показывает время окупаемости и определяется по формуле

PGJ= V/ РGJ

где V— рыночная стоимость собственности, РGJ— потенциальный валовой доход.

Рыночная стоимость недвижимости (V) предприятия определяется по формуле

V=PGJMср*PGJ

где РGJМ_ср - средний валовой мультипликатор по объектам-аналогам.

Потенциальный валовой доход - это общий доход, который можно получить при 1 00 %-ной сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов.

Оценка машин и оборудования

Оценка машин и оборудования затратными методами и по доходному подходу.В отличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагаться и быть функционально независимыми.

Объектами оценки в данном случае являются:

• функционально самостоятельные установки, машины, оборудование, агрегаты;

• технологические комплексы;

. машинный или станочный парк предприятия в целом и его структурных подразделений.

Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах: анализ и актуализация калькуляции, сравнение с ценой предприятия-изготовителя, корректировка калькуляции конструктивно подобного объекта, расчет себестоимости по укрупненным нормативам, метод поэлементного расчета, метод остаточной стоимости.

Метод актуализации калькуляции: анализируются затраты, отраженные в калькуляции, затем они приводятся к современному уровню цен. В итоге находится текущая полная стоимость воспроизводства объекта оценки.

Приведение к современному уровню цен происходит с применением корректирующего индекса (И_к)

Ик=ценовые индексы на момент оценки/ценовые индексы на исходный момент

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя: в качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена этого предприятия. Она складывается из полной себестоимости и прибыли.

Метод корректировки калъкуляции конструктивно подобного объекта: сначала калькуляцию на подобный объект подвергают актуализации, т. е. приведению к современному уровню цен, затем рассчитываются параметрические индексы, с помощью которых выполняют пересчет затрат. Обычно достаточно двух индексов для материальных затрат и трудозатрат.

Расчет себестоимости объекта по укрутенным нормативам: такой метод применяется, когда имеется доступ к производственной информации предприятия-изготовителя, и выполняется по следующим статьям:

1 . Материалы.

2. Комплектующие изделия.

3. Заработная плата.

4. Косвенные расходы.

Метод поэлементного расчета выполняется в три этапа:

• составляется перечень комплектующих узлов оцениваемого объекта и собирается ценовая информация по комплектующим;

• определяется полная себестоимость объекта;

• просчитывается восстановительная стоимость этого объекта. Метод остаточной стоимости (ОС) определяется по формуле ОС = Первоначалъная стоимостъ — Сумма амортизации .

При применении доходного подхода к оценке машин и оборудовании необходимо рассчитать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Это относительно сложно, так как доход создается всем имущественным комплексом предприятия. Решить эту задачу можно в три этапа:

. рассчитать операционный доход от функционирования либо всего предприятия, либо цеха или участка;

• методом остатка определить ту часть дохода, которую можно отнести к машинному парку;

• методом дисконтирования или капитализации рассчитать стоимость всего машинного парка.

Сравнительный подход к оценке машин и оборудования.Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямого сравнения и методе статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнении применим в том случае, если для оцениваемого объекта подобран близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога, по которому недавно состоялась сделка, анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе машин и оборудования, Стоимость машины (8) или единицы оборудования определяется по формуле

S=Цан*К1*К2*…..*Км+/-Цдоп

где Ц_ан - цена объекта-аналога; К_{ , К₂, Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога; Ц_доп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты.

Возможности сравнительного подхода значительно расширяются при применении метода статистического моделирования цены, когда оцениваемый объект рассматривают как некоторую совокупность однородных объектов, для которых цены известны.

Для данной совокупности объектов с помощью методов теории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров, по ней выполняют расчет цены среднестатистического аналога для нашего объекта.

Перед разработкой математической модели необходимо цены входящих в рассматриваемую совокупность объектов привести к единому виду по дате действия, характеру и структуре.

В зависимости от того, какую математическую модель берут за основу, различают несколько разновидностей данного метода:

• расчет по удельным ценовым показателям;

• по корреляционным моделям;

• по экспертным оценкам.

Расчет по уделъным ценовым показателям исходит из предположения о наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром.

Стоимость (S)рассчитывается по формуле

S=Цуд*Х+/-Цдоп

где Ц_уд - удельный ценовой показатель, т. е. цена объекта, приходящаяся не единицу главного параметра; X- значение главного параметра оцениваемого объекта; Ц_дап - цена дополнительных устройств.

Выбор главного параметра зависит от назначения машины (оборудования): для транспортного средства - грузоподъемность; для двигателя - мощность.

Расчет с помощью корреляционных моделей исходит из существования корреляционной связи между стоимостью объекта и его техническими и функциональными параметрами.

Корреляционный анализ выполняется по следующим этапам:

1. Формирование совокупности однородных объектов, т. е. выборка машин, относящихся к одному семейству или параметрическому ряду, и сбор исходной информации по всем объектам, попавшим в выборку.

2. Отбор основных независимых параметров, влияющих на цену.

3. Принятие предположения о форме связи.

4. Математическая обработка данных и получение корреляционных моделей.

5. Оценка и анализ результатов.

6. Применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта.

Расчет с помощъю экспертных оценок предполагает определение некоторого средневзвешенного показателя в условных единицах (баллах), который характеризует полезность объекта и связан прямо пропорциональной зависимостью с его стоимостью. Стоимость машин и оборудования в значительной степени зависит от таких потребительских свойств, как производительность, точность, энергетическая экономичность, надежность, дизайн и др. В данном методе применяется сопоставление цен и уровня качества или полезности объекта.

Описанные методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования, полнотой информационной базы о ценах аналогичных машин и оборудования.

17.При использовании затратного подхода существует два вида оценки нематериальных активов - по первоначальной и остаточной стоимости. Оценка нематериальных активов по первоначальной стоимости проводится по следующим группам.

1.1. Права на объекты интеллектуальной и промышленной собственности. Имеется ввиду документально подтвержденное, полученное и оформленное в соответствии с законодательством разрешение на владение, пользование и распоряжение объектами интеллектуальной и промышленной собственности. Они подразделяются на 4 группы:

1.2. Результаты интеллектуальной деятельности (изобретения, промышленные образцы);

1.3. Получаемые права и привилегии на использование объектов интеллектуальной собственности;

1.4.Права на использование и распоряжение природными ресурсами, имуществом и программным обеспечением;

1.5. Права на возможность осуществлять виды деятельности, отдельные операции, подтвержденные лицензиями, сертификатами и отдельными договорами.

2. Организационные расходы предприятия, т. е. расходы, связанные с образованием юридического лица, в т. ч. расходы, связанные с вкладом участников в устав предприятия и расходы, связанные с возникшей необходимостью переоформления учредительных документов.

3. Стоимость деловой репутации. Определяется превышением покупной цены имущества предприятия над его оценочной начальной стоимостью. К данному виду нематериальных активов относятся торговый знак, торговая марка, фирменное наименование и т. д.

Сумма затрат на приобретение нематериальных активов состоит из:

- суммы, уплачиваемой в соответствии с договором поставщику за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением и оценкой нематериальных активов;

-суммы вознаграждений, уплачиваемых посреднической организации через которую приобретен объект нематериальных активов;

- таможенной пошлины, регистрационных сборов, госпошлин и др.

Первоначальная стоимость нематериальных активов, созданных самой организацией, определяется суммой фактических расходов на их создание (изготовление).

Первоначальная стоимость нематериальных активов, внесенных в счет вклада в уставный фонд предприятия определяется как их денежная стоимость, согласованная с учредителями.

Оценка интеллектуальной собственности определяется по формуле:

С=С₁+С₂ + С₃ +С_4,

где С₁ – приведенные затраты на создание объектов интеллектуальной собственности, которые включают в себя стоимость проведения научно-исследовательских работ (НИР), разработку технической документации, рассчитанные с учетом рентабельности.

-Затраты на НИР включают:

- затраты на поисковые работы,

- затраты на теоретические исследования,

- затраты на проведение экспериментов и испытаний,

- затраты на услуги сторонних организаций,

- затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета,

- затраты на разработку технической документации,

- затраты на проведение авторского надзора, определение дизайна, курирование и др.

С₂ – затраты на правовую охрану объектов интеллектуальной собственности: переписку по заявке, оплату пошлин за подачу заявки, за получение патента, за получение свидетельства или другого документа.

С₃ – приведенные затраты на маркетинговые исследования.

С₄ – приведенные затраты на доведение объектов интеллектуальной собственности до готовности промышленного использования и коммерческой реализации.

18.Результат независимой оценки представляется заказчику в форме заключения об оценке, если договором на проведение независимой оценки или законодательством Республики Беларусь не предусмотрено, что результат независимой оценки представляется заказчику в форме отчета об оценке.

Заключение об оценке - это официальный документ, составленный по результатам независимой оценки с соблюдением законодательства Республики Беларусь и содержащий мнение исполнителя оценки о стоимости объекта оценки. В нем должны быть указаны:

- полное наименование исполнителя оценки;

- фамилия, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия аттестата по соответствующему виду объекта оценки;

- номер и дата заключения договора на проведение независимой оценки;

- описание (техническое, правовое и др.) объекта оценки, необходимое и достаточное для определения его стоимости;

- вид стоимости объекта оценки;

- цель оценки;

- дата оценки;

- наименование используемых методов и подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки, которая должна быть выражена в виде денежной суммы или в виде диапазона денежной суммы;

- другая информация по соглашению сторон.

Оформление отчета об оценке имущества предприятия заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертификата оценки. Отчет об оценке предприятия как имущественного и производственного комплекса может составляться в трех формах:

1. В виде письма.

2. В краткой форме.

3. Полный отчет.

В виде письма отчет составляется в случае, когда заказчику требуется только величина стоимости имущества предприятия. Договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. Это происходит с целью определения стоимости для предполагаемой покупки.

Отчет в краткой форме используется в таких случаях оценки, как оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности юридического лица.

К полному отчету предъявляются следующие требования:

- изложение всех выводов должно быть ясным и четким;

- все факты отчета должны быть документально подтверждены;

- отчет должен содержать цель и функцию, описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, расчет издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, документальное подтверждение сделанных выводов;

- в случае если оценщиком использовалась информация от представителей других профессий, должны быть сделаны соответствующие ссылки;

- необходимо обоснование использованных методов оценки.

19.Типовая структура отчета об оценке предприятия как имущественного и производственного комплекса включает в себя следующие разделы:

1. Титульный лист, в котором указываются наименование заказчика, фирмы, выполнившей оценку, наименование и адрес объекта, дата оценки.

2. Введение. Здесь в краткой форме освещаются следующие пункты: описание задания по оценке с указанием объекта и даты оценки, общее описание компании, структура собственности, определение применяемого типа стоимости, источники информации.

3. Результаты оценки и заключения. В данном пункте должны быть приведены результаты по каждому используемому подходу и итоговая величина стоимости.

4. Экономическая информация. Данный раздел занимает особое место в отчете об оценке предприятия. Характеристика макроэкономической и региональной (при необходимости) ситуации должна содержать информацию, которая важна для данного предприятия.

5. Отраслевая информация. В данном разделе необходимо дать характеристику отраслевых особенностей и тенденции отраслевого развития. Особое внимание должно быть уделено сегменту рынка, который занимает выпускаемая предприятием продукция.

6. Характеристика предприятия. В данном разделе необходимо привести историю развития предприятия, его местоположение, характеристику кадрового состава, оборудования, маркетинговой ситуации, системы менеджмента. Важным моментом является характеристика прошлых сделок с акциями (паями, долями) предприятия.

7. Финансовый анализ (анализ финансовых отчетов). Данный раздел традиционно включает: анализ балансовых отчетов, анализ отчетов о прибылях и убытках, анализ финансовых коэффициентов.

8. Применяемые подходы к оценке. Выбор конкретных подходов обусловлен характером доступной информации. Подходы, применяемы к оценке, должны соотноситься с категорией отчета. Отчет предполагает использование всех стандартных подходов к оценке недвижимости.

9. Оценка на основе чистой стоимости активов. Проводится расчет по каждому элементу собственных активов, анализ кредиторской задолженности, оценивается стоимость деловой репутации фирмы.

10. Оценка на основе сравнительного анализа продаж (компании-аналога). В данном разделе в виде подраздела или в самостоятельном разделе отчета необходимо привести процедуру отбора и описание сопоставимых компаний.

11. Оценка по предполагаемому подходу. Каждый из используемых методов должен содержать полный расчет и его итог, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

12. Согласование результатов. Необходимо проанализировать относительную приемлемость каждого подхода для определения итоговой величины стоимости и достоверных данных, использованных при применении каждого подхода. Итоговое значение величины стоимости должно быть результатом причинно-следственного анализа всей проведенной работы по оценке предприятия.

13. Свидетельство (сертификат) стоимости. Документ, подтверждающий объективность оценки, независимость стоимости работ от результатов оценки и содержащий информацию о применяемых стандартах и другие пояснительные материалы. Обязательно должны быть: заявление, что оценщик не имеет имущественных интересов к оцениваемым активам; сведения об оценщике, включая сведения о квалифицированном аттестате (сертификате) и лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, а также сведения о работнике (работниках), фактически проводившем оценку.

14. Допущения и ограничивающие условия. Раздел, в котором должны быть исчерпывающим образом описаны все допущения и ограничения, на которых базируется процесс оценки. Должны быть указаны причины, по которым устанавливается категория отчета.

15. Приложения. В приложении должны быть приведены все справочные данные, использованные в отчете.