Раздел 1. общие сведения об отчете
СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА
| п/п | Наименование | № стр. |
| Раздел 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ | ||
| 1.1. | Задание на оценку | |
| 1.2. | Список исполнителей | |
| 1.3. | Допущения и сделанные ограничительные условия | 3,4 |
| 1.4. | Перечень документов и литература | 4,5 |
| 1.5. | Основные термины и определения | 5,6 |
| Раздел 2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ | ||
| 2.1. | Описание объекта оценки | |
| 2.2. | Характеристики объекта оценки | 6,7 |
| 2.3. 2.4. | Месторасположение объекта | |
| 2.5. | Анализ наиболее эффективного использования | |
| 2.6. | Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе | 8-13 |
| Раздел 3. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА | ||
| 3.1. | Методология оценки | 14-18 |
| 3.2. | Затратный подход оценки | 18-26 |
| 3.3 | Доходный подход (метод капитализации дохода) | 26-29 |
| 3.4. | Сравнительный подход | 29-31 |
| 3.5. | Согласование результатов оценки | 31-33 |
| РАЗДЕЛ 4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА | ||
| 4.1. | Итоговая величина стоимости | 33,34 |
| 4.2. | Ограничения и пределы применения полученного результата | |
| ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ |
РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ
1.1. Задание на оценку
| Полное наименование и краткое описание объекта оценки: | Торговый комплекс (литер А)общей площадью3156,7 кв.м.с земельным участком на праве частной собственности общей площадью 0,4437 га, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый |
| Собственник | ТОО «ХХХ»,свидетельство о гос. регистрации юридического лица №9274-1948-ТОО от 25.01.2006 г., СКО, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, 59 б, РНН 480100228214, БИН 060140004511 |
| Местонахождение объекта | Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д. № 59 Б (пятьдесят девять Б) |
| Оцениваемые права | Полное право собственности |
| Цель оценки: | Определить текущую рыночную стоимость для обеспечения обязательств по займу |
| Вид оценки: | Объязательная |
| Назначение оценки | Для залога |
| Дата оценки | 12 декабря 2016 года |
| Дата оценки (число или промежуток времени, в течение которого действительна оценка) | 12 декабря 2016 года, Отчет об оценке действителен до 12.06.2017 г. |
| Идентификация оцениваемого имущества | Недвижимое имущество –Торговый комплекс |
| Определение базы и типа устанавливаемой стоимости | Рыночная стоимость |
Список исполнителей
Эксперт-оценщик – Сыздыков М.Р., (образование-высшее, диплом № 308 от 20.06.1996 г.) Повышение квалификации № 0000006 от 17.01.2004 г.) Государственная лицензия на занятие деятельностью по оценке имущества ФЛ-01166 №0048761 от 28.08.07г. выданная Комитетом регистрационной службы Министерства юстиции РК. Член Северо-Казахстанской палаты оценщиков. Ответственность профессиональной ответственности оценщика застрахована в АО «Нефтяная страховая компания» Серия/№35146780 от 28.03.16г.
Ограничительные условия и сделанные допущения
Сертификат качества оценки
Подписавшие данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
1.Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Публикация Отчета целиком, частями или отдельных ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещается без его письменного согласия.
3. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат оценщику и действительны строго в пределах ограниченных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета
4. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам, содержащиеся в отчете анализ, мнение и заключение принадлежат оценщику.
5. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем отчете.
6.Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями законодательства.
Ограничивающие условия
Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:
· Оценщик не несет ответственность за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.
· От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.
· При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случаях обнаружения) подобных факторов.
· Исходные данные, использованные оценщиком, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность.
· Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
· Оценка объекта содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по указанной стоимости.
· Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
· Отдельные части оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.
1.4. Перечень документов и литература
В процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности следующих документов (оригиналы и копий) на имущество:
· Свидетельство о государственной регистрации юридического лица №9274-1948-ТОО от 25.01.2006 г.,
· Договор купли-продажи земельного участка №3166 от 24.02.2006 г.,
· Постановление Акимата №1148 от 30.07.2006 г.,
· Технический паспорт, составлен на 14.05.2007 г.,
· Акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 01.06.2007 г.,
· Постановление Акимата №707 от 05.06.2007 г.,
· Акт на право частной собственности на земельный участок №2526 от 14.09.2007 г.
Кроме указанных документов, при подготовки настоящего отчета были использованы следующие нормативные документы:
- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства общественных здании. КО-ИНВЕСТ 2014;
- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства складских здании и сооружений. КО-ИНВЕСТ 2014;
- СБОРНИКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ стоимости строительства промышленных зданий. КО-ИНВЕСТ 2014;
- Закон «Об оценочной деятельности в РК». Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.12.2015г);
- Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года N 442;
- Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);
- Требования к форме и содержанию отчета об оценке (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);
- Международные стандарты оценки МСО 2007 (восьмое издание);
- Информация из еженедельных газетных изданий, интернет-порталов (OLX.kz. www.krisha.kz), объявления агентств и риэлторских компаний по продаже недвижимости и др.
- Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115, зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 30 марта 2015 года № 10580);
- Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009.
- Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010.
- Грибовский С. В., Баринов Н. П. Оценка недвижимости для налогообложения / статья
- Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. – 2-изд., стер. – Москва: КНОРУС, 2008.
- Оценка рыночной стоимости недвижимости: серия «Оц еночная деятельность» / Под общ. ред. В. Н. Зарубина, В. М. Рутгайзера / Учебное и практическое пособие. – Москва: Дело, 1998.
- Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – 3-е изд., перераб. и доп. – Москва: КНОРУС, 2010.
- Миронова Н. Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. Серия «Высшее образование». – Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2004.
- Гусаров В. М. Теория статистики: Учебное пособие для вузов. – Москва: Аудит, ЮНИТИ, 1998.
- Методическое пособие по оценке имущества для семинара по присвоению квалификации «Международный эксперт по оценке имущества в Казахстане». Утверждено Председателем совета СРП КАО Елисеевым В. М.
Дополнительно оценщиком был проведен натуральный осмотр имущества, интервьюирование собственников.
Общие условия выполнения оценки.На основании договоренностей, допущений и ограничений, подразумевается их полное однозначное понимание Сторонами, которые не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон.
Конфиденциальность.Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность в отношениях информации, представленной Заказчиком.
Статус отчета –полный отчет об оценке.
Вид оценки – обязательная.
1.5. Используемые при оценки термины и определения
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
1) остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;
2) альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;
3) земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ;
4) фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;
5) срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;
6) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
7) многолетние насаждения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла;
8) строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и типа подобное;
9) сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и типа подобное);
10) объекты незавершенного строительства – строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;
11) действительный валовый доход - потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
12) Операционные расходы - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делится на:
условно-постоянные;
условно-переменные, или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы;
13) рентный доход (земельная рента) – доход, который получается с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
14) сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и другие;
15) элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;
16) внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);
17) физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
18) чистый операционный доход (далее - ЧОД) – доход, который определяется как разность между действительным валовым доходом и операционными затратами;
19) передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи);
20) эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону;
21) тренд – индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;
22) функциональное устаревание – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;
23) потенциальный валовый доход – доход, который получают от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов.
24) рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
РАЗДЕЛ 2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Описание объекта оценки
| Оцениваемый объект | Торговый комплекс (литер А)общей площадью3156,7 кв.м.с земельным участком на праве частной собственности общей площадью 0,4437 га, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый |
| Собственник | ТОО «ХХХ»,свидетельство о гос. регистрации юридического лица №9274-1948-ТОО от 25.01.2006 г., СКО, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, 59 б, РНН 480100228214, БИН 060140004511 |
| Местонахождение объекта | Северо-Казахстанская область, г. Петропавловск, ул. Жамбыла, д.№ 59 Б (пятьдесят девять Б), район спорткомплекса им. Александра Винокурова, ближе к центру города, перес. ул. Жамбыла – Позолотина-Парковая |
| Оцениваемые права | Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости. |
| Цель оценки | Определить текущую рыночную стоимость для обеспечения обязательств по займу |
| Вид оценки | Обязательная |
| Назначение оценки | Для залога |
| Идентификация оцениваемого имущества | Недвижимое имущество |
| Идентификация имущественных прав | · Частная собственность |
| Использованный подход оценки | Затратный, доходный и сравнительный подходы |
| Определение базы и типа устанавливаемой стоимости | Рыночная стоимость |
| Дата проведения осмотра объекта | 12 декабря 2016 года |
| Описание земельного участка: | Объект недвижимости располагается на земельном участке площадью0,4437 га, частная собственность, кадастровый номер земельного участка 15-234-020-793, целевое назначение – для строительства торгового центра и его обслуживания, делимый |
| Результаты обследования объекта оценки | Результат обследования объекта оценки приводится в прилагаемом Акте осмотра |
| Обоснование методов оценки | В соответствии с принятыми Стандартами и Правилами оценки при определении рыночной стоимости оцениваемого имущества были проанализированы три подхода оценки – затратный, доходный и сравнительный. |
Вид объекта со спутника
https://yandex.ru/maps/CZH54Aiz 
Население
Численность населения области на 1 мая 2016г. составила 568,7 тыс. человек, в том числе 249,8 тыс. человек (43,9%) – городских, 318,9 тыс. человек (56,1%) – сельских жителей.
Уровень жизни
Величина прожиточного минимумав среднем на душу населения, рассчитанная из минимальных норм потребления, в октябре 2016г. составила 22315 тенге и по сравнению с декабрем предыдущего года возросла на 21,8%. Стоимость продовольственной корзины составила 13389 тенге.
Рынок труда и оплата труда
Численность безработных во 2 квартале 2016г. составила 16,2 тыс. человек. Уровень безработицы составил 5,1% к численности рабочей силы. Численность лиц, зарегистрированных в органах занятости в качестве безработных, на конец октября 2016г. составила 2158 человек, или 0,6% к численности рабочей силы.
Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам (без малых предприятий, занимающихся предпринимательской деятельностью) в 3 квартале 2016г. составила 96653 тенге, прирост к 3 кварталу 2015г. составил 14,4%. Индекс реальной заработной платы к 3 кварталу 2015г. составил 99,1%.
Цены
Индекс потребительских цен в октябре 2016г. по сравнению с декабрем 2015г. составил 105,5%. Цены на продовольственные товары выросли на 4,7%, непродовольственные товары – на 7,2%, платные услуги – на 4,8%. Цены предприятий-производителей промышленной продукции в октябре 2016г. по сравнению с декабрем 2015г. повысились на 7%.
Национальная экономика
Объем инвестиций в основной капитал в январе-октябре 2016г. составил 127406,2 млн. тенге, или 97,3% к январю-октябрю 2015г.
Количество зарегистрированных юридических лиц по состоянию на 1 ноября 2016г. составило 9975 единиц и увеличилось по сравнению с соответствующей датой предыдущего года на 5,2%, в том числе 9673 единицы с численностью работников менее 100 человек. Количество действующих юридических лиц составило 6712 единиц, среди которых 6410 единиц - малые предприятия. Количество зарегистрированных предприятий малого и среднего предпринимательства (юридические лица) в области составило 6981 единица и увеличилось по сравнению с соответствующей датой предыдущего года на 7,4%.
Торговля
Объем розничной торговли в январе-октябре 2016г. составил 154845,6 млн. тенге и уменьшился на 0,3% по сравнению с январем-октябрем 2015г.
Объем оптовой торговли в январе-октябре 2016г. составил 211169,5 млн. тенге и снизился на 21,1% по сравнению с январем-октябрем 2015г.
Реальный сектор экономики
Объем промышленного производства в январе-октябре 2016г. составил 148557 млн. тенге в действующих ценах, что на 0,3% больше, чем в январе-октябре 2015г. В горнодобывающей промышленности объемы производства выросли на 26,1%, в электроснабжении, подаче газа, пара и воздушном кондиционировании - на 10,7%, в водоснабжении, канализационной системе, контроле над сбором и распределением отходов - на 4,9%. В обрабатывающей промышленности отмечено снижение на 4,4%.
Объем грузооборота в январе-октябре 2016г. составил 2789,6 млн. ткм (с учетом оценки объема грузооборота индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими перевозками), или 103,4% к январю-октябрю 2015г. Объем пассажирооборота составил 3197,4 млн. пкм, или 100% к соответствующему периоду прошлого года.
Объем строительных работ (услуг) составил 44896,4 млн. тенге, или 95,7% к январю-октябрю 2015г.
На жилищное строительство направлено 10388,4 млн. тенге (197,1% к январю-октябрю 2015г.), введено 84482 кв. метра жилья (115,5%).
Индекс цен в строительстве
| в процентах к предыдущему месяцу, прирост +, снижение -  |
По элементам технологической структуры
| В октябре 2016г. по сравнению со сметными ценами 1991г. индекс цен на все элементы технологической структу-ры увеличился в 197,080 раза, на строи-тельно-монтажные работы – в 206,797 раза, на машины и оборудование – в 228,523 раза. | в процентах
|
По размерности предприятий
в процентах к общему объему
Оптовая торговля
Объем оптовой торговли за январь-октябрь 2016г. составил 211169,5 млн. тенге, или 78,9% к уровню соответствующего периода 2015г. В структуре оптового товарооборота преобладают непродовольственные товары и продукция производственно-технического назначения (77,1%).
*Примечание: Информация получена из официального сайта Департамента статистики по СКО http://www.soltustik.stat.gov.kz.
Методология оценки
Метод оценки – определенная последовательность действий юридического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления рыночной или иной стоимости оцениваемого имущества.
Методы доходного подхода:
1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях;
2) метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.
Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
2) расчет действительного дохода исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта;
3) расчет чистого операционного дохода (далее - ЧОД) как разности между действительным валовым доходом и операционными затратами, а рентного дохода – как разности между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
4) в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;
5) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
6) расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) обоснование периода прогнозирования;
2) прогнозирование величин денежных потоков по годам периода как разницы между действительным валовым доходом и операционными затратами;
3) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;
4) определение текущей стоимости денежного потока;
5) прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;
6) определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
7. Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, рассчитывается во время применения:
1) метода прямой капитализации дохода – путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат;
2) метода дисконтирования денежного потока – путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического износа и (или) функционального устаревания, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат, учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.
8. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.
Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства/замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства/замещения и накопленным износом.
Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.
Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.
Методы затратного подхода:
1) метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;
2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте;
3) метод удельных показателей – способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности;
4) индексный метод – способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.
Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания (обесценения).
Физический износ бывает устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение (создание, замену, текущий ремонт) признаков физического износа.
Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов. Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни, который принимается по установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам.
Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.
Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности (использования) в связи с низким качеством недвижимости.
Внешнее (экономическое) устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами.
9. Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, – аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки, скорректированных на выявленные различия.
Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним.
Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок/предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.
Методы сравнительного подхода:
1) метод сравнительного анализа предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющими на цену;
2) метод соотнесения цены и дохода, представленный двумя модификациями – методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации, основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект;
3) метод статистического моделирования, предполагающий создание мультипликативной модели оценки.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий:
1) исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;
2) проверка информации на надежность, точность и соответствия ее рыночным данным;
3) выбор не менее трех типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения;
4) расчет корректирующих коэффициентов путем сравнения сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения;
5) внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения;
6) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Корректирующие коэффициенты рассчитываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта.
После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений/продаж сравнимых объектов в порядке, выработанном практикой оценки, при этом первые пять корректировок выполняются в строгом порядке, остальные выполняются в произвольном порядке:
1) корректировка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.);
2) корректировка на торг