Тема 11. договор ренты. договор пожизненного содержания с иждивением

1. Общие положения о ренте: понятие и виды договора ренты. Отграничение договора ренты от иных возмездных сделок, предусматривающих передачу имущества в собственность.

2. Стороны, форма и государственная регистрация договора.

3. Содержание договора и порядок исполнения договора.

4. Гарантии защиты прав получателя ренты (обременение рентой недвижимости; способы обеспечения выплаты ренты; ответственность за просрочку выплаты ренты).

5. Постоянная рента: понятие, правовое регулирование и особенности; субъекты договора; форма, размер и сроки выплаты ренты; риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты; случаи выкупа ренты и правила определения выкупной цены.

6. Пожизненная рента: понятие, правовое регулирование и особенности; субъекты договора; форма, размер и сроки выплаты ренты; риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты; расторжение договора по требованию получателя ренты.

7. Пожизненное содержание с иждивением: понятие, правовое регулирование и особенности; его место в системе договоров ренты; субъекты договора; определение объема содержания с иждивением; замена содержания периодическими платежами; дополнительные гарантии прав получателя ренты (правила отчуждения и использования имущества плательщиком ренты); прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Нормативные и правоприменительные акты:

1. ФЗ РФ от 17.06.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

2. ФЗ от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (статья 30) // СЗ РФ. 20.03.2006. № 12. Ст. 1232.

3. Постановление мэра города Тольятти Самарской области от 23.12.2005 № 202-1/п «О порядке передачи гражданами принадлежащих им жилых помещений в муниципальную собственность городского округа Тольятти по договорам пожизненного содержания с иждивением» // Городские ведомости. 13.01.2006. № 2 (472).

4. Определение Верховного Суда РФ № 15-В02пр-11 от 21.10.2002.

5. Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 237пв-2000пр от 10.01.2001.

Дополнительная литература:

1. Богатырев Ф.О. Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / под ред. К.Б. Ярошенко. М. : Юридическая литература, 2004.

2. Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты // Адвокат. 2006. № 5.

3. Ключникова Я.А. Правовые проблемы определения условий договора пожизненного содержания с иждивением // Право и политика. 2007. № 2.

4. Крашенинников П.В. Рентный договор // Нотариус. 2002. № 3.

5. Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования. М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007.

6. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 5.

7. Настольная книга нотариуса (В двух томах). Том I. Глава 9. (Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков). М. : Волтерс Клувер, 2004.

8. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением // Юрист. 2007. № 5.

9. Натаров С.В. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением // Гражданское право. 2007. № 1.

10. Натаров С.В. Субъекты договора пожизненного содержания с иждивением // Российский судья. 2007. № 4.

11. Токарева К.Г. Возмездный характер рентного договора: вопросы теории и практики // Юридический мир. 2008. № 2.

12. Токарева К.Г. О правовом положении сторон договора ренты // Современное право. 2007. № 1.

13. Токарева К.Г. О проблемах правовой конструкции договора ренты // Современное право. 2006. № 10.

14. Токарева К.Г. Разновидности договора ренты по российскому законодательству // Юрист. 2007. № 7.

15. Токарева К.Г. Форма и государственная регистрация договора ренты // Нотариус. 2007. № 5.

16. Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Материал подготовлен для КонсультантПлюс, 2003.

17. Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. № 2.

Задача 1.

Игнатьев (плательщик ренты) и Юрьев (получатель ренты) заключили договор пожизненной ренты, оформили его нотариально и, так как под выплату ренты передавалось недвижимое имущество – жилой дом с надворными постройками и садом, направились в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию с целью регистрации договора. Однако по дороге Юрьев погиб в результате ДТП.

Можно ли считать указанный договор пожизненной ренты заключенным?

Изменится ли ситуация, если под выплату ренты Юрьев передал автомобиль?

Задача 2.

Кириллов заключил с ООО «Виктория» договор постоянной ренты, согласно которому передал обществу принадлежащий ему автомобиль ВАЗ-21102 за 50.000 рублей под выплату ренты в размере 500 рублей в месяц. Через год в результате пожара в гараже, где находился автомобиль, произошедшего из-за удара молнии, автомобиль сгорел. ООО «Виктория» заявило Кириллову о прекращении выплаты ренты.

Кириллов, не зная как ему быть, обратился в юридическую консультацию за разъяснениями. Вы в роли адвоката.

Освобождается ли ООО «Виктория» от выплаты рентных платежей?

Изменится ли ситуация:

- если под выплату ренты автомобиль был передан бесплатно?

- если под выплату ренты было передано недвижимое имущество?

- если между сторонами был заключен договор пожизненной ренты?

Задача 3.

3 сентября 2002 г. между Ивановой (плательщик ренты) и Харитоновой (получатель ренты) был заключен договор пожизненной ренты. Под выплату ренты была передана квартира за плату в размере 280.000 рублей (рыночная стоимость квартиры составляла 900.000 рублей). Размер ренты был определен в 4,8 МРОТ в месяц. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права пожизненного проживания в квартире, переданной в ренту.

12 мая 2006 г. Харитонова обратилась в суд с иском к Ивановой о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Харитонова указала, что ответчица нарушила договор, а именно: не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы (необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома); не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Харитонова также пояснила, что она с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья (инвалид II группы) была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Какой договор был заключен сторонами?

Кто должен проводить ремонт (капитальный и косметический), в квартире переданной в собственность плательщика ренты?

Имеются ли основания для расторжения договора ренты?

Какое решение должен принять суд?

Задача 4.

Марычева, являясь собственницей двухкомнатной квартиры, в ноябре 2002 года заключила с Парамоновой договор пожизненного содержания с иждивением. Марычева была пожилым, больным человеком, совершенно не могла себя обслуживать и нуждалась в постоянном уходе. Парамонова первые два года постоянно оказывала Марычевой помощь в решении всех бытовых вопросов (покупала продукты, готовила пищу, водила в больницу и т.д.). Однако в январе 2004 года у Парамоновой родился внук, и она не могла больше уделять достаточно внимания Марычевой. Единственное, что она не забывала, это раз в неделю приносила Марычевой продукты.

В августе 2004 года Марычева обратилась в суд с требованием о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, так не получала от Парамоновой требуемый и необходимый для нее ежедневный уход и заботу.

Какое решение должен принять суд?

Задача 5.

А. Игнатьев в феврале 2006 года обратился в суд с иском к С. Никитиной о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного между ним и Н.В. Никитиным.

В обоснование своих требований истец указал, что Н.В. Никитиным обязательства по договору не исполнены, поскольку он умер 12.04.2004 г., т.е. раньше получателя ренты. Кроме того, истец просил признать сделку мнимой, поскольку она заключалась Н.В. Никитиным для получения квартиры только после его (А. Игнатьева) смерти.

В судебном заседании было установлено, что 12.10.1999 г. в соответствии с требованиями закона между А. Игнатьевым и Н.В. Никитиным был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому А. Игнатьев передал принадлежащую ему 2-х комнатную квартиру Н.В. Никитину, а Н.В. Никитин обязался пожизненно полностью содержать А. Игнатьева, обеспечивая его одеждой, уходом, необходимой помощью, и сохранить в его бесплатном пожизненном пользовании указанную квартиру. Н.В. Никитин поселился вместе с А. Игнатьевым в его квартире и вел с ним совместное хозяйство. Н.В. Никитин исполнял все обязанности по договору. После смерти Н.В. Никитина обязанности по содержанию и уходу за А. Игнатьевым взяла на себя дочь Н.В. Никитина – С. Никитина, вступившая в права наследства.

Имеются ли основания для признания недействительным договора пожизненного содержания с иждивением?

Является ли смерть плательщика ренты основанием для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением?

Какое решение должен принять суд?

Задача 6.

По нотариально удостоверенному договору купли - продажи от 19 января 2008 г. Ридель передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по пр. Кирова в г. Самаре Долотовой с условием пожизненного содержания продавца.

В июне 2008 г. Ридель обратилась в районный суд г. Самары с иском к Долотовой о расторжении вышеназванного договора, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

В июле 2008 г. Ридель умерла.

В качестве правопреемника судом была допущена ее наследница по завещанию Рукавина.

Решением районного суда г. Самары договор купли - продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный между Ридель и Долотовой, расторгнут.

В кассационной жалобе Долотова указала, что районный суд г. Самары исходил из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долотовой по обеспечению ухода и содержанию продавца Ридель подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Ридель, они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Ридель М.Н. не могло перейти ее право требования к Долотовой по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 19 января 2008 г. и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

Можно ли согласиться с доводами, изложенными в кассационной жалобе?

Какое решение должен принять суд второй инстанции?

Задача 7.

К адвокатуобратилась гражданка Ольгина с вопросом: «Можно ли считать договор пожизненной ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, когда рентополучатель умер, не успев зарегистрировать договор в Управлении Федеральной регистрационной службы?

Вы – в роли адвоката.

Задача 8.

25.11.2001 года между Медведевым (получатель ренты) и Николаевой (плательщик ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Медведев передал Николаевой принадлежащую ему 2-комнатную квартиру в г. Самаре, а Николаева обязалась пожизненно полностью содержать Медведева, обеспечивая его одеждой, уходом, необходимой помощью, и сохранить в его бесплатном пожизненном пользовании указанную квартиру. Николаева поселилась вместе с Медведевым в его квартире, вели совместное хозяйство. Николаева исполняла все обязанности, взятые по указанному договору. После смерти Николаевой 07.04.2007 обязанности по содержанию и уходу за Медведевым взяла на себя дочь Николаевой - Петрова, вступившая в права наследства. Медведевым после смерти Николаевой указанный договор пожизненного содержания не расторгался.

Зайцева (племянница Медведева) в сентябре 2008 года обратилась в суд с иском к Петровой о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 25.11.2001 между Медведевым и Николаевой. В обоснование своих требований истица указала, что Николаевой обязательства по договору не исполнены, поскольку она умерла раньше получателя ренты, скончавшегося 28.06.2008. Кроме того, истица просила признать сделку мнимой, поскольку заключалась Николаевой для получения квартиры после смерти Медведева. Опасаясь физической расправы со стороны Николаевой, Медведев заключил указанную сделку под давлением. Медведев сам себя обеспечивал, оплачивал коммунальные услуги. Впоследствии оформил завещание на свое имущество, в том числе и квартиру, являвшуюся предметом договора от 25.11.2001, на нее.

Является ли смерть плательщика ренты основанием для прекращения такого договора?

Имеются ли основания для признания договора недействительным?

Какое решение должен принять суд?

Задача 9.

Рюмина предъявила иск к Регистрационной службе (далее – Росрегистрация) о признании действительным договора от 13 июля 2006 г. о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки Васечкиной, по условиям которого квартира, ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18 июля 2006 г. Росрегистрация отказала в регистрации договора по той причине, что Васечкина умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением суда от 8 июня 2007 г. в иске Рюминой отказано по тем основаниям, что государственная регистрация договора ренты не была произведена при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной.

Верное ли решение вынес суд?

ТЕМА 12. ДОГОВОР АРЕНДЫ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Понятие, значение и правовое регулирование договора аренды (имущественного найма). Виды договора аренды. Правовая природа арендных прав.

2. Стороны, форма и государственная регистрация договора аренды.

3. Содержание договора аренды (условие об объекте аренды; арендная плата: формы, размер и его изменение, порядок, условия и сроки внесения; условие о сроке договора).

4. Права и обязанности сторон. Перенаём. Последствия передачи арендодателем арендатору имущества с недостатками.

5. Содержание и возврат арендованного имущества. Судьба улучшений арендованного имущества.

6. Порядок и условия выкупа арендованного имущества.

7. Особенности прекращения договора. Досрочное расторжение договора по требованию сторон: основания, порядок, условия. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Возобновление договора на неопределенный срок. Сохранение договора в силе при изменении сторон.

Нормативные и правоприменительные акты:

1. Лесной кодекс РФ от 08.11.2006 № 200-ФЗ (глава 6) // СЗ РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5278.

2. ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9, 10) // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

3. Земельный кодекс РФ от 28.09.2001 № 136-ФЗ (статья 22) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

4. ФЗ от 17.06.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 22) // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

Дополнительная литература:

1. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2.

2. Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. 2004. № 3.

3. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. М. : ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.

4. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 5.

5. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10.

6. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004.

7. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс.

8. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. № 2.

9. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров по ГК РФ за период с 01.01.2007 по 01.07.2007 года (раздел 3.4) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс.

10. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. № 4.

11. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. № 1.

12. Шапкина Г. Договор аренды. // Хозяйство и право. 2003. № 7.

13. Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.

Задача 1.

Полное товарищество «Амурмагистраль» заключило договор с ООО «Транспортная организация «Дороги» об аренде двух грузовых автомобилей и гаража, часть которого должна была использоваться для стоянки автомобилей, а другая - под складское помещение.

Какой договор заключили стороны?

Каковы существенные условия данного договора?

Каковы требования к оформлению договора аренды и зависят ли они от предмета аренды?

Задача 2.

Предприниматель Филимонов заключил договор аренды пустующего гаража под склад скоропортящихся товаров с Хановым. Ханов гараж не передал, так как уехал в длительную командировку. Филимонов понес большие убытки, размещая прибывшую партию товара по разным точкам, при этом часть продукции была испорчена. После возвращения Ханова из командировки Филимонов потребовал от него возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренды.

Правомерно ли требование Филимонова к Ханову?

Задача 3.

ООО «Родничок» и ООО «Спецкомплект» 20.04.2006 г. заключили договор на аренду комплекта материалов и оборудования, необходимого для пуска производства, минерализации и розлива минеральной воды. В договоре стороны особо оговорили, что ООО «Спецкомплект» обязуется в течение 10 дней смонтировать и запустить оборудование и в течение первого года эксплуатации ежемесячно проводить его диагностику, а ООО «Родничок» - в течение первого месяца использовать оборудование не более чем на 50% мощности, так как оно является новым и требуется время для запуска его на полную мощность.

Однако в связи с тем, что май выдался жарким, а минеральная вода широко востребованной, ООО «Родничок» в нарушение условий договора использовало оборудование на полную мощность.

ООО «Спецкомплект» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Родничок» о расторжении договора аренды оборудования, возмещении убытков, причиненных в связи с расторжением договора аренды, и расходов на профилактический ремонт оборудования.

Какое решение должен приять суд?

Задача 4.

Морозов по договору аренды здания передал во временное владение и пользование предпринимателю Акимову здание сроком на 5 лет для использования под офис. В договоре стороны указали, что капитальный ремонт здания осуществляется за счет средств арендатора. По истечении 2-х лет Морозов обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с невыполнением Акимовым капитального ремонта здания и взыскания с последнего суммы, необходимой для капитального ремонта.

Правомерно ли требование Морозова?

Задача 5.

Между ООО «Строймонтаж» и ОАО «Аврора» (собственник здания) был заключен договор, на основании которого ООО «Строймонтаж» получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В течение двух лет ООО устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

По истечении установленного срока действия этого договора ОАО «Аврора» отказало ООО «Строймонтаж» в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с индивидуальным предпринимателем Семеновым.

ООО «Строймонтаж» обратилось за консультацией к адвокату. Адвокат разъяснил, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, поэтому общество вправе на основании ст. 621 ГК РФ в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по второму договору.

Согласны ли Вы с такой консультацией и квалификацией договора?

Задача 6.

Между ОАО «Арена» (арендодатель) и ЗАО «Нептун» (арендатор) был заключен договор аренды, предусматривающий ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции.

ЗАО «Нептун» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Арена» о признании недействительным данного условия договора в связи с противоречием его императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд удовлетворил иск, указав, что условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК как не соответствующее закону.

Правильно ли поступил арбитражный суд?

Задача 7.

ООО «Орел» (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК, так как влечет, по мнению ООО «Орел», более частое изменение размера арендной платы.

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

Задача 8.

Индивидуальный предприниматель Юхимчук (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кулик (субарендатор) о взыскании в соответствии с договором субаренды здания неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды здания незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, Юхимчук сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Какое решение должен вынести суд апелляционной инстанции?