Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

Допускается перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое органом местного самоуправления по заявлению собственника с обязательным соблюдением установленных ЖК РФ правил. Перевод жилого помещения в нежилое будет означать юридические последствия в виде исключения его из жилищного фонда Российской Федерации и прекращение его учета в качестве жилого, и наоборот – перевод нежилого помещения в жилое влечет присоединение его к жилищному фонду и постановку на учет в качестве возможного для проживания.

Для осуществления перевода помещений собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо, выступая в качестве заявителя, направляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанный перечень документов является исчерпывающим, и орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других документов.

Ниже указаны случаи, когда перевод помещений невозможен исходя из прямого указания закона. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случаях, если:

1) помещения, находящиеся под переводимым помещением являются жилыми;

2) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

3) отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

4) переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

5) право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Случаи, в которых не допускается перевод нежилого помещения в жилое:

1) такое помещение не отвечает установленным требованиям;

2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При получении органом, осуществляющим перевод помещений, от заявителя документов на перевод помещения, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято в течении сорока пяти дней с момента получения документов. Далее, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных решений орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет в адрес заявителя соответствующее уведомление, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» от 10.08.2005г. № 502. Одновременно с уведомлением заявителя информируются о принятии указанного решения и собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.

Органом, осуществляющим перевод помещений, может быть отказано заявителю в переводе помещения в случаях:

1) непредставления необходимых документов представление документов в ненадлежащий орган;

2) несоблюдения условий перевода помещения;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В противном случае закон обязывает орган, осуществляющий перевод помещений, принять в отношении заявителя положительное решение.

При необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в отношении переводимого помещения, решение должно содержать требование об их проведении и перечень работ, если без их проведения перевод невозможен. Завершение переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Юридическим основанием для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое является только соответствующее решение органа местного самоуправления, осуществляющего перевод помещений. В отсутствие такого решения использование помещения жилищного фонда в качестве нежилого (например, офисного), или использование для проживания помещения, не относящегося к жилищному фонду, даже при соблюдении всех технических норм и отсутствии претензий со стороны третьих лиц, не означает перевод, а свидетельствует лишь об использовании помещения не по назначению, что нарушает действующее законодательство.

2.2. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Жилищным кодексом РФ допускается переустройство и перепланировка жилого помещения с соблюдением требований законодательства при обязательном согласовании с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Вышеуказанные определения означают, что проводимые в жилом помещении незначительные изменения, не затрагивающие отраженные в техническом паспорте жилого помещения конструкции и, соответственно, не требующие внесения в него изменений, не являются переустройством или перепланировкой.

Как и в случае с переводом помещений, переустройство и перепланировка жилого помещения производится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо, выступая в качестве заявителя, направляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения следующие документы:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» от 28.04.2005г. № 266;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения (в случае, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Указанный перечень документов является исчерпывающим, и орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов.

При получении органом, осуществляющим согласование, от заявителя документов на переустройство или перепланировку жилого помещения, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято в течении сорока пяти дней с момента получения документов. Далее, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных решений орган, осуществляющий согласование, выдает или направляет в адрес заявителя данное решение, форма и содержание которого установлена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005г. № 266.

Органом, осуществляющим согласование, может быть отказано заявителю в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения в случаях:

1) непредставления необходимых документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные заявителем нарушения. В противном случае орган, осуществляющий согласование, обязан принять в отношении заявителя положительное решение. Решение о согласовании является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения и должно устанавливать для собственника переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения срок и режим производства ремонтно-строительных работ. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения должно подтверждаться актом приемочной комиссии.

2.3. Правовые последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

Не допускается самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения, то есть совершенные в отсутствие специального разрешения органа местного самоуправления, в противном случае нарушитель несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливаются органом, осуществляющим согласование. В противном случае в судебном порядке может быть принято решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении договора найма с возложением на собственника жилого помещения (наймодателя) обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

При этом для нового собственника жилого помещения или для собственника, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов по вышеуказанным правилам.

Жилое помещение может быть сохранено в самовольно переустроенном или перепланированном состоянии, если решением суда будет установлено, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Контрольные вопросы

1. Каковы юридические последствия перевода помещений из жилого в нежилое и из жилого в нежилое?

2. Каков порядок перевода помещений?

3. Что является юридическим основанием для перевода помещений?

4. Что означают переустройство и перепланировка жилого помещения?

5. Каков правовой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения?

6. В чем заключаются правовые последствия самовольных переустройства или перепланировки жилых помещений?

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.

2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» от 10.08.2005г. № 502.

3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» от 28.04.2005г. № 266.

Литература

Основная

1. Жилищное право, учеб. для вузов по спец 021100 «Юриспруденция» / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. – М.: ЮНИТИ Закон и право, 2006.

2. Ивакин В.Н. Жилищное право: Конспект лекций. – М.: Юрайт-Издат, 2007.

3. Титов А.А. Жилищное право РФ: учебник. – М.: Юрайт-Издат, 2007.

Дополнительная

1. Козлова Е.Б. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Риор, 2006.

2. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М.: Статут, 2000.

3. Филиппова Е.Н. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Юстицинформ, 2006.