Кадастровый учет объектов недвижимого имущества

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, частей таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.

Деятельность по осуществлению кадастрового учета регламентируется Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости.

Техническая экспертиза

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз – правовой, местоположения, экологической, экономической и управленческой – направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выводами и рекомендациями на уровне технических решений по их модернизации и усилению в случае необходимости. В соответствии с действующими нормативными документами под обследованием строительных конструкций следует подразумевать «комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления»

Детальная техническая экспертиза выполняется для оценки технического состояния здания и его элементов с целью принятия решения о его реконструкции или капитальном ремонте. В этом случае одной из главных задач является выявление возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости и факторов, снижающих его стоимость (обесценивание) на момент детального технического обследования. Главной целью детального технического обследования зданий и сооружений является выявление реального остаточного жизненного ресурса и принятие решения о его продлении на основе устранения выявленных дефектов несущих, ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

К выявленным дефектам в данном случае относят не только разрушения конструкций, инженерных систем и оборудования, но и все отдельные несоответствия их состояния действующим на момент обследования нормативам (например, требуемое сопротивление теплопередаче и др.). Конечной целью и заключительным этапом детального обследования является техническое заключение с обоснованными предложениями и конкретными техническими решениями для последующей разработки проекта реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. Техническое заключение, входящее в состав исходных данных для разработки рабочей проектной документации, содержит в себе также архитектурные, конструктивные характеристики, поверочные расчеты несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и оборудования.

Техническую экспертизу с обследованием зданий и сооружений проводят не только для объектов, находившихся в эксплуатации, но и для вновь построенных при наличии в процессе строительства зданий недопустимых отклонений от проекта, а также объектов незавершенного строительства («недостроев» и «долгостроев»). При этом основные методы технического обследования остаются едиными, хотя в каждом конкретном случае могут быть некоторые отличия.

В соответствии с правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 Госстроя РФ по результатам обследования могут быть составлены как техническое заключение, так и акт или отчет о техническом состоянии конструкций здания или сооружения. Эти документы составляются и подписываются исполнителями, а также утверждаются руководством организации, проводившей экспертизу.

Техническая экспертиза проводится на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ – государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов – путем архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации – в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем зданий и сооружений.