Направление: оценка недвижимости

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ

для подготовки к прохождению
квалификационного экзамена Оценщиков

Направление: оценка недвижимости

Москва, 2017

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. 3

РАЗДЕЛ 1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ. 5

1.1. Функции сложного процента. 5

1.2. Дисконтирование. 7

1.3. Индексация. 9

1.4. Наилучшее использование объекта недвижимости. 10

РАЗДЕЛ 2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.. 11

2.1. Потенциальный валовый доход. 11

2.2. Действительный валовый доход. 11

2.3. Операционные расходы.. 12

2.4. Чистый операционный доход. 12

2.5. Реверсия (терминальная стоимость) 13

2.6. Ставка дисконтирования и капитализации. 13

2.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости
объекта недвижимости. 15

2.8. Ипотечно-инвестиционный анализ. 16

2.9. Метод дисконтирования денежных потоков. 17

2.10. Методы капитализации по расчетным моделям.. 18

РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ. 20

3.1. Затраты на создание объектов недвижимости
(затраты на воспроизводство/замещение) 20

3.2. Внесение корректировок. 20

3.3. Индексация (типы индексов, выбор корректных дат и стоимостей (согласно бухгалтерскому учету)) 21

3.4. Прибыль предпринимателя (девелопера) 21

3.5. Сроки службы, возраст объектов. 22

3.6. Износ и устаревания. 22

РАЗДЕЛ 4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ. 25

4.1. Выбор объектов-аналогов. 25

4.2. Корректирование цен аналогов. 26

4.3. Метод сравнения продаж.. 28

4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора) 28

4.5. Метод регрессионного анализа. 29

РАЗДЕЛ 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 32

5.1. Метод выделения. 32

5.2. Метод капитализации земельной ренты.. 32

5.3. Метод предполагаемого использования. 32

5.4. Метод разбивки на участки. 33

5.5. Метод распределения. 33

5.6. Метод сравнения продаж.. 34

5.7. Метод остатка для земли. 34

РАЗДЕЛ 6. ПРОЧЕЕ. 34

6.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости. 34

6.2. Оценка производственной и специализированной недвижимости. 35

6.3. Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса. 35

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ.. 37

ВВЕДЕНИЕ

1. Федеральным законом от 02.06.2016 г. №172-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28.07.1998 г. № 135-ФЗ в части требований к членству в СРОО. Члены СРОО обязаны иметь квалификационный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена Оценщиков:

· лица, состоявшие в СРОО на 01.01.2017 г., должны иметь квалификационный аттестат по состоянию на 01.04.2018 г.;

· лица, вступившие в СРОО после 01.01.2017 г., – по состоянию на 01.07.2017 г.

Отсутствие квалификационного аттестата на указанную дату будет являться основанием для исключения соответствующего лица из членов СРОО. Фактически, это будет являться запретом на осуществление профессиональной оценочной деятельности в течение трех лет[1].

2. Ассоциация «СРОО «Экспертный совет» (далее – Ассоциация) придерживается ранее озвученной позиции[2] относительно квалификационного экзамена: база вопросов и ответов должна быть открытой, направление «бизнес» должно включать остальные направления. Одновременно с этим, когда от сдачи экзамена зависит профессиональная деятельность Оценщиков, Ассоциация считает необходимым оказать методическую поддержку в части подготовки к сдаче квалификационного экзамена.

3. По состоянию на дату составления данной редакции Методических материалов (далее – ММ) отсутствует достоверная информация о базе вопросов квалификационного экзамена:

· Минэкономразвития России опубликовало перечни, содержащие только обобщенные темы вопросов;

· рекомендуемые Минэкономразвития России учебники не отвечают требованиям актуальности и отсутствуют в продаже – Ассоциация направила предложения по актуализации списка рекомендуемых источников.

ММ будут дополняться по мере появления новой информации о квалификационном экзамене, проведения соответствующих подготовительных образовательных мероприятий.

4.ММ являются конспектом фрагментов профильных образовательных мероприятий Ассоциации и сформированы в целях подготовки Оценщиков к сдаче квалификационного экзамена по направлению «оценка недвижимости». Для ряда тем приводится дополнительная информация:

· на что обратить внимание в практической деятельности (по результатам анализа деятельности Экспертного совета и Дисциплинарного комитета Ассоциации);

· ссылки на материалы, выходящие за рамки экзамена, но полезные для практикующих Оценщиков.

5. В качестве отдельных тем вопросов Минэкономразвития указаны Федеральные стандарты оценки 1, 2, 3, 7 и 9 [1 – 5]. ММ не дублируют текст указанных документов – их предлагается изучить самостоятельно.

7. В рекомендуемых Минэкономразвития источниках информации используется различная терминология. В ММ применяется терминология, соответствующая Федеральным стандартам оценки [1 – 5].

8. Предлагаем по схеме краудсорсинга совместно сформировать методические материалы для подготовки к сдаче квалификационного экзамена. Предложения по развитию ММ принимаются на адрес [email protected].

Заметный вклад в формирование ММ внесли (в алфавитном порядке): Горев С.В., Ильин М.О., Ильина Ю.С., Лапин М.В., Лебединский В.И.

РАЗДЕЛ 1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ

Функции сложного процента

1.1.1. Сложный процент– модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

1.1.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 1.

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: где: FV – будущая стоимость, ден. ед.;   PV – текущая стоимость, ден. ед.;   i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени;   t – интервал времени, периодов времени. Пример задачи. Размещен вклад в размере 1 000 000 руб. сроком на 2 года под 15% годовых; начисление процентов происходит ежегодно. Определить сумму на вкладе на конец второго года. Решение:
	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: Пример задачи. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:
	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей. Пример задачи. Определить будущую стоимость аннуитетных ежемесячных платежей величиной по 10 000 руб. в течение 4 лет при ежемесячном накоплении по ставке 1%/месяц. Решение:
	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: Пример задачи. Определить, какую сумму ежемесячно нужно вносить на счет под 1% ежемесячных, чтобы к концу 3 года на счете было 3 000 000 руб. Решение:
	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: Пример задачи. Определить величину кредита, если известно, что в его погашение ежегодно выплачивается по 300 000 руб. в течение 5 лет при ставке 15% годовых. Решение:
	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: Пример задачи. Какими должны быть годовые выплаты по кредиту в 3 000 000 руб., предоставленному на 10 лет при ставке 12% годовых? Решение:

1.1.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени имеет следующий вид [6]:

нормальный вариант	упрощенный вариант
где: T – бóльший по продолжительности период времени;   t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 2.

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления (tгод)
Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная
Квартальная
Полугодовая

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

Перед решением задач у экзаменаторов следует уточнить требуемый вариант расчета.

1.1.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

1.1.5. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

Дисконтирование

1.2.1.Дисконтирование – это определение стоимости денежной суммы на предыдущий период (движение влево по оси времени).

Как правило, дисконтирование рассматривается как процесс, обратный индексации (см. вопрос 1.3).

1.2.2. Общая формула дисконтирования на конец периода имеет следующий вид:

где:	FV –	будущая стоимость, ден. ед.;
	PV –	текущая стоимость, ден. ед.;
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./период времени;
	t –	интервал времени с даты оценки до даты возникновения FV, периодов времени.

Дробь в квадратных скобках – дисконтный множитель – показывает соотношение текущей и будущей стоимостей денежного потока.

Пример задачи. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?

Решение:

1.2.3. При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

Пример задачи. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.

Решение:

1.2.4. При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид [1]:

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с t_m доли ед./период.

Пример задачи – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t₁ = t₂ = 1 год, i₁ = 15%/год, i₂ = 20%/год.

Решение.

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t₁; приведение FV₁ к моменту времени 0:

Индексация

1.3.1.Индексация (применительно к оценочной деятельности) – это определение стоимости денежной суммы на последующий период (движение вправо по оси времени). Как правило, индексация рассматривается как процесс, обратный дисконтированию (см. вопрос 1.2).

1.3.2. Общая формула индексации имеет следующий вид:

где:	PV –	текущая стоимость, ден. ед.;
	PPV –	денежная сумма в предыдущий период, ден. ед.;
	i –	индекс приведения к предыдущему периоду, доли ед./период времени;
	t –	интервал времени, периодов времени.

1.3.3. Цепной индекс – показывает изменение стоимости относительно базисного уровня цен:

где:	IЦ –	цепной индекс за интервал времени (0; n), ед.;
	in –	индекс приведения к предыдущему периоду за период n, ед.;

Общая формула индексации при применении цепного индекса:

где:

IЦ –

индекс приведения стоимости с даты возникновения PPV до текущей даты, раз.

Пример использования:

Таблица 3.

Показатель	Значение
I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.	V кв.	VI кв.
Затраты (в текущем уровне цен), ден. ед.
Темп роста цен за период, %
Цепной индекс роста цен	1,000	1,030	1,061	1,103	1,147	1,205[3]
Затраты с учетом роста цен, ден.ед.	100,0	123,6	191,0	231,7	160,6	72,3

Пример задачи. Стоимость строительно-монтажных работ на 30.06.2016 г. составила 1 000 000 руб. Определить стоимость данных строительно-монтажных работ по состоянию на 30.06.2017 г., если индекс приведения стоимости строительно-монтажных работ за указанный период составил 1,1.

Решение:

РАЗДЕЛ 2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Потенциальный валовый доход

2.1.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от эксплуатации недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:

где:	АС –	арендная ставка;
	S –	площадь (дополнительно см. п.3).

2.1.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Операционные расходы

2.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

2.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.3.3. Операционные расходы разделяют на:

· условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);

· условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

2.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

Чистый операционный доход

2.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за минусом операционных расходов.

2.4.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

2.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Внесение корректировок

3.2.1. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.

3.2.2. Направление внесения корректировок:

· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его характеристики хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);

· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его характеристики лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

3.2.3. Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 7.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Корректировки, учитывающие параметры самого объекта строительства
	На масштаб	Строительство большего по масштабу объекта недвижимости, как правило, в пересчете на единицу площади обходится дешевле.
	На различие в конструктивных решениях	Например: на различия в конструктивных решениях кровли, наружных стен и каркаса, отделки, инженерных систем.
	На учет дополнительных работ и оборудование	Например, наличие у объекта оценки автономной системы горячего водоснабжения или высококлассных лифтов, отсутствующих у объекта-аналога.
Корректировки, учитывающие месторасположение и условия строительства объекта
	На месторасположение	Например: различия в климате, сейсмичности, региональное и зональное различие в уровне цен.
	На дату оценки	Учитывает разницу в дате оценки и дате, на которую получена информация о величине затрат на создание объекта-аналога.
	Прочие различия	Например: на величину прочих и непредвиденных затрат, на величину прибыли застройщика, НДС (не все организации, выполняющие строительные работы являются плательщиками НДС по ставке 18%)

3.2.4. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

· абсолютные – выражены в денежных единицах:

o к стоимости единицы измерения объекта строительства (например, кв.м);

o к стоимости всего объекта строительства.

· относительный – выражены в % или долях единицы.

Износ и устаревания

3.6.1. Износ и устаревания – потеря объектом его стоимости вследствие снижения полезности. В зависимости от причин потери полезности выделяют:

· физический износ – потеря стоимости вследствие утраты объектом физических свойств (например, прочности);

· функциональное устаревание – потеря стоимости вследствие несоответствия улучшений современным рыночным стандартам с точки зрения их функциональной полезности;

· внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости, вследствие воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов (например, законодательные изменения).

Накопленный износ – совокупность всех видов износа и устареваний:

где:	ИН –	накопленный износ, доли ед.;
	ИФИЗ –	физический износ, доли ед.;
	ИФУНК –	функциональное устаревание, доли ед.;
	ИВ –	внешнее (экономическое) устаревание, доли ед.

3.6.2. В зависимости от экономической целесообразности устранения износ и устаревания подразделяются на:

· устранимые – затраты на устранение износа (устаревания) меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения;

· неустранимые – затраты на устранение износа (устаревания) больше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения. На практике, например, полное устранение физического износа не встречается, т.к. трудоемкость полного устранение износа, например, фундаментов или несущих стен сопоставима с новым строительством аналогичного объекта.

3.6.3. Основные методы определения величины износа и устареваний:

Таблица 9.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Общие методы для различных видов износа и устареваний
	Метод срока жизни	где: ИФИЗ – физический износ, доли ед.;   ТФАКТ – фактический срок службы, лет.;   ТНОРМ – нормативный срок службы, лет.; Если вместо фактического возраста в формулу подставляется эффективный, результатом будет величина накопленного износа.
	Метод компенсационных издержек	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   Издi – i-ые издержки на устранение соответствующего износа, ден. ед.
	Метод капитализации потерь	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   ПотериЧОД – потери чистого операционного дохода от эксплуатации объекта, связанные с влиянием соответствующего износа (устаревания), ден. ед./год;   R – ставка капитализации, доли ед. Модель применяется для устранимого износа (устаревания).
	Метод парного сравнения продаж	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   С1,2 – цена объектов, отличающихся только наличием/отсутствием признаков соответствующего износа (устаревания), ден.ед. Модель применяется для неустранимого износа (устаревания).
	Группа экспертных методов	Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок и пр.
Некоторые специфические методы определения величины внешнего (экономического) устаревания
	По уровню загрузки	где: ИВ – внешнее (экономическое) устаревание, доли ед.;   ЗагрФАКТ – фактическая загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   ЗагрРЫН – среднерыночная загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   ЗагрНОРМ – нормативная загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   a – коэффициент торможения, %. Комментарии: · метод может применять только для узкоспециализированной недвижимости, использование которой за пределами отрасли не представляется возможным; · на практике ЗагрНОРМ и ЗагрРЫН < 100%; · коэффициент торможения характеризует нелинейную зависимость уровня загрузки и потери полезности, при отсутствии соответствующей информации обычно принимается равным 1.
	По разнице в стоимости сопоставимой недвижимости	где: СМОО – стоимость аналогичной недвижимости в месте расположения объекта оценки, характеризующимся наличием внешнего износа, ден ед.;   СМБВ – стоимость аналогичной недвижимости в ближайшем месте, характеризующимся отсутствием внешнего износа, ден ед.

3.6.4. На что обратить внимание в практической деятельности:

3.6.4.1. Начисление износа и устареваний должно основываться на анализе их признаков:

· для физического – имеются следы разрушения / старения, приводящие к потере полезности;

· для функционального – на рынке имеются аналоги, затраты на создание которых сопоставимы, а полезность больше по причине использования новых решений;

· для внешнего (экономического) – объект расположен на депрессивном рынке либо бизнес, осуществляемый на базе объекта, характеризуется законодательным регулированием тарифов, уровень которых не обеспечивает приемлемой доходности.

3.6.4.2. Для повышения точности расчетов может применяться разбивка объекта на отдельные компоненты – например, отдельное начисление физического износа на внутреннюю отделку и прочие конструктивные элементы.

3.6.4.3. При начислении износов и устареваний следует проверять, чтобы они не начислялись на те элементы, которые:

· не изнашиваются в принципе (например, земельный участок в составе объекта оценки),

· не изношены у конкретного объекта оценки (например, внутренняя отделка после проведения косметического ремонта);

· отсутствуют у конкретного объекта (например, отсутствует внутренняя отделка).

Выбор объектов-аналогов

4.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1). Комментарии к определению:

Таблица 10.

№ п/п	Фрагмент определения	Комментарий
	… сходный объекту оценки …	Критерием схожести является разница в значениях ценообразующих параметрах объекта оценки и объектов-аналогов. В общем виде: где: ∆ЦОП – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально– зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
	… по основным … характеристикам…	Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные ценообразующие параметры ® критерий существенности. Критерий существенности зависит от [7, 8]: · объектного аспекта – параметров объекта оценки; · рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры; · оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
	… и другим характеристикам …	К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

4.1.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 11.

№ п/п	Критерий	Комментарий
	Обеспечение максимальной точности расчетов	При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
	Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенныеценообразующие параметры.	См. п. 2 табл. 10.
	Значения основных ценообразующих параметров должны быть близкик объекту оценки.	См. п. 1 табл. 10.
	Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.	Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
	Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
	Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями ценообразующих параметров.	Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
	Следует использовать аналоги, различия в ценообразующих параметрах которых могут быть учтены оценщиком в расчетах.	Ряд различий в ценообразующих параметров не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

Метод сравнения продаж

4.3.1. Сущность метода: стоимость объекта оценки определяется путем последовательной корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	СAiск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	СAi –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	kn –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	km –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	СОО –	стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	di –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

4.4.1. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется путем произведения потенциального валового дохода (ренты) на валовый рентный мультипликатор.

где:	С –	стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
	ПВД –	потенциальный валовый доход, ден. ед.;
	ВРМ –	валовый рентный мультипликатор, ед.

4.4.2.Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

Метод выделения

Сущность метода [12]: стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЕОН –	стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СУЛ –	стоимость улучшений, ден. ед.

Метод разбивки на участки

5.4.1. Сущность метода – стоимость земельного участка определяется ка