Определение стоимости земельного участка (методом сравнительного анализа продаж).
| п/п | Кадастр. № земельного участка | Целевое назначение ЗУ, делимость | Право | Площадь, га | Площадь, кв.м. |
| 15-234-020-793 | Для строительства торгового центра и его обслуживания | Частная собственность | 0,4437 | ||
| Итого: | 0,4437 |
Метод рыночной информации основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Порядок расчета следующий:
· Произведены исследования рынка недвижимости в г. Петропавловске, определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимость реализации;
· Рассчитаны цены реализации за 1 сотку общей площади объектов;
· Определены и последовательно внесены поправки к цене:
· на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, %
· на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, %(предполагается скидка при факт. закл. сделки купли-продажи, размер попр. от -5% до -30%),
· на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), %
· на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), %
· на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется);
· на местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура, размер попр. от +/-2% до +/-15%),
· на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (в зависимости от оптимальности площади для конкретного вида деятельности, размер попр. пр. от +/-2% до +/-10%);
· на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использовании (в зависимости от назначения объекта, размер попр. от +/-3% до +/-10%),
· на инженерные коммуникации ( размер попр. от +/-1% до +/-10%),
· на улучшения и состояние, (размер попр. от +/-3% до +/-15%),
· Определена средняя цена за 1 сотку общей площади на базе последних скорректированных цен;
· На основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта.
| Характеристики | ||||
| Источник | земельный участок | https://krisha.kz/a/show/22254486 | https://krisha.kz/a/show/12895371 | https://krisha.kz/a/show/21199238 |
| назначение | для строительства торгового центра и его обслуживания | под коммерческое | под коммерческое | под коммерческое |
| площадь, соток | 44,37 | |||
| месторасположение | ул. Жамбыла 59 "б" | г. Петропавловск, Район перинатального центра, под коммерческую деятельность, ближе к окраине города | СКО г. Петропавловск, перес. Абая — Мира, центр города, тел.:+7 (705) 2307417 | СКО г. Петропавловск, 20 мкр, район магазина "Корона", окраина города тел. +7 (775) 2901172, +7 (777) 3281705 |
| инженерное обеспечение | электроснабжение, центр. Водоснабжение, авт. Отопление (электр.) | рядом | рядом | рядом |
| рельеф | ровный | ровный | ровный | ровный |
| благоустройство | асфальт | асфальт | отсутствует | отсутствует |
| насаждения | нет | без насаждений | без насаждений | без насаждений |
| постройки | Торговый комплекс | отсутствуют | отсутствуют | отсутствуют |
| Цена предложения реализации, в долл. США (USD) | 31 108,85 | 110 675,72 | 44 868,54 | |
| Цена предложения реализации,в тенге (KZT), | 10 400 000,00 | 37 000 000,00 | 15 000 000,00 | |
| Цена предложения реализации, KZT/сот. | 520 000 | 1 233 333 | 1 000 000 | |
| 1. Поправка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);, % | 0,0% | 0,0% | 10,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 100000,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 520 000,00 | 1 233 333,33 | 1 100 000,00 | |
| 2. Поправка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок, % | -15,0% | -15,0% | -15,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -78000,00 | -185000,00 | -165000,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 442 000,00 | 1 048 333,33 | 935 000,00 | |
| 3. Поправка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 442 000,00 | 1 048 333,33 | 935 000,00 | |
| 4. Поправка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 442 000,00 | 1 048 333,33 | 935 000,00 | |
| 5. Поправка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен предложений не применяется), % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 442 000,00 | 1 048 333,33 | 935 000,00 | |
| 6. Поправка на местоположение - учитывает разницу цен в зависимости от местоположения % | 5% | -5% | 10% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 22100,00 | -52416,67 | 93500,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 464 100,00 | 995 916,67 | 1 028 500,00 | |
| 7. Поправка на физические характеристики - учитывает разницу в физических характеристиках объектов (на размер площади, объема), % | -2,2% | -1,5% | -3,0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | -10296,06 | -14729,61 | -30423,03 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 453 803,94 | 981 187,06 | 998 076,97 | |
| 8. Поправка на целевое использование недвижимости - учитывает отклонения на целевое использование, % | 0% | 0% | 0% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена, KZT/кв.м | 453 803,94 | 981 187,06 | 998 076,97 | |
| 9. Поправка на коммуникации, % | 5% | 5% | 5% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 22690,20 | 49059,35 | 49903,85 | |
| Скорректированная цена, KZT/сот. | 476 494,14 | 1 030 246,41 | 1 047 980,82 | |
| 10. Поправка на улучшения, % | 5% | 5% | 5% | |
| Корректировка, тенге (KZT) | 23824,71 | 51512,32 | 52399,04 | |
| Скорректированная цена, KZT/сот. | 500 318,85 | 1 081 758,73 | 1 100 379,86 | |
| Средняя цена, KZT/сот. | 894152,48 | |||
| Средняя цена, USD/сот. | 2674,62 | |||
| Земельный участок, га | 0,4437 | |||
| Земельный участок, соток | 44,37 | |||
| целевое назначение | кадастр | Площадь | ||
| для строительства торгового центра и его облуживания | 15-234-020-793 | 0,4437 | ||
| Застроенная площадь, кв.м. | 2 114,6000 | |||
| Незастроенная площадь, кв.м. | 2322,4 | |||
| Стоимость, в тенге | 39 673 546 | |||
| Стоимость, в долл. США | 118 673 |
Таким образом, стоимость земельного участка для строительства торгового центра и его облуживания составляет 39 673 546тенге на дату проведения оценки.