Расчёт стоимости недвижимости затратным подходом к оценке.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет её стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.
Полная восстановительная стоимость здания включает прямые строительные затраты, косвенные затраты и предпринимательское вознаграждение.
Норма износа строений рассчитывается делением действительного возраста здания на общий срок экономической жизни здания.
Низн.= действ. возраст \ общ. срок жизни * 100 %
12/60*100=20%
Общий накопленный износ определяется произведением полной восстановительной стоимости здания на норму износа.
Износ = полная восст. стоимость * Н изн. / 100 %
89950*20/100%=17990 д.е.
На величину общего накопленного износа уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости.
Остаточная стоимость = полн. восст. стоимость – износ
88780-13317=75463
Далее определяется стоимость недвижимости:
С недв. = С ост. + С зем. уч.
71960+35700=107660
Расчёты производятся в таблице 6.
Определение стоимости недвижимости затратным подходом
Таблица 6
| Показатель | Величина |
| 1.Полная восстановительная стоимость зданий, д.е. | |
| 2. Общий накопленный износ, д.е. 15% | |
| 3.Остаточная восстановительная стоимость здания, д.е. | |
| 4.Рыночная стоимость земельного участка, д.е. | |
| 5.Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом, д.е. |
Расчёт итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Для определения весовых показателей достоверности метода оценки недвижимости (удельного веса) можно применять методику ранжированной оценки критериев стоимости.
Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов, присваивается весовой коэффициент.
Этапы расчёта удельного веса:
1.каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;
2.проставляются баллы: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;
3.по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
4.определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;
5.рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы баллов соответствующего метода к общей сумме баллов.
Расчёты производятся в таблице 7.
Определение удельного веса каждого метода оценки
Таблица 7
Расчёт согласованной стоимости осуществляется как сумма произведений результатов оценки по каждому подходу на удельный вес применяемого подхода к оценке недвижимости.
Расчёты производятся в таблице 8.
Стои. *Удел.в/100
1)1175425*44,18/100=77502
2)133733*35,29/100=47194
3) 107660*23,53/100=25332
4)77502+47194+25332=144628
Определение итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной различными методами
Таблицы 8
| Наименование подхода, метода | Стоимость, д.е. | Удельный вес, % | Взвешенный результат, д.е. |
| 1.Доходный подход, метод капитализации доходов | 44,18 | ||
| 2.Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж | 35,29 | ||
| 3. Затратный подход | 23,53 | ||
| 4.Согласованная стоимость | ---- | 100% |
Заключение.
В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.
Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
Список используемой литературы
1. А.В. Севостьянов. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций- М. Академия, 2012
2. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г. и Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2015
3. Конституция Российской Федерации
4. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
6. http://www.neuch.ru/referat/120476.html
7. http://knowledge.allbest.ru/economy/3c0b65635b2ac68a5c53b88421206d26_0.html
8. http://www.studfiles.ru/preview/2780359/
9. http://xreferat.com/7/2406-1-strahovanie-nedvizhimosti.html
10. http://www.litsoch.ru/referats/read/6523
11. http://xreferat.com/7/2406-1-strahovanie-nedvizhimosti.html