МУНИЦИПАЛИТЕТЫ как ЦЕНТРЫ БЮДЖЕТНОЙ ПОДДЕРЖКИ системы АС

Какими способами муниципальная власть может оказать существенную помощь предприятиям, работающим в рамках системы АС?

Собственных денег на поддержку местного производства у муниципалитетов, как правило, нет. Однако, в местный бюджет по разным статьям могут поступать средства, являющиеся частью федеральных или областных программ, либо распределяемые в виде обязательной помощи дотационным районам. Чтобы получить доступ к этим деньгам, хозяйства должны пройти множество формальных процедур, результатом которых зачастую оказывается отказ в выделении средств. В рамках системы АС, если на территории муниципального образования создано ООО «Кластер» (куда в качестве соучредителя вошло МБУ, то есть, по сути, муниципалитет)

– заинтересованность местной власти в деловом подходе к деньгам, предоставленным «сверху» для распределения «вниз», резко возрастает.

Вопрос заключается именно в условиях мотивации местной власти: задача, вполне решаемая путем создания на территории МО структуры «Кластер», объединяющей население, власть и бизнес. Следует перечислить возможности для реализации бюджетных средств, которыми распоряжается МО, с целью поддержки предприятий, работающих в рамках программы АС.

1. Средства могут поступать из вышестоящих бюджетов и расходоваться на производственные задачи стартового периода в виде дотаций, субсидий и субвенций.

2. Средства, предназначенные для помощи предприятиям, могут аккумулиро-ваться в бюджете МО в виде всевозможных программ:

«Поддержка фермерства», «Поддержка малого и среднего предприни-мательства», «Поддержка сельского хозяйства» (включая субсидирование ставки по кредитам), в программах поддержки садоводства или выращивания отдельных сельскохозяйственных культур, поддержки жизнеобеспечения малых народов (или народов Севера), и так далее.

3. В перечне направлений возможного использования этих средств значатся такие мероприятия, как обустройство инженерной и транспортной инфраструктуры (в том числе строительство дорог к промышленным, жилищно-бытовым и сельскохозяйственным объектам); погашение процентов по взятому кредиту до ставки ЦБ; возможность приобретения жилья для работников; закупка техники, материалов, оборудования, семян, ГСМ и так далее – то есть формирование оборотных средств целевого назначения для нужд хозяйства.

4. Собственные средства бюджета МО также могут быть использованы для ремонта, строительства и функционального обеспечения тех объектов, которые входят в состав социальной и инженерной инфраструктуры на территории, где используется система АС. Проживающим там людям нужна не только крыша над головой и рабочее место, но также и культурная среда обитания, квалифициро-ванное медицинское обслуживание, охрана имущества и жизни. Все это следует обеспечить в первую очередь там, где население подключилось к реализации программы АС, что послужит позитивным стимулом для остальных районов.

5. С целью наиболее эффективного взаимодействия с муниципалитетом и формирования разнообразных механизмов, с помощью которых осуществляется согласование интересов населения, власти и бизнеса при использовании бюджетных ресурсов, работники могут получить статус:

- фермеров (имеющих право на обустройство инфраструктуры за счет средств бюджета);

- индивидуальных предпринимателей;

- членов потребительского либо сельскохозяйственного кооператива (имеющего льготы по налогообложению).

6. Бизнес-структуры и/или кооператив, состоящий из работников (неважно, состоящий из фермеров, частных предпринимателей либо имеющих обычный статус физических лиц), становится, вместе с МБУ, соучредителем ООО «Кластер». Соответственно, ООО «Кластер» может выступать получателем бюджетных средств, в случае реализации, с помощью этой структуры, какой-либо значимой программы развития.

7. ООО «Кластер», также как и кооператив, созданный жителями территории, может выступать заемщиком по кредиту, проценты по которому вполне реально возвратить при помощи средств, специально предусмотренных в бюджетах разных уровней для субсидирования ставки до величины рефинансирования ЦБ.

Обобщая, можно констатировать, что в распоряжении у муниципалитета имеются два бюджетных инструмента для поддержки системы АС. Первый – это незначительные собственные бюджетные средства, которые могут быть направлены на поддержку социальной и инженерной инфраструктуры в районах, где задействована система АС. Второй – региональные и федеральные трансферты: финансовые ресурсы, перечисляемые из бюджетов вышестоящих уровней. Грамотное использование этих средств позволит произвести полномасштабный запуск системы АС уже с первого года ее применения, обеспечив саморазвитие экономики и социальной сферы района.

КАК ПРИВЛЕЧЬ КРЕДИТЫ ПОД

ЗАЛОГ МУНИЦИПАЛЬНОЙ

ЗЕМЛИ?

КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА: ВЗАМОДЕЙСТВИЕ между ОРГАНОМ ВЛАСТИ, БИЗНЕСОМ и НАСЕЛЕНИЕМ В РАМКАХ системы АС на территории МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Одним из мощнейших стимулов для развития производства служит возможность получения долгосрочных кредитов под низкий процент. Безусловно, вопрос гарантий возврата (залогов) в данном контексте является первоочередным.

В случае, когда власть, бизнес и население, в силу общей мотивации к развитию района (возникшей благодаря системе АС), начинают действовать коллегиально – возникает возможность включить не задействованные ранее кредитно-залоговые механизмы. В первую очередь, это использование в качестве залога участков муниципальной земли.

На территории многих МО существуют, как правило, три основных вида земельных участков, к которым муниципалитет имеет формальное отношение. Это: земли поселений; земли неразделенного фонда (где предусматривается совместное владение участками, принадлежащими региону и муниципалитету без кадастрового разграничения, распоряжение которыми отнесено к ведению МО); непосредственно те участки, которыми владеет муниципалитет.

Последние две категории зачастую представляют из себя территории, кадастровые паспорта на которые не оформлены. В муниципалитетах ждут, когда бизнес, заинтересованный в приобретении либо аренде таких участков, за свой счет проведет их формирование (это дорогостоящая и трудоемкая процедура), после чего можно будет выставить такие участки на торги. Парадокс заключается в том, что законодательство отнюдь не гарантирует получение земельного участка именно тем предпринимателем, который провел работу по его формированию. Для бизнеса это означает ненужные риски, поэтому участки продолжают оставаться не оформленными, в силу чего в хозяйственный оборот не включены. Это, в свою очередь, служит причиной, чтобы инвестиции обходили данную территорию стороной.

Ряд регионов начал проводить формирование участков за счет бюджета, обозначать их функциональное назначение и осуществлять планировку территорий в части размещения там социальных объектов. Оформленный таким образом участок выставляется на торги, что является разумным шагом по привлечению финансовых средств в комплексное развитие территорий.

В большинстве муниципалитетов, однако, на подобную дорогостоящую процедуру не хватает бюджетных средств. В итоге, земля остается «бесхозной», а муниципальная власть, обладающая земельным ресурсом, не имеет возможности им распорядиться.

Законодательство разрешает использовать муниципальные земли в качестве залогового инструмента, крайне сузив сферу применения такого кредитования. Федеральный закон от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ определяет особенности ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и тех, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена (неразделенный фонд). Глава ХI упомянутого закона следующим образом раскрывает суть и порядок процедуры залога и использования полученных кредитных средств (ст. 62.1, пункт 1):

«Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры». В пункте 2 данной статьи указано: «Решение об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления».

Задача состоит в том, чтобы, используя нормы законодательства, получить кредит под залог муниципальной земли таким образом, чтобы это позволило решить вопрос вовлечения крупного бизнеса и местного населения в процесс развития территории (рассматривая такое комплексное развитие как единый инвестиционный проект).

«Комплексное освоение в целях жилищного строительства», упоминаемое в законодательстве в качестве объекта кредитования, в юридическом смысле содержит два различных компонента: непосредственно «жилищное строительство», и расплывчатый термин, никак не расшифрованный в законодательных актах: «комплексное освоение».

Если целью кредитования под залог муниципальной земли объявлено финансирование строительства объектов инфраструктуры, а возвратность при этом, по умолчанию, наступает от продажи или сдачи в аренду участка, служащего залогом – то вполне возможным видится возврат кредита и %-тов по нему совершенно иным способом: путем запуска коммерческого проекта, участни-ками которого станут, в том числе, жители на территории застраиваемого участка.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ, муниципалитету дается право предоставления участков для строительства в собственность коммерческой организации без предварительного согласования мест размещения объектов, и без конкурса (пункты 1.2 и 2 указанной статьи). Воспользовавшись своим правом, муниципалитет может предоставить такой участок потребительскому кооперативу, состоящему из жителей и входящему соучредителем в ООО «Кластер», либо непосредственно самому ООО «Кластер», то есть бизнесу, кооперативу жителей и МБУ, объединенных в качестве учредителей единой коммерческой организации. Целью является – привлечь инвестиции непосредственно в строительство на участке, инженерную инфраструктуру которого можно осуществить за кредитные деньги, полученные под залог муниципальной земли. Все это можно включить в понятие «комплексного освоения территории» (на том основании, что исчерпывающего перечня позиций в данном вопросе не существует).

Алгоритм, таким образом, выстраивается следующий:

Создается ООО «Кластер» (подробнее – см. в соответствующем разделе работы).

Муниципалитет выбирает участок земли, находящийся в муниципальной или неразделенной собственности (при условии права распоряжения таким неразде-ленным фондом и отнесении его к соответствующей категории земель). Данный участок должен иметь кадастровый номер. Если его нет, следует выделить деньги в бюджете МО и провести формирование такого участка в полном объеме (подобную работу может выполнить ООО «Кластер», наняв специализированные организа-ции и ускоряя процедуру согласования в органах власти). Затем, в соответствии с планом развития, проводится зонирование, с целью определить взаиморасположе-ние жилых, промышленных и других объектов.

Муниципальный орган власти принимает решение о внесении данного участка в залог, для привлечение кредита в целях строительства на нем объектов инженерной инфраструктуры, и начинает строительство таких объектов.

Заложенный участок, вместе с обременениями (то есть обязательствами по выплате кредита) можно выставлять на торги или передавать без конкурса инвестору-застройщику. Именно последний вариант и составляет часть предлагае-мой схемы. Муниципальный орган власти без конкурса сдает в аренду либо продает участок Обществу с ограниченной ответственностью «Кластер» для «комплекс-ного освоения в целях жилищного строительства» (ст.30 Земельного кодекса РФ).

В свою очередь, ООО «Кластер» либо привлекает стороннего инвестора и создает с таким инвестором совместное предприятие, либо берет кредит под инвестиционный проект комплексного развития территории (возможно – в том же банке, который выдал кредит муниципальному образованию под залог земли, возврат по которому теперь наступает из прибыли, получаемой в результате реализации инвестиционного проекта). За счет привлеченных средств возводятся дома, объекты социальной инфраструктуры и производственные комплексы.

Следует учесть, что в качестве залога по кредиту, взятому на инвестиционные цели, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса РФ, может служить право аренды земельного участка, переданного муниципалитетом – в пользование ООО «Кластер». Такое право позволяет выстроить схему взаимоотношений с банком, который рискует в любом случае, когда кредитует бизнес-проекты.

По ходу реализации развития территории, жилая площадь в строящихся домах продается, производственный комплекс арендуется кооперативом работников, с выплатой собственнику арендной ставки выше рыночной. За счет полученной прибыли и дохода от продажи построенных жилых помещений, через ООО «Кластер» выплачивается сумма кредита, взятого муниципалитетом под залог участка, и проценты по нему, а затем и кредит по инвестиционному проекту в целом.

Каждый участник процесса должен видеть свою часть общего экономического результата.

Инвестор (путем создания с ООО «Кластер» совместного предприятия, либо вхождения в состав учредителей ООО «Кластер»), получает в аренду (или в собственность, по кадастровой стоимости) без конкурса участок земли с инженерными сооружениями, и совместно с ООО «Кластер» продолжает там строительство, распоряжается коммерческими объектами на данной территории, а также владеет работающим производственным комплексом и создаваемыми компаниями по Обслуживанию в сфере ЖКХ. Возврат кредита, взятого для целей строительства инженерной инфраструктуры, наступает после ввода основных объектов жилой недвижимости в эксплуатацию (такие положения прописываются, в том числе, в договоре кредитования).

Муниципалитет,через ООО «Кластер», получает постоянный внебюджетный источник дохода от любого коммерческого объекта, который действует на территории участка. За счет налогов от вновь вводимых коммерческих объектов, расширяется доходная база МО.

Кооператив,состоящий из работников, арендующих производственный комплекс, работает по модели Чартаева, что позволяет, в том числе, выкупать за счет полученного кооперативом дохода, жилье для работников предприятия во вновь построенном жилом комплексе. Кооператив начинает решать и другие социальные задачи, вовлекая жителей в свое членство и увеличивая производ-ственную базу за счет хозяйств на территории МО (см. раздел «Суть системы АС»).

Таким образом, кредит, взятый муниципалитетом под залог земли, становится частью программы комплексного развития территории.Запуск этой программы производится непосредственно на том участке, который первоначально служил залогом, однако далеко этим не ограничивается. Расширение сферы социально-экономического развития в рамках системы АС может происходить в большом количестве муниципальных образований, где залогом будут служить многочисленные участки земли в каждом из них. При таком подходе, вся свободная муниципальная земля, постепенно вовлекаемая в хозяйственный оборот, начинает работать на привлечение инвестиций и служит для саморазвития муниципалитетов.