СПЕЦИФИКА ПРИМЕНЕНИЯ системы АС в ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ Российской Федерации

Многочисленные муниципальные образования, ограниченные территорией городских поселений, имеют свои особенности по применению АС.

В первую очередь, в городах сосредоточено промышленное производство, работа которого определяет занятость. Собственники производственных комплексов, как правило, не имеют достаточных возможностей для его масштабной модернизации, и постепенно попадают в зону нерентабельности – что ведет к коллапсу.

Во-вторых, проблемой городов является большое количество ветхого и аварийного жилья, проблемы с изношенностью коммуникаций, а также энергетическое хозяйство, в силу естественного старения требующее замены или реконструкции.

В третьих, городское население в меньшей степени склонно к коллективным действиям (кооперации), чем жители сельскохозяйственных районов, понимающие эффективность совместных усилий при работе на земле.

Эти особенности следует учитывать, разворачивая систему АС в городах. Звеном, за которое можно вытащит всю цепь, здесь является строительство.

Вопрос переселения жителей в комфортные условия имеет единственное решение: комплексную реконструкцию кварталов (особенно тех, которые застроены малоэтажными домами). Экономическая целесообразность такого подхода связана с тем, что на месте старых зданий, имеющих небольшое число жильцов и распложенных на значительном удалении друг от друга, строятся многоэтажные жилые комплексы эконом-класса, обеспечивающие проживающим социальную норму жилья (например, 18 квадратных метров общей площади на человека, или 32 квадратных метра в однокомнатной квартире для одиноких граждан).

Такие комплексы способны вместить не только лиц, проживающих в данном квартале, но и (частично) тех, чей квартал предназначен для реконструкции в следующую очередь. Таким образом, расселив первые несколько домов, идущих на снос (выкупив для жильцов таких домов квартиры на вторичном рынке), и построив первый жилой комплекс, муниципальная власть вместе с инвестором-застройщиком (объединившись в ООО «Кластер») запускает волну переселений. Фактически, весь город (за исключением исторических зданий) можно модернизи-ровать в течение обозримого срока,с одновременным расширением местных проездов и городских магистралей. К последней теме следует привлечь средства госкорпорации «Росавтодор», что является решаемой задачей для муниципалитета.

В подобной ситуации, кредиты под залог муниципальной земли, о которых уже шла речь выше, при использовании их для строительства инженерных коммуникаций (см. ст. 62.1 пункт 1 федерального закона от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ) служат существенным фактором для осуществления программы «волнового переселения».

Инвестор, став соучредителем ООО «Кластер», при таком ходе дела выигрывает многократно.Он получает территорию, коммуникации на которой строятся и модернизируются на средства кредита, взятого под залог муниципальной земли под проект будущей реконструкции квартала. В составе ООО «Кластер», инвестор не имеет проблем с населением: процедура расселения и оформления этого процесса (предварительные договоры и регистрация) ложится исключительно на муниципалитет, заинтересованный в финансовом успехе процесса в силу того, что является соучредителем ООО «Кластер». (Справочно: жители зданий, признанных (в соответствии с достаточно сложной технической и организационной процедурой) аварийными, не могут отказаться от переселения – в том числе принудительного, в маневренный фонд. Такое правило следует учитывать, предлагая жильцам варианты нового жилья по социальной норме.)

К позитивным моментам для инвестора относится также и тот факт, что сбыт части построенной жилой площади в пользу городского поселения, за бюджетные деньги гарантирован– хотя бы в стоимостном коридоре, который обозначен методикой Минрегионразвития. Другая часть жилья будет продана по коммерческим расценкам – это станет вопросом рекламной кампании и принесет дополнительный, весьма существенный доход.

К рекламе следует добавить создание ЖСК, по приведенной выше схеме для городов Москва и Санкт-Петербург. Это даст гарантию привлечения средств населения, желающего приобрести жилье в строящемся комплексе.

Одним из сильных экономических ходов может стать создание с участием ООО «Кластер» ипотечного агентства,где будущие дольщики смогут оформить оплату своего жилья на условиях, более льготных, чем общепринятые.

Для существенного ускорения реконструкции кварталов, необходимо привлечение средств федерального бюджета, предназначенных на реализацию программы ремонта ветхого и аварийного жилья. Задачей муниципалитета является – выявить также объекты в составе кварталов, идущих на реконструкцию, и получить целевое финансирование для сноса указанных домов – с целью переселения оттуда жителей по «волновой» схеме.

Помимо прочего, инвестор получает право застройки территории коммерческими объектами,приносящими как немедленный доход после их ввода и продажи, так и постоянный – посредством сдачи в аренду вместе с жилыми комплексами. Обслуживание зданий по линии ЖКХ берут на себя дочерние фирмы, созданные ООО «Кластер», что обеспечивает постоянную и существенную прибыль везде, где осуществляется возведение новых построек.

Фактически, ООО «Кластер» (инвестор в его составе, МБУ и ЖСК, заселяющие вновь построенные дома) становится управляющей компанией по отношению ко всем видам бизнеса на территории реконструируемых кварталов.В перспективе, это означает построение в городе коммерческого меха-низма, одинаково удовлетворяющего интересы жителей, власти и предпринимателей.

Средства инвестора-застройщика приходят в проект по факту высокой рентабельности, частичного обеспечения реализации построенных площадей за счет бюджета (по ценам Минрегионразвития), и отсутствия рисков во взаимоотношениях с местной властью за счет соучреждения с муниципалитетом ООО «Кластер».

Капитал движется туда, где его размещение сулит наибольшую выгоду при наименьших рисках. Система АС обеспечивает как раз такие условия. В итоге, процесс выходит на стадию саморазвития.

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ

В МАСШТАБАХ РЕГИОНА?