Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

5.10.1. Ставка дисконтирования:

· процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;

· процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.

В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь - student2.ru

где: iР реальная ставка дисконтирования, доли ед.
  iН Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
  iинф Темп инфляции, доли ед.

5.10.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

5.10.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь - student2.ru

где: i – ставка дисконтирования, %;
  iБР безрисковая ставка, %;
  iНЛ премия за низкую ликвидность, %;
  iВН премия за риск вложения, %;
  iИМ премия за инвестиционный менеджмент, %.

Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле:

ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь - student2.ru

где: N – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
  iБР безрисковая ставка, %;

Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Премия за риск вложений (инвестиций) в объект – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).

Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

5.10.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода[4] и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь - student2.ru

где: R – общая ставка капитализации, доли ед.;
  С – рыночная стоимость, ден.ед.;
  ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

5.10.5.В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:

ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь - student2.ru

где: R – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);
  i – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);
  iВВВОЗВР норма возврата, доли ед. (%) / год (период).

5.10.6. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

Наши рекомендации