Информационное обеспечение при оценке недвижимости
Информационное обеспечение – основа процесса оценки бизнеса. Без предварительного анализа объёмов необходимой информации, источников её получения и затрат (финансовых, трудовых) невозможно правильно составить график проведения оценки, определить методику выполнения работ и сформировать бюджет проекта.
Для определения объема требующей информации необходимо:
1) Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ);
2) Провести интервью с заказчиком и собственником;
3) Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.
Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.
В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфике его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис.3.)
 |
Рисунок 3 - Необходимая для оценки информация
Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить навнешнюю и внутреннюю.
Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1 - Экономические показатели:
1) темпы экономического роста;
2) уровень инфляции;
3) индекс деловой активности;
4) инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
5) уровень доходов населения и другие факторы.
2 - Политические и социальные факторы:
1) стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
2) доверие правительству;
3) приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
1) Программы Правительства и прогнозы;
2) Данные государственных организаций;
3 Исследования международных финансовых организаций;
4) Аналитические обзоры информационных агентств;
5) Электронные информационно-поисковые системы;
6) Периодическая экономическая печать.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
1) в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
2) в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
3) в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
4) в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
5) первичный и вторичный рынок.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1- Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости;
2- 
Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;
3- Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
1) состояние и перспективы развития сегмента рынка;
2) цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
3) уровень эксплуатационных затрат;
4) среднерыночный уровень занятости недвижимости;
5) уровень возможных прочих доходов;
4 - Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
1) укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
2) сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
3) индексы цен в строительстве;
4) удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
5) стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
6) прочая информация.
В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.
2 Характеристика подходов и методов оценки недвижимости
Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Этапы доходного подхода:
1) Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
2) Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неизысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости;
3) Расчет расходов, связанных с объектом оценки.
Принципы доходного метода:
1) Ожидание;
2) Замещение;
3) Спрос и предложение;
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:
или 
, где (1)
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования- норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
1) качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
3) инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
4) рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
5) прямой капитализации доходов;
6) дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
1) 
возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);
2) тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
3) способность учитывать конкурентные колебания;
4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
1) потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или 
, где (2)
С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
1) нестабильность потоков доходов;
2) 
если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода:
1) Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2) В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
,где (3)
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВцД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
1) с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
2) метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
3) метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делает применение этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1 этап. Изучается состояние в тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2 этап. Собираются, и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3 этап. На выделенные различия в ценообразовании характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости на основе сравнительного подхода.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
1) срок экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
2) независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
3) находятся в родственных отношениях;
4) являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
5) 
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
6) сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
7) занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
Инвестиционной мотивации, которая определяется:
1) аналогичными мотивами инвесторов;
2) аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
3) степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1) Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
3) Условия продажи и время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж;
4) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта;
5) Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносят поправки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих 
расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправкивносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
1) абсолютные поправки,вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
2) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1) Поправка на условия финансирования.
2) Поправка на особые условия продаж.
3) Поправка на время продажи.
4) Поправка на местоположение.
5) Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1) 
В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3) Статически обоснован;
4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1) Различия продаж;
2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
4) Зависимость от активности рынка;
5) Зависимость от стабильности рынка;
6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
1) уровень заработной платы;
2) величина накладных расходов;
3) затраты на оборудование;
4) нормы прибыли строителей в данном регионе;
5) рыночные цены на строительные материалы.
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
1) оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, но основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
2) учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
3) принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и 
приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1) Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости;
2) В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода;
3) Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
4) Для оценки объектов незавершенного строительства;
5) Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
6) Для оценки в целях страхования;
7) Для переоценки основных фондов предприятий;
8) В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Преимущества затратного подхода:
1) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;
2) Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
1- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
2- 
оценка зданий специального назначения при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
3- анализ эффективности использования земли;
4- решение задач страхования объекта;
5- решение задач налогообложения;
6- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2) Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
5) Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
6) Отдельная оценка земельного участка от строений;
7) Проблематичность оценки земельных участков в России.
3 Составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере расчета стоимости трех комнатной квартиры)