Специализированные/неспециализированные активы

2.8.1. Специализированные машины и оборудование – совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.

Среди машин и оборудования к специализированным активам могут быть отнесены: плавучий док; прокатный стан для работы с заготовками нестандартного размера; оборудование, предназначенное для функционирования в рамках определенных производственных цепочек.

В целом, рыночная стоимость специализированных активов – весьма условна.

2.8.2. Неспециализированный актив – актив, который может быть продан на вторичном рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

2.8.3. Особенности оценки специализированных активов:

· затратный подход к оценке – отсутствуют достоверные данные о затратах на замещение / воспроизводство, прибыли предпринимателя;

· сравнительный подход к оценке – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (продажа);

· доходный подход к оценке – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (сдача в аренду)

Оценка специализированных активов, как правило, осуществляется следующим образом:

· на основе затратного подхода к оценке. В данном случае частым является существенное влияние на стоимость внешнего устаревания, обусловленного депрессивным состоянием отрасли и/или особенностями функционирования соответствующего бизнеса и производственных цепочек (например, регулируемые тарифы в сфере энергетики либо жилищно-коммунального хозяйства);

· на основе доходного подхода к оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на основе данной недвижимости.

2.8.4.Оценка специализированных активов через бизнес.

2.8.4.1. В общем виде алгоритм определения стоимости специализированного актива через бизнес на его основе имеет следующий вид:

· прогноз выручки от предпринимательской деятельности на основе специализированного актива;

· определение денежного потока, относящегося на оцениваемый специализированный актив;

· определение ставки дисконтирования и капитализации, соответствующих виду денежного потока;

· определение стоимости оцениваемого специализированного актива путем приведения относящегося к нему денежного потока на дату оценки.

2.8.4.2. Выделение денежного потока, относящегося к оцениваемому специализированному активу, может осуществляться по следующим основным методам (их сочетаниям):

· По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:

где:	ДПН –	денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
	ДПБ –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	Издi –	издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.

· Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:

где:	Сi –	рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
	R –	cтавка капитализации, доли ед.

· Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый специализированный актив:

где:	ДП –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	d –	доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый актив, доли ед.

2.8.4.3. Для выделения стоимости актива из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:

где:	СБ –	стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
	∑А –	суммарная стоимость активов, ден. ед.;
	∑О –	суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
	∑АПР –	суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СА –	стоимость оцениваемого актива, ден.ед.

2.8.5. На что обратить внимание в практической деятельности:

2.8.5.1. Применение моделей оценки специализированных активов к неспециализированной способно существенно исказить величину стоимости.

Приведем пример. В составе предприятия химической отрасли могут быть как специализированные станки, характеризующиеся наличием внешнего устаревания (например, вызванного депрессивным состоянием отрасли), так и неспециализированное имущество, которое может быть использовано в различных отраслях (например, широко востребованные на рынке токарные станки). Начисление внешнего износа, обусловленного указанными причинами, при оценке неспециализированных активов приведет к нарушению рыночной логики: при прочих равных условиях, один и тот же неспециализированный актив не может иметь различную стоимость в зависимости от того, к какой отрасли (предприятию) он формально отнесен.

2.8.5.2. При прочих равных условиях оценка активов через бизнес характеризуется существенно большей погрешностью, чем оценка активов по классическим моделям;

2.8.5.3. В большинстве случаев оценка активов через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка активов по классическим моделям (например, из п. 2.8.4.3 видно, что для определения стоимости актива нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).