Защита прав кредиторов при аренде предприятия

Уведомление должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю.

Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право:

- в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга;

- не сообщая ничего арендодателю, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков, либо признания договора аренды предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, ничего не сообщит арендодателю или не заявит одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с арендодателя на арендатора предприятия.

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен об аренде предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия арендодателем арендатору, заявить одно из следующих требований:

а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении арендодателем причиненных этим убытков;

б) о признании договора аренды предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Исполнение:

По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору.

Арендодатель обязан предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

Права арендатора:

1. Арендатор имеет право распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре.

2. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

3. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Обязанности арендатора:

1. Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату.

2. На арендатора возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия

3. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю аналогичным его способом при сдаче в аренду.

56. Договор финансовой аренды: понятие и особенности, элементы, исполнение.

Понятие - по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.

Особенности:

1. Предмет договора осложнен обязанностью приобрести в собственность имущество лизингодателем. Договор может предусматривать, что арендодатель сам выбирает, у кого приобретать имущество.

2. Лизинговые отношения переплетаются с договором купли-продажи, появляется третье лицо – продавец.

3. Арендодатель не является на момент заключения договора собственником или титульным владельцем имущества, он только обязуется это сделать.

4. Арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество приобретается для передачи по договору лизинга.

5. Если иное не установлено договором, то имущество передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения.

Элементы:

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов, имущества ограниченного или изъятого из оборота.

Стороны договора лизинга:

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо (лизинговые компании, создаваемые банками и специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования), которое за счет привлеченных и/или собственных средств в ходе реализации договора лизинга приобретает в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга.

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, получающее за плату на определенный срок во временное владение или пользование, с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Продавец – любое лицо.

Необходимость обязательного согласования в договоре лизинга условия о продавце не превращает договор лизинга в трехстороннюю сделку. Стороны в договоре лизинга находятся с продавцом предмета лизинга в различных отношениях, основанных на договоре купли-продажи предмета лизинга, а не на договоре лизинга.

Договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели. Поэтому сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности.

Деятельность по оказанию лизинговых услуг является лицензируемой.

Форма договора финансовой аренды должна быть письменной не зависимо от срока. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации. Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срокдоговора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет).

Существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды

57. Договор безвозмездного пользования имуществом: понятие и особенности, элементы, исполнение. Ответственность сторон за несохранность предмета ссуды и его недостатки.

Понятие - по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды применяется в сферах, не являющихся предпринимательскими. Он весьма распространен в бытовых отношениях между гражданами

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи.

Двусторонний характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах.

Элементы:

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель.

Ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.

В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает.

В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но для использования, например, в качестве экспоната на выставке. В договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования.

Форма

Общие положения о сделках 1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок

Обязанности ссудодателя (если договор консенсуальный):

1. Предоставить ссудополучателю вещь. Если вещь не передается, ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения реальных убытков, но не может потребовать истребования вещи в натуре.

2. Предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Вместе с вещью ссудополучателю передаются все ее принадлежности и относящиеся к ней документы (инструкция по использованию, технический паспорт и т. п.)

3. Обязанность ссудодателя предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

4. Отвечает за те недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора.

Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

При обнаружении недостатков в переданной вещи ссудополучатель имеет право выбора:

- потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи;

- досрочно расторгнуть договор и возместить понесенный им реальный ущерб.

При этом ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии).

Обязанности ссудополучателя:

1. Должен содержатьвещь. Содержание вещи заключается в поддержании вещи в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и принятии на себя всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

2. Ссудополучатель обязан пользоваться переданной вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не установлены, то в соответствии с назначением вещи. При нарушении этой обязанности ссудодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Риск случайной гибели или случайного повреждения этой вещи лежит на ссудополучателе, если:

- имело место ненадлежащее использование;

- ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (при согласии ссудодателя риск падает на ссудодателя);

- с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Во всех иных случаях риск случайной гибели вещи падает на собственника вещи.

Ссудополучатель имеет право производить улучшения в имуществе, переданном ему в безвозмездное пользование. Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором ссуды. Если ссудополучатель без согласия ссудодателя произведет неотделимые улучшения в переданной ему вещи, то стоимость таких улучшений возмещению не подлежит.

Расторжение договора.

Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока, может совершиться в любое время. Для этого любая из сторон договора ссуды обязана известить другую сторону об отказе от договора за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В договоре ссуды, заключенном с указанием срока его действия, право отказа от договора до истечения срока имеет только ссудополучатель, если иное не предусмотрено самим договором ссуды. При этом ссудополучатель должен известить ссудодателя об отказе от договора за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

По требованию ссудодателя срочный договор может быть расторгнут, когда ссудополучатель:

- использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

- не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

- существенно ухудшает состояние вещи;

- без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу.

По требованию ссудополучателя срочный договор ссуды может быть расторгнут, когда:

- обнаружены недостатки, делающие нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых ссудополучатель не знал и не мог знать в момент заключения договора;

- вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

- при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

- ссудодателем не исполнена обязанность передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Досрочное расторжение договора ссуды по требованию одной из сторон при наличии возражений с другой стороны осуществляется по решению суда.

Истечение срока договора ссуды не влечет его автоматического прекращения. Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

58. Договор найма жилого помещения: понятие и особенности, источники правового регулирования, элементы договора. Виды договоров найма жилого помещения: общая характеристика и отличия.

Исполнение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Понятие - по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма - договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования;

2. Договор коммерческого найма - договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Элементы:

Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель".

Наймодателем выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение предоставляется "для проживания в нем". Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.

Предметомдоговора найма является изолированное жилое помещение. Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. изолированнОЕ - жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Стороны сами определяют содержание ВСЕХ УСЛОВИЙ

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Срок.Договор коммерческого найма является срочным договором (заключается не более, чем на 5лет). А договор социального найма является всегда бессрочным.

Цена. В договоре социального найма устанавливается лимитированная квартплата, а в договоре коммерческого найма цена устанавливается по соглашению сторон.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Содержание договора найма жилого помещения.

Понятие- по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Элементы:

Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель".

Наймодателем выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Предметомдоговора найма является изолированное жилое помещение, ОБОРУДОВАННОЕ ОТДЕЛЬНЫМ ВХОДОМ.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) подлежит государственной регистрации

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Обязанности наймодателя:

1. Обязан предоставить нанимателю жилое помещение для проживания в нем, свободное от прав 3 лиц.

2. Должен осуществлять капитальный ремонт

Если не осуществляет, то наниматель вправе:

- требовать уменьшения платы;

- устранить недостатки сам с возмещением расходов;

- потребовать возмещения убытков.

3. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в ТОМ ЧИСЛЕ проведИТЬ ремонт общего имущества многоквартирного дома

Обязанности нанимателя:

1. Обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Обязан своевременно вносить плату за жилое помещение

3. Должен осуществлять текущий ремонт

Права нанимателя:

1. Наниматель имеет право владеть и пользоваться жилым помещением.

2. МОЖЕТ СДАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ В поднайм. с согласия наймодателя

ТАКЖЕ НЕОБХОДИМО наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади.

А для договора социального наймы дополнительно следующие условия:

- согласие совместно проживающих;

3. Право нанимателя вселять в жилое помещение временных жильцов

Вселение временного жильца происходит с граждан, постоянно с ним проживающих.

Должно быть предварительное уведомление наймодателя

Для временных жильцов установлен предельный срок их проживания - шесть месяцев.

В случае отказа освободить жилое ПРИ ИСТЕЧЕНИИ ЭТОГО СРОКА, подлежат выселению в судебном порядке