Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.

Слово аренда имеет точное определение, как - наем одним лицом у другого лица некого имущества в пользование, на оговоренный в договоре срок и за определенную оплату. Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу.

Функции: расширение зоны предпринимательства; разгосударствование и приватизация имущества; развитие конкурентных отношений; возмещение и увеличение стоимости недвижимости; преодоление двойсвенности коллективной собственности; самокоординация участников.

Основные принципы аренды: смена хозяйствующего субъекта; возвратность недвижимости собственнику в нату­ральной форме; равноправие сторон; договорные отношения; материальная ответственность; платность; нерасторжимость договора при смене собственника; целевое использование объекта; обычно – срок аренды не менее 5 лет; отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность.

Согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма. Как уже говорилось, условием передачи имущества в аренду является срочность, платность и возвратность (последнее условие актуально лишь для оперативной аренды). Размер платы за пользование имуществом устанавливается по договоренности сторон. Возможно также, что имущество может быть передано в аренду бесплатно. Все положения относительно платы закрепляются в договоре аренды.

Арендодатель должен передать арендатору имущество:

— немедленно или в срок, установленный в договоре аренды;

— в комплектации и в состоянии, соответствующем условиям договора и предназначению имущества.

Арендодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известные и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи при пользовании ею.

Наниматель обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

При заключении договора найма арендодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем. Если арендодатель не уведомил нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков. Одним из условий передачи имущества в аренду является его целевое использование арендатором.

Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности по плате и другим условиям договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.

4. Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как физическая, экономическая и социально-правовая категория.

Экономика недвижимости изучает имущество недвижимое.

Экономика недвижимости - этим термином характеризуется отдельная научная сфера, которая изучает экономическую роль представленного в статье вида имущества. Экономика недвижимости показывает место этой собственности на рынке, её обороноспособность, методы оценки, анализ одноимённого рынка, а также объясняется механизм проведения отдельных операций с собственностью представленного в статье вида. При помощи этой науки можно изучить не только правовые аспекты этого имущества, но и понять его финансово-экономические свойства.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В юридическом смысленедвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная рольнедвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.