Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.

Модель кумулятивного построения ставки дисконта применяется при оценке закрытых компаний, для которых сложно найти сопоставимые открытые компании-аналоги и невозможно использование модели САРМ.

При использовании данной модели за основу берется безрисковая ставка, к которой прибавляется премия за риск инвестирования в закрытые компании. Модель кумулятивного построения наилучшим образом учитывает все виды рисков, связанных как с факторами общего характера (макроэкономических факторов и факторов вида экономической деятельности предприятия), так и со спецификой оцениваемого предприятия.

Ставка дисконта по модели кумулятивного построения рассчитывается по формуле:

R_е = R_f + С₁ + С₂ + С₃ + С₄ + С₅ + С₆ + С₇, где

· R_е – требуемая (ожидаемая)ставка дохода на собственный капитал оцениваемой компании;

· R_f – безрисковая ставка дохода;

· С₁ – премия за риск, связанный с размером предприятия;

· С₂ – премия за риск финансовой структуры (источники финансирования предприятия);

· С₃ – премия за риски товарной и территориальной диверсификации;

· С₄ – премия за риск диверсификации клиентуры;

· С₅ – премия за риск уровня и прогнозируемости прибыли;

· С₆ – премия за риск качества управления;

· С₇ – премия за прочие риски.

Премии за риск устанавливаются для оцениваемого предприятия в диапазоне от 0% до 5% по каждому виду премии – при максимальном уровне риска устанавливается наибольшая величина премии.

Модель кумулятивного построения имеет практически неограниченную область применения. Основной ее недостаток – преимущественное использование субъективных подходов к обоснованию значений премий за риски.

В процессе оценки премии за риск, связанный с размером компании, необходимо учесть, что крупная компания имеет преимущества перед малыми за счет большей стабильности бизнеса, относительно более легкого доступа к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов. Но в ряде отраслей эффективнее работают малые предприятия (торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов). Поэтому величину премии за риск нужно оценивать с учетом тенденций, сложившихся на аналогичных предприятиях, которые занимаются теми же видами экономической деятельности, что и оцениваемое предприятие.

В результате премия за риск, связанный с размером компании, может быть определена по следующей формуле:

Х_r = Х_max × (1 – N / N_max), где

· Х_r – искомый уровень премии за риск, связанный с размером компании;

· Х_max – максимальный размер премии (5%);

· N – величина активов оцениваемой компании по балансу на дату оценки;

· N_max – максимальная величина активов среди аналогичных предприятий, которые занимаются теми же видами экономической деятельности.

Подходы к оценке стоимости недвижимого имущества предприятия.

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации;

- анализ ее достоверности и применимости;

- заключение о стоимости оцениваемого объекта;

- оценка точности полученного результата.

Используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных.

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Сфера применения затратного подхода используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

- оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

- при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

- при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического;

б) функционального;

в) экономического (внешнего).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.

Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.