Оценка стоимости зданий и сооружений
Теоретическая часть
Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.
Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния.
Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника о поезности объекта.
2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.
3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью.
Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.
Существует несколько признаков классификации рынка недвижимости.
Схематично этапы оценки недвижимости включают:
1. Постановка задания на оценку.
2. Сбор информации и предварительный анализ данных.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.
5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.
6. Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком.
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:
- определение массива необходимых сведений;
- выбор информационных источников;
- сбор необходимой информации;
- систематизация, обработка и анализ;
- описание информации в отчете.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
- рыночный анализ;
- анализ реализуемости варианта;
- анализ наиболее эффективного использования.
Критерии анализа наиболее эффективного использования:
- юридическая допустимость;
- физическая осуществимость;
- финансовая обеспеченность;
- максимальная продуктивность.
Оценка максимальной продуктивности в зависимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.
Первый метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
Второй метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.
Третий метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.
Четвертый метод: земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.
Пятый метод: земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки.
Определение наиболее эффективного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их неистощительного использования с учетом зональных особенностей ведения сельского хозяйства, обусловленных природно-экономическими условиями территории. Наиболее эффективным использованием сельскохозяйственных угодий признается применение такой системы ведения сельского хозяйства (земледелия) и севооборотов, которые приводит к повышению плодородия почвы и получению устойчиво высоких урожаев сельскохозяйственных культур при наибольшем выходе продукции с каждого гектара и наименьших затратах труда на единицу продукции.
Во многих литературных источниках приводят, как правило, следующую классическую последовательность расчета чистого операционного дохода, основанную на отражении реального движения денежных средств:
1. Потенциальный валовой доход.
Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива).
Минус: потери от неплатежей (Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки).
Плюс: дополнительные доходы (Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту).
2. Действительный валовой (эффективный) доход.
3. Минус операционные расходы:
– текущие операционные расходы (постоянные расходы + переменные расходы.)
– расходы капитального характера.
4. Чистый операционный доход.
5. Минус расходы по обслуживанию долга.
6. Наличность до налогообложения.
Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.
При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду.
Рассмотрим метод прямой капитализации. Вобщем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:
1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.
2. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному НЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).
3. Оценка уровня доходов объекта оценки при его НЭИ на основе анализа доходов объектов-аналогов – оценка чистого операционного дохода объекта оценки.
4. Оценка затрат на доведение объекта оценки до НЭИ.
5.Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с затратами на доведение его до НЭИ.
6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом затрат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о конечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. DCF-анализ предполагает представление доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. А метод капитализации по расчетным моделям представляет собой некоторое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффициента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Если метод DCF-анализа используется для произвольных потоков расходов и доходов, то капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наиболее эффективному.
Рассмотрим метод анализа дисконтированных денежных потоков. Во всех случаях оценки, когда ставка процентафонда возмещения меньше нормы отдачи на капитал, характер изменения совокупного дохода собственника имеет тенденцию к снижению.
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов
Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджаявляется важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:
1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Общий коэффициент капитализацииприменяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:
1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.
5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.
Далее рассмотрим этапы оценки недвижимости затратным подходом.После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.
1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:
– стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
– стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.
В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:
1) метод сравнительной единицы.
2) метод разбивки по компонентам.
3) метод количественного обследования.
Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
1) метод рыночной выборки.
2) метод срока службы.
3) метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
Задания
Задание 2.1
После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248 000 у. е., а такой же, но без бассейна, за 230 000 у. е. Стоимость строительства бассейна равна 16 000 у. е. Определите величину корректировки на наличие бассейна.
Задание 2.2
Оцените объект недвижимости. Оцениваемый объект находится в Западном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 4 000 00=0 тыс. руб. Данные о сопоставимых продажах показаны в следующей таблице.
Таблица 2.1 – Данные об аналогах
| Показатель | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Цена объекта, тыс. руб. | 1 800 000 | 1 600 000 | 7 200 000 |
| Время продажи | 1 месяц назад | 1,5 года назад | 1,5 месяца назад |
| Округ | Западный | Западный | Центральный |
Задание 2.3
Оцените гостиницу на 25 стандартных номеров с пристроенным кафе. Аналогичная гостиница на 35 стандартных номеров без кафе с пристроенной верандой продана за 400 000 тыс. руб. Стоимость аналогичного кафе методом парных продаж оценена в 55 000 тыс. руб., коэффициент удобства пользования для кафе – 1,3, постройка веранды – 15 000 тыс. руб., коэффициент удобства пользования для веранды – 1,05.
Задание 2.4
Оцените недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого составляет 600 м2, расположенный в 5 мин ходьбы от станции метро. Определите знак корректировки, используя указанные ниже сведения.
Таблица 2.2 – Исходные данные для задания 2.4
| Показатель | Аналог – ТЦ «Василек» |
| Цена продажи, тыс. руб. | 1 500 000 |
| Площадь, кв.м. | |
| Местоположение | 15 мин. ходьбы от метро |
| Корректировка на местоположение | 10% |
| Отделка | Требует ремонта |
| Корректировка на отделку | 15% |
Задание 2.5
Оцените жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Данные по проданным объектам показаны в следующей таблице.
Таблица 2.3 – Исходные данные для задания 2.5
| Объект | Назначение | Износ, % | Цена, тыс. руб. |
| №1 | Жилой | 6 000 | |
| №2 | Жилой | 2 000 | |
| №3 | Жилой | 7 000 | |
| №4 | Жилой | 9 000 | |
| №5 | Офис | 75 000 |
Задание 2.6
Оцените гостиницу «Бета», действительный валовой доход которой составляет 87 000 тыс. руб. Для расчета используйте следующие данные.
Таблица 2.4 – Исходные данные для задания 2.6
| Объект | Действительный валовой доход, тыс. руб. | Цена, тыс. руб. |
| Гостиница «Альфа» | 80 000 | 850 000 |
| Склад «Сток» | 85 000 | 950 000 |
| Гостиница «Омега» | 95 00 | 1 100 000 |
Задание 2.7
Оцените склад методом капитализации дохода, если потенциальный валовой доход недвижимости 130 000 тыс. руб., коэффициент потерь 10%, операционные расходы 87 000 тыс. руб. Необходимые данные представлены в таблице.
Таблица 2.5 – Исходные данные для задания 2.7
| Объект | Доход, тыс. руб. | Цена, тыс. руб. |
| Склад | 450 000 (потенциальный валовой доход) | 4 500 000 |
| Склад | 32 000 (чистый операционный доход) | 600 000 |
| Офис | 150 000 (чистый операционный доход) | 600 000 |
| Склад | 28 000 (чистый операционный доход) | 700 000 |
Задание 2.8
Определите величину неустранимого физического износа долговременных элементов методом инжиниринга.
Таблица 2.6 – Исходные данные для задания 2.8
| Конструктивный элемент | Восстановительная стоимость, руб. | Износ, % |
| Фундамент | 100 000 | |
| Стены | 400 000 | |
| Каркас | 50 000 | |
| Перекрытия | 75 000 | |
| Инженерные системы | 40 000 |
Задание 2.9
Определите процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных. Объект продан за 150 000 у. е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость в размере 45 000 у. е. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 125 000 у. е.
Задание 2.10
Срок жизни офисного здания общей площадью 1000 м2, построенного в 1977 г., составляет 90 лет. Общая стоимость замещения равна 750 у. е. за м2, в том числе стоимость ремонта составляет 350 у. е. за м2. Оцените стоимость недавно отремонтированного здания на 01.01.2012 г.
Задание 2.11
Оцените недвижимость на 01.01.2007 г. Стоимость земельного участка, определенная методом сопоставимых продаж, равна 55 000 тыс. руб. Площадь здания – 1000 м2. Полная восстановительная стоимость 1 м2 – 950 тыс. руб., в том числе затраты на косметический ремонт – 150 тыс. руб. Здание требует срочного ремонта. Срок жизни здания – 80 лет, хронологический возраст соответствует эффективному – 20 лет.
Задание 2.12
Хронологический возраст здания 32 года. Оценщик приходит к выводу о том, что эффективный возраст здания составляет 25 лет и актив можно эксплуатировать в течение 30 лет без крупных затрат на ремонт. Определите величину физического износа.
Задание 2.13
Рассчитайте процент физического износа. Площадь – 500 м2, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 900 тыс. руб. Износ конструктивных элементов: фундамент – 15 000 тыс. руб., стены – 8000 тыс. руб., перекрытия – 5000 тыс. руб., кровля – 25 000 тыс. руб.
Задание 2.14
Оцените недвижимость: деревянный 2-этажный жилой дом и кирпичный гараж, расположенные на участке 12 соток. Аналог – деревянный 2-этажный жилой дом без гаража, расположенный на участке 10 соток, продан за 800 000 руб. Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 5 соток – 150 000 руб. Полная стоимость воспроизводства аналогичного гаража – 60 000 руб. Коэффициент удобства пользования для гаража – 1,2.
Задание 2.15
Оцените объект недвижимости, площадь которого 500 м, на основе следующей информации: полная стоимость воспроизводства 1 м2 – 50 тыс. руб.
Задание 2.16
Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью 1000 м2, используя методику затратного подхода на основе следующей информации. Стоимость дома, включая прямые и косвенные затраты, – 30 у. е. за кв. м, стоимость гаража площадью 20 м2 – 10 у. е. за кв. м, стоимость всех сооружений во внутреннем дворике 2000 у. е., устранимый физический износ 1500 у. е., неустранимый физический износ 2500 у. е., общее функциональное устаревание 300 у. е., стоимость земли исходя из сопоставимых продаж 5000 у. е.
Задание 2.17
Рассчитайте величину действительного валового дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м2, годовая ставка арендной платы – 250 у. е. за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, от недосбора площадей – 10%.
Задание 2.18
Собственник потратил на ремонт недвижимости 70 000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 6%, длительность межремонтного периода 6 лет. Рассчитайте годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор планирует получить 12% годового дохода от хранения этих средств на банковском счете.
Задание 2.19
Рассчитайте величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания – 1250 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м2, из них – 200 кв.м занято арендодателем, месячная ставка арендной платы – 25 у. е. за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, от недосбора площадей – 10%, операционные расходы – 45% действительного валового дохода.
Задание 2.20
Рассчитайте рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина получаемого в начале года чистого операционного дохода в 1-й год – 1000 у. е., во 2-й год – 1200 у. е. Расчетная остаточная стоимость – 1500 у. е. Ставка дисконтирования – 14%.
Задание 2.21
Оцените недвижимость площадью 1000 м2 методом дисконтированных денежных потоков. Арендная плата вносится в конце года, рыночная ставка на первый прогнозный год – 15 у. е. за м2 в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит соответственно 20% и 15%. Коэффициент потерь в 1-й год – 10%, во 2-й год – 20%, в 3-й год – 15%. Операционные расходы: в 1-й год – 40% от действительного валового дохода, во 2-й год – 40% от потенциального валового дохода, в 3-й год – 100 000 у. е. Стоимость реверсии на конец последнего прогнозного года – 300 000 у. е. Годовая ставка по рублевым депозитам надежного банка – 12%, ставка доходности к погашению ОВВЗ – 8%, ставка доходности облигаций федерального займа США – 4,2%, типичный срок экспозиции – 7 месяцев, премия за инвестиционный менеджмент – 5%, премия за риск инвестирования в оцениваемый объект – 2%, премия за страновый риск – 9%.
Задание 2.22
Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 12%, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 4%, срок экспозиции – 5 месяцев, поправка за инвестиционный менеджмент – 3%, норма возврата – 2%.
Задание 2.23
Рассчитайте коэффициент капитализации по методу Ринга при следующих условиях: срок жизни здания – 80 лет, норма дохода на инвестиции – 10%, безрисковая ставка – 6%.
Задание 2.24
Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Хоскольда при следующих условиях: срок жизни здания – 30 лет, норма дохода на инвестиции – 10%, безрисковая ставка – 6%.
Задание 2.25
Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Инвуда следующий: норма дохода на инвестиции – 15%, срок экономической жизни здания, введенного в эксплуатацию в 1966 г. – 70 лет, дата оценки – 01.01.2012 г.
Задание 2.26
Оцените объект недвижимости, который сдан в аренду на 5 лет, годовая арендная плата по договору – 750 тыс. руб. Остаточный срок аренды – 4 года. На дату оценки преобладает рыночная арендная плата – 800 тыс. руб. в год с ежегодным ростом 8%. Безрисковая ставка доходности – 8%. Требуемая инвестором ставка дохода составляет по среднесрочным договорам 18%, по рыночным доходам – 25%, коэффициент капитализации для расчета стоимости реверсии – 30%.
Задание 2.27
Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы зданий – 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.
Задание 2.28
Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 7500 руб. Стоимость здания – 180 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.
Задание 2.29
Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 13 000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 105 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий – 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.
Задание 2.30
Оцените земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9500 руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 65 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий – 80 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.
Задание 2.31
Рассчитайте ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующегося кредита, представленного в сумме 25 000 тыс. руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%.
Задание 2.32
Рассчитайте ипотечную постоянную на предыдущих условиях.
Задание 2.33
Самоамортизирующийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте остаток долга банку на конец 18-го года.
Задание 2.34
Самоамортизирующийся кредит в сумме 600 тыс. руб., выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 7,59 тыс. руб. Рассчитайте величину банковского процента.
Задание 2.35
Самоамортизирующийся кредит в сумме 700 тыс. руб., выданный под 12%, предусматривает ежемесячный взнос в размере 82,2 тыс. руб. Рассчитайте срок кредитования.
Задание 2.36
Самоамортизирующийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте на конец 18-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.
Задание 2.37
Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1000 тыс. руб., на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости – 150 тыс. руб., самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70%.
Задание 2.38
Рассчитайте минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, при соблюдении следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 75%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 850 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежегодным погашением.
Задание 2.39
Определите минимальный уровень месячного дохода для приобретения квартиры стоимостью 100 000 у. е. с участием ипотечного кредита на следующих условиях. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%, срок кредитования – 10 лет, процентная ставка – 12% годовых, погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга – 2,5.
Задание 2.40
Оцените недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход – 1200 тыс. руб., требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал – 10%, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под 13% годовых, коэффициент ипотечной задолженности – 80%.
Кредит погашается:
а) ежемесячными платежами;
б) ежегодными платежами;
в) в момент перепродажи.
Задание 2.41
Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 1500 тыс. руб. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 1000 тыс. руб. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 1300 тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.
Задание 2.42
Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно 2500 тыс. руб. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 1500 тыс. руб. на 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 1400 тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.
Задание 2.43
Оцените объект недвижимости. Чистый операционный доход – 200 тыс. руб., коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 25 лет, процентная ставка – 10%, ежемесячное погашение. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора – 13%.
Задание 2.44
Рассчитайте итоговую стоимость объекта недвижимости. Стоимость, полученная методом капитализации дохода – 4500 тыс. руб., методом прямого сравнения продаж – 6500 тыс. руб., затратным подходом – 6000 тыс. руб.
Таблица 2.7 – Исходные данные для задания 2.44
| Критерии | Подходы | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | |
| Достоверность информации | |||
| Полнота информации | |||
| Способность учитывать действительные намерения участников сделки | |||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | |||
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность | |||
| Допущения, принятие в расчетах |
Задание 2.45
Рассчитайте итоговую стоимость объекта недвижимости. Стоимость, полученная методом капитализации дохода, – 14 500 тыс. руб., методом прямого сравнения продаж – 16 500 тыс. руб., затратным подходом – 16 000 тыс. руб. Ранг, присваиваемый каждому фактору, составляет 0 баллов для низкого уровня, 1 балл для среднего уровня, 2 балла для высокого уровня.
Таблица 2.8 – Исходные данные для задания 2.45
| Критерии | Подходы | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | |
| Достоверность и полнота информации | Средний | Средний | Средний |
| Способность учитывать действительные намерения участников сделки | Высокий | Высокий | Низкий |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | Низкий | Высокий | Низкий |
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность | Высокий | Средний | Средний |
Задание 2.46
Рассчитайте по методике компании D&T удельные веса для взвешивания результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами на основе нижеприведенной информации. Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном подходе 2 и 5, затратном 4 и 9, сравнительном 1 и 7.
Задание 2.47
Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли. Стоимость, полученная доходным подходом, – 25 000 тыс. руб., затратным – 40 000 тыс. руб., сравнительным – 60 000 тыс. руб. По мнению оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует признать результат доходного подхода, на втором этапе – результат сведения доходного и затратного подходов.
Задание 2.48
На основе нижеприведенной информации определите удельные веса по методу анализа иерархий (МАИ) и рассчитайте итоговую стоимость, если рыночная стоимость методом капитализации дохода равна 4560 тыс. руб., методом сравнительного анализа продаж – 5150 тыс. руб., методом затратного подхода – 4200 тыс. руб.
Таблица 2.9 – Матрица критериев
| Критерий | А | Б | В | Г |
| А | ||||
| Б | ||||
| В | 0,2 | |||
| Г |
Таблица 2.10 – Значения критериев
| Критерии | Подходы | Подходы | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | ||
| Критерий А | Затратный | |||
| Сравнительный | ||||
| Доходный | ||||
| Критерий Б | Затратный | |||
| Сравнительный | ||||
| Доходный | ||||
| Критерий В | Затратный | |||
| Сравнительный | 0,33 | |||
| Доходный | 0,5 | |||
| Критерий Г | Затратный | |||
| Сравнительный | ||||
| Доходный |
Вопросы к практическому занятию
2.1. В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости?
2.2. Каким требованиям должен удовлетворять предлагаемый оценщиком вариант наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта?
2.3. Какие методы применяются для оценки земельного участка как незастроенного?
2.4. Как оценивается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости с учетом улучшений?
2.5. Перечислите проблемы использования принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в российской оценочной практике.
2.6. Назовите особенности, преимущества и недостатки, а также сферу применения сравнительного подхода к оценке недвижимости.
2.7. Что такое единицы и элементы сравнения объектов недвижимости?
2.8. Почему необходимо вносить корректировки в определенной последовательности?
2.9. Какие методы р