Итоговая оценочная стоимость затратного подхода
Исходя из вышеизложенного, стоимость торгового комплекса с земельным участком, рассчитанная затратным подходом (с учетом износов) составляет 415 210 133 на дату проведения оценки, в том числе:
| № п/п | Наименование объектов оценки | Стоимость, тенге | Стоимость, долларов США |
| Торговый комплекс | 375 536 587 | 1 123 318 | |
| Земельный участок 0,4437 га | 39 673 546 | 118 673 | |
| ИТОГО: | 415 210 133 | 1 241 991 |
3.3. Доходный подход (метод капитализации дохода)
Подход к оценке по доходному методу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Расчет стоимости доходным подходом.Применим по отношению к имуществу и имущественным правам, приносящим или способным приносить доход собственнику: имущественные комплексы предприятий, объекты недвижимости, сдаваемые в аренду (торгового и административного назначения).
Базовая формула расчета методом капитализации дохода, будь то методом прямой капитализации дохода или методом капитализации дохода по расчетным моделям имеет следующий вид:
, (1)
где
V – стоимость объекта оценки;
ЧОД – чистый операционный годовой доход;
R – коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией. В свою очередь, действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недозагрузки площадей и недосбора платежей. Потенциальный валовой доход – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:
ПВД = S ´ АП , (2)
где
ПВД – потенциальный валовой доход;
S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду;
АП – годовая арендная плата.
Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Поскольку объект оценки имеет основные помещения (первый и второй этажи), и вспомогательные помещения (подвал), то определение арендных ставок производилось в отдельности для основных помещений и вспомогательных помещений.
Исследование арендных ставок помещений проводилось по данным газеты «Информ-Вест», интернет-сайтов агентств недвижимости г. Петропавловска и других открытых источников информации.
В ходе анализа рынка нежилых помещений в г. Петропавловск, для определения ставки по основным помещениям, были выбраны три сопоставимых объекта-аналога, сдаваемые в аренду. Характеристики сопоставимых объектов и вывод ставки аренды для объекта оценки представлены ниже.[2]
3.3.1. Вывод ставки аренды здания
В расчетах использованы как фактические данные:
§ затраты на содержание помещений составляют от 100 до 120 тенге за 1 кв.м. в месяц;
Прогнозные - предполагается: Стоимость возможной аренды 90 % помещений оцениваемого объекта за 1 м2 составляет 2400 тенге из расчета по 3-м аналогам.
| Характеристики | 1 объект | 2 объект | 3 объект |
| Объект | 1-й этаж ТД "Байтерек" Тел.: 41-01-76, +77773122835, +77077410702 | Сдам в аренду помещение, полностью автономное , Тел.:+7 (705) 2555593 | 1-й этаж ТД "Жасмин" Тел.: 8 777 369 9313 |
| Источник информации | https://www.olx.kz/obyavlenie/arenda-v-t-d-bayterek-ulitsa-mira-218-pod-torgovlyu-ID9lfPZ.html#b869a7df08 | https://krisha.kz/a/show/18680020 | https://www.olx.kz/obyavlenie/sdam-torgovye-ploschadi-i-ofisnye-pomescheniya-ID91rDu.html#781bb130ba |
| Месторасположение | ближе к центру города, перес. ул. Мира-Шажимбаева | г. Петропавловск, р-н парковая зона, ближе к центру | ближе к центру города, перес. ул. Мира-Мусрепова |
| Общая площадь, кв.м. | от 10 и более | ||
| Материал стен | кирпич | кирпич | к/панель |
| Состояние | среднее | среднее | среднее |
| Инженерное обеспечение | коммуникации – электричество, центр. отопление, хол. водосн., центр. канализ., телефон, пожарная охранная сигнализация | все коммуникации – центральные | все коммуникации – центральные |
| Стоимость, KZT | 240 000,00 | 900 000,00 | 250 000,00 |
| Цена, KZT/кв.м. | 2 500,00 | 3 000 | 2 500,00 |
| Поправка на местоположение, % | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 2 500,00 | 3 000,00 | 2 500,00 |
| Поправка на целевое использование, % | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 2 500,00 | 3 000,00 | 2 500,00 |
| Поправка на размер площади, % | -10,0% | -10,0% | -10,0% |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 2 250,00 | 2 700,00 | 2 250,00 |
| Поправка на состояние, % | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 2 250,00 | 2 700,00 | 2 250,00 |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 2 400 | ||
| Скорректированная цена, USD/кв.м |
§ сдача помещения в аренду, с условием ежемесячной арендной платы в размере 2400 тенге за 1 кв.м. (ставка аренды принята с учетом текущего состояния и назначения здания);
§ ежемесячные затраты на содержание помещений здания из расчета 110 тенге за 1 кв.м.
| Расходы | в тенге | В у.е. |
| Затраты на содержание на кв. метр | 0,33 |
§ Для того, чтобы проверить выравненность значений скорректированных ставок арендной платы за 1 кв.м по объектам-аналогам, оценщиком был рассчитан коэффициент вариации.
§ Вообще, вариацией признака в статистике, называется различие индивидуальных значений признака внутри изучаемой совокупности. Она возникает в результате того, что индивидуальные значения складываются под влиянием разнообразных факторов, которые по-разному сочетаются в каждом отдельном случае. Средняя величина – это абстрактная, обобщающая характеристика признака изучаемой совокупности, но она не показывает строения совокупности, которое существенно для ее познания. В некоторых случаях отдельные значения признака близко примыкают к средней арифметической и мало от нее отличаются. В таких случаях средняя хорошо представляет всю совокупность. В других, наоборот, отдельные значения совокупности далеко отстают от средней, и средняя плохо представляет всю совокупность. Колеблемость отдельных значений характеризует коэффициент вариации.
§ Расчет коэффициента вариации был произведен по следующей формуле:
, (3)
где
§ CV - коэффициент вариации;
§ σ - среднее квадратичное отклонение;
§ V - средняя величина сопоставляемых параметров по объектам-аналогам.
, (4)
, (5)
где
§ V1,…n - сопоставляемые параметры по разным объектам-аналогам;
§ n - количество объектов-аналогов.
Расчет коэффициента вариации для скорректированных ставок арендной платы за 1 кв.м по объектам-аналогам
| Расчет отклонения скорректированных ставок аренды | |||
| Характеристики | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Скорректированная цена ставки аренды за 1 кв. м, тенге | 2 250 | 2 700 | 2 250 |
| Средняя арифметическая, тенге | 2 400 | ||
| Отклонение от средней арифметической | -150 | -150 | |
| Среднее квадратическое отклонение | |||
| Коэффициент вариации | 0,09 |
Следующим этапом расчетов, является определение коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала. Метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости, формулу расчета коэффициента капитализации представляет следующим образом:
R = Rд ± aН возвр, (8)
где
R – коэффициент капитализации;
Rд – ставка доходности;
a – процент изменения стоимости недвижимости за анализируемый период;
Нвозвр – норма возврата капитала.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.
Ставка доходности рассчитана согласно модели оценки капитальных активов:
Rд = Rб.р+ β (Rср.р - Rб.р) + Sн , (9)
где
Rд – ставка доходности;
Rб.р – безрисковая (базовая) ставка доходности;
Rср.р – среднерыночная ставка доходности;
Β – бета-коэффициент;
Sн – премия за риск вложения в недвижимость.
Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. Принимается равной ставке рефинансирования установленной Национальным Банком Республики Казахстан с 04 июня 2012 года в размере 5,5% (www.nationalbank.kz).
Среднерыночная ставка доходности – средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Принимается согласно данным официального сайта Национального Банка Республики Казахстан (www.nationalbank.kz) и составляет 10%.
Бета-коэффициент – мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Коэффициент «бета» рассчитывается по данным американского фондового рынка (www.damodaran.com): для оцениваемого объекта по отрасли «операции с недвижимостью» 
= 1,13.
Премия за риск вложения в оцениваемый объект – это корректировка на риск вложения в определенный вид инвестиций. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Мотивация величины применяемых к недвижимости премий за риск вложения в оцениваемый объект, используемых практикующими оценщиками, приведена в таблице ниже.
Премия за риск вложения в оцениваемый объект [3]
| Величина значения | Мотивация величины |
| Низкое значение (1%) | Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности с позитивными перспективами (класс А++, класс ААА, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра») |
| Значение ниже среднего (2%) | Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности (класс А, класс А+, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра») |
| Среднее значение (3%) | Риски застрахованы в страховых компаниях приемлемого уровня надежности (класс В, В+, В++, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра») |
| Значение выше среднего (4%) | Застрахована часть рисков |
| Высокое значение (5%) | Риски не застрахованы |
Таким образом, годовой коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения и составил 21,63%:
| Параметр | Значение |
| Безрисковая ставка доходности, % | 5,5 |
| Бета-коэффициент | 1,13 |
| Среднерыночная ставка доходности, % | |
| Премия за риск вложения в оцениваемый объект, % | |
| Ставка доходности, % | 21,63 |
3.3.2. Стоимость доходным подходом здания
Таким образом, стоимость — торгового комплекса определенная методом капитализации дохода составила
288 493 734(двести восемьдесят восемь миллионов четыреста девяносто три тысячи семьсот тридцать четыре) тенге на дату проведения оценки, в том числе:
| Показатели | KZT | В у.е. |
| ставка аренды, кв.м./месяц | 2 400 | 7,2 |
| площадь в аренду, кв.м. | 3 156,70 | |
| коэффициент возможной загруженности | 0,90 | |
| выручка | 6 818 472,00 | 20 395,66 |
| затраты на содержание | 347 237,00 | 1038,667704 |
| доход до налогообложения | 6 471 235,00 | 19 356,99 |
| НДС | 693 346,61 | 2 073,96 |
| подоходный налог | 577 788,84 | 1 728,30 |
| чистый доход | 5 200 099,55 | 15 554,72 |
| годовой чистый доход | 62 401 194,64 | 186 656,68 |
| коэффициент капитализации | 0,2163 | |
| Стоимость | 288 493 734 | 862 953 |
Загруженность объекта установлена в пределах 90%.