Сравнительный подход (метод рыночной информации)
Метод рыночной информации основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В качестве сравнительных показателей, использовалась цена предложения о продаже сопоставимых объектов, по информации, опубликованной в периодических специализированных изданиях.
Порядок расчета следующий:
§ Произведены исследования рынка недвижимости в г. Петропавловске, определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимость реализации;
§ Рассчитаны цены реализации за 1 кв.м. общей площади объектов;
§ Определены и последовательно внесены поправки к цене:
- на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, %
- на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, %(предполагается скидка при факт. закл. сделки купли-продажи, размер попр. от -5% до -30%),
- на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), %
- на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), %
- на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется);
- на местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура, размер попр. от +/-2% до +/-15%),
- на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (в зависимости от оптимальности площади для конкретного вида деятельности, размер попр. пр. от +/-2% до +/-10%);
- на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использовании (в зависимости от назначения объекта, размер попр. от +/-3% до +/-10%),
- на размер площади земельного участка (наличие свободного участка предпочтительнее, размер попр. пр. от +/-2% до +/-10%),
- на благоустройство территории % (размер попр. +/-10%),
- на конструктивные элементы и техническое состояние % ( размер попр. от +/-1% до +/-10%),
- на элементы внешней отделки и их состояние (в зависимости от уровня ремонта размер попр. +/-2,5% до +/-20%),
- на элементы внутренней отделки и их состояние (в зависимости от уровня ремонта размер попр. +/-2,5% до +/-20%),
- на инженерное обеспечение (наличие или отсутствие, размер попр. +/-1% до +/-10%),
- Определена средняя цена за 1 кв.м. общей площади на базе последних скорректированных цен;
- На основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта.
| 1) РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА (СТРОЕНИЯ) ЗА 1 КВ.М.: Метод сравнительного анализа продаж | ||||
| Характеристики | Оцен.объект | 1 объект | 2 объект | 3 объект |
| Место расположения строения | Торговый центр с ЗУ г. Петропавловск, ул. Жамбыла, дом 59 б., ближе к центру города | Здание площадью 2471,1 м2 ближе к центр города р-н Пирамиды | Здание площадью 900 м2 с правом частной собственности на зем. уч. г.Петропавловск, Конституции, ближе к центру города | Отдельностоящее кирпичное здание 4 этажа,19 мкр (окраина города), общей площадью 956.6 кв м, |
| Источник | https://krisha.kz/a/show/21169797 | https://krisha.kz/a/show/21860738 | https://www.olx.kz/obyavlenie/prodam-gotovyy-biznes-karaoke-bar-restoran-banketnyy-ID8NBco.html#3c1f9e4227 | |
| Контакты | Тел+7 (727) 2583000, +7 (705) 9371733, +7 (701) 0021195, +7 (777) 4400129 | Тел.+7 (705) 3154360, +7 (707) 6245380, +7 (7152) 320804, +7 (7152) 500940 | тел.8 705 320 8941 | |
| Количество уровней | 1-2/2 | 1,2,3/3 | 1,2/2 | цокольный этаж, 1,2,3/3 |
| Общая площадь, кв.м. | 3156,7 | 2471,1 | ||
| Год постройки объектов | 2000-х гг.п. | 2000-х гг.п. | 2000-х гг.п. | |
| Материал стен | термопанели | Кирпич | кирпич, сэндвич, шпалы | Кирпич |
| Внешняя отделка | термопанели | кирпич | керамогр. Плитка | керамогранит |
| Внутренняя отделка | сост. среднее, (кап. Ремонт) | среднее, (Кап. ремонт) | Состояние среднее (Кап. Ремонт, стеклопакет ПВХ) | среднее, (Кап.ремонт, стеклопакеты, кафель) |
| Инженерное обеспечение | все коммуникации, кроме отопления — центральные | все коммуникации центральные | все коммуникации центральные | все коммуникации центральные |
| Земельный участок, соток | 44,37 | 14,24 | ||
| Площадь застройки строений, кв.м. | 2114,6 | |||
| Незастроенная площадь, соток | 23,224 | 6,08537 | 5,5 | 1,8419 |
| Благоустройство территории и надворные постройки | асфальт, парковка | асфальт, парковка | асфальт, парковка | асфальт, парковка |
| Стоимость, в долл. США (USD) | 1 313 691 | 418 773 | 508 510 | |
| Стоимость, в тенге (KZT) | 439 180 000 | 140 000 000 | 170 000 000 | |
| Цена, KZT/кв.м | 177726,52 | 155555,56 | 177638,45 | |
| 1. Поправка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 177 726,52 | 155 555,56 | 177 638,45 | |
| 2. Поправка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, % | -15,0% | -15,0% | -15,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -26658,98 | -23333,33 | -26645,77 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 151 067,54 | 132 222,22 | 150 992,69 | |
| 3. Поправка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 151 067,54 | 132 222,22 | 150 992,69 | |
| 4. Поправка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 151 067,54 | 132 222,22 | 150 992,69 | |
| 5. Поправка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 151 067,54 | 132 222,22 | 150 992,69 | |
| 6. Поправка на местоположение - учитывает разницу цен в зависимости от местоположения % | 0% | 0% | 10% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 15099,27 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 151 067,54 | 132 222,22 | 166 091,95 | |
| 7. Поправка на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (на размер площади, объема), % | -1,3% | -3,5% | -3,3% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -1929,81 | -4637,62 | -5478,60 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 149 137,73 | 127 584,60 | 160 613,35 | |
| 8. Поправка на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевого использования, % | 0% | 0% | 0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 149 137,73 | 127 584,60 | 160 613,35 | |
| 9. Поправка на год постройки, % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 149 137,73 | 127 584,60 | 160 613,35 | |
| 10. Поправка на благоустройство территории % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 149 137,73 | 127 584,60 | 160 613,35 | |
| 11. Поправка на конструктивные элементы и техническое состояние % | -5% | -2,5% | -5% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -7456,89 | -3189,62 | -8030,67 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 141 680,85 | 124 394,99 | 152 582,68 | |
| 12. Поправка на архитектурно-планировочные решения % | 0,0% | 0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 141 680,85 | 124 394,99 | 152 582,68 | |
| 13. Поправка на элементы внешней отделки, % | 0,0% | 0,0% | 0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 141 680,85 | 124 394,99 | 152 582,68 | |
| 14. Поправка на элементы внутренней отделки, % | 0% | 0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 141 680,85 | 124 394,99 | 152 582,68 | |
| 15. Поправка на инженерное обеспечение, % | -2% | -2% | -2% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -2833,62 | -2487,90 | -3051,65 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 138 847,23 | 121 907,09 | 149 531,03 | |
| Средняя цена, KZT/кв.м | 136761,78 | |||
| Средняя цена, USD/кв.м | 409,09 | |||
| Общая площадь, кв.м. | 3 156,7 | |||
| Стоимость, KZT | 431 715 915 | |||
| Стоимость, USD | 1 291 364 |
Таким образом, стоимость торгового комплекса с правом частной собственности на земельный участок определенная методом рыночной информации, составляет 431 715 915 тенге на дату проведения оценки.
Согласование результатов
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо используемого в целях оценки объекта оценки подхода оценщиком было использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы между собой с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Оценщик полагает, что ориентир, полученный в результате применения сравнительного (рыночного) подхода, метода прямого сравнения продаж на основе найденных аналогов наиболее надежен, поскольку данный метод сопряжен с меньшей степенью субъективности, а также в наибольшей степени опирается на рынок недвижимости, чем два других подхода.
Для определения весов результатов различных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком метода расчета с учетом особенностей анализируемого сегмента рынка, объекта и поставленной перед оценщиком задачи настоящей оценки.
Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:
- построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому использованному для оценки объекта оценки подхода четыре вида баллов, обоснованно назначаемых Оценщиком в соответствии с четырьмя критериями;
- найдем сумму баллов каждого подхода;
- найдем сумму баллов всех используемых для оценки подходов;
- по отношению суммы баллов данного используемого подхода к оценке к сумме баллов всех использованных для оценки объекта оценки подходов найдем расчетный вес данного подхода в процентах;
- округлим расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.
Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
На основе округленных весов рассчитаем обобщенную (согласованную) рыночную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный по приведенной методике в целях согласования (обобщения) стоимостей.
Результаты обобщения суммированы в таблице:
| Обобщение: Торговый комплекс с зем. уч. | |||
| Подход | Доходный | Затратный | Сравнительный |
| Величина ориентира, тенге | 288 493 734 | 415 210 133 | 431 715 915 |
| Критерий | Баллы | ||
| Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты | |||
| Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта | |||
| Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца | |||
| Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости | |||
| Итого сумма баллов для данного подхода | |||
| Подход применялся? | да | да | Да |
| Сумма баллов | |||
| Вес подхода, % | 17,39% | 34,78% | 47,83% |
| Вес подхода округленно до 1% | 17% | 35% | 48% |
| Согласованная величина стоимости, тенге | 401 591 120 | ||
| Согласованная величина стоимости, в у.е. | 1 201 254 |
Надо отметить, что Метод анализа иерархий не отменяет необходимости обоснования весов, однако в этом методе требуется обосновать больше моментов выбора, но само обоснование становится при этом сравнительно «легким».
Оценщиком выбрана четырехбалльная шкала для каждого из критериев. По каждому критерию каждому из использованных методов присваивается:
0 баллов – если данный метод совершенно не удовлетворяет данному критерию;
1 балл – если данный метод удовлетворяет данному критерию в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
2 балла - если данный метод удовлетворяет данному критерию в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет данному критерию.
Достоверность и достаточность:
В каждом подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны, однако ни в одном методе нельзя сказать, что такая надежность особенно велика, больше, чем обычная надежность. Учитывая это, достоверность и достаточность результатов затратного и доходного подходов принята равной 2 баллам и 1 баллу соответственно. Достаточность и достоверность результата сравнительного подхода оценена в 2 балла, поскольку для оценки сравнительным подходом применена цена предложения на рынке, которая соответствует рыночной стоимости в ситуации слабого спроса на аренду.
Способность учитывать факторы ценообразования:
В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере учитывает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что достоверность и достаточность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного критерия надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу здесь присвоен вес 3 балла.
Способность затратного и доходного подходов учитывать факторы ценообразования, установлена в 2 балла и 1 балла соответственно, поскольку данные подходы плохо учитывают (либо совсем не учитывают) основные факторы образования цены, такие, как спрос и предложение и т.п.
Способность учитывать мотивацию:
В ряду сравнительный, доходный, затратный подходы способность учитывать мотивацию участников рынка снижется. Если сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром (3 балла), то затратный и доходный подходы имеют определенное значение лишь для той части субъектов рынка, которая рассматривают сценарии строительства и аренды (2 балла и 1 балл соответственно).
Соответствие виду рассчитываемой стоимости:
В целом, логика присвоения баллов подходам по данному критерию, аналогична логике ранжирования подходов по критерию учета мотивации участников рынка. В самом деле, понятие рыночной стоимости самым тесным образом связано с принципом наилучшего, наиболее эффективного использования.
Этот принцип, в частности, предполагает, что в своих рассуждениях и оценках Оценщику необходимо следовать действиям участников рынка, руководствоваться их логикой.
В ситуации, когда участники рынка ориентируются, главным образом, на сделки с минимальной ценой при сопоставимой полезности, сравнительный подход в максимальной степени соответствует рыночной стоимости (3 балла). Наконец, затратный и доходный подход в ситуации преобладания предложения в достаточно малой степени соответствует задаче расчета рыночной стоимости, надежность результата по данному критерию установлена в 2 и 1 баллов соответственно.
РАЗДЕЛ 4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА
Итоговая величина стоимости
Оценщик, представляя Отчет, заявляет, что рыночная стоимость является вероятностной величиной, что она содержит неопределенность и не может рассматриваться как точное значение цены, ожидаемой в сделке.
На основании приведенных данных и сделанных предположений, мы считаем, что:
Объект оценки: Торговый комплекс (литер А)общей площадью3156,7 кв.м.с земельным участком на праве частной собственности общей площадью 0,4437 га, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый, по адресу: Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д.№ 59 Б (пятьдесят девять Б)
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
| Подход | Результат цифрами | Результат прописью, тенге |
| Затратный | 415 210 133 | четыреста пятнадцать миллионов двести десять тысяч сто тридцать три |
| Доходный | 288 493 734 | двести восемьдесят восемь миллионов четыреста девяносто три тысячи семьсот тридцать четыре |
| Сравнительный | 431 715 915 | четыреста тридцать один миллион семьсот пятнадцать тысяч девятьсот пятнадцать |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет (округленно) 401 592 000(четыреста один миллион пятьсот девяносто две тысячи) тенге или 1 201 256(один миллион двести одна тысяча двести пятьдесят шесть) у.е. по курсу НБ РК на дату проведения оценки, в том числе:
| п/п | Наименование | Рын. Стоимость, в тенге | Рын. Стоимость (округленно), в тенге | Рын. Стоимость в у.е. |
| Торговый комплекс (литер А)общей площадью3156,7 кв.м.по адресу: Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д.№ 59 Б (пятьдесят девять «Б») | 361 917 575 | 361 918 000 | 1 082 582 | |
| Земельный участок на праве частной собственности общей площадью 0,4437 га, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый, по адресу: Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д.№ 59 Б (пятьдесят девять «Б») | 39 673 546 | 39 674 000 | 118 674 | |
| Итого: | 401 591 120 | 401 592 000 | 1 201 256 |
Полученная итоговая величина рыночной стоимости с учетом общей полезной площади внутренних помещений объекта оценки, равной 3156,7 м2 соответствует рыночной стоимости одного квадратного метра в размере127 219 тенге. Данная величина соответствует рыночным данным для объектов находящихся в данном районе сегмента зданий, не нуждающихся в ремонте и имеющих центральные инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение), к которому относится и объект оценки. Существенное отличие доходного ориентира стоимости объясняется тем, что результат использования данных подходов не может служить надежным ориентиром рыночной стоимости в условиях, когда арендная плата, капитализированная в стоимость объекта за несколько лет несоизмерима со стоимостью замещения объекта.