Права и обязанности арендодателя

Права арендодателя

В Гражданском кодексе РФ указаны следующие права арендодателя:

требовать расторжения договора и возмещения убытков если арендатор если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

В заметке 662 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ Введение арендатором усовершенствований в оплаченное компания «Съемщик компании содержит возможность в компенсация ему цены неотъемлемых усовершенствований оплаченного собственности..» однако «наймодатель способен являться отпущен трибуналом с прямые обязанности компенсировать нанимателю цену подобных усовершенствований, в случае если подтвердит, то что расходы арендатора в данные усовершенствования увеличивают цену оплаченного собственности непропорционально улучшению его свойства и (либо) рабочих качеств либо присутствие исполнении подобных усовершенствований существовали преступлены основы добросовестности и разумности.».

Что же касается передачи прав то они не подлежат передаче на основании статьи 656 ГК РФ. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Обязанности арендодателя.
Отталкиваясь с значения единых утверждений об аренде 34 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ заметки 606 согласно соглашению аренды (материального найма) наймодатель (наймодатель) обязуется обеспечить нанимателю (работодателю) собственность из-за оплату в скоротечное обладание и использование либо в скоротечное использование. Объект аренды. Публикация 607 ГК РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ. В соглашении аренды обязаны являться показаны сведения, разрешающие однозначно определить собственность, доступное передаче нанимателю в свойстве предмета аренды. Присутствие нехватке данных сведений в соглашении требование о предмете, доступном передаче в аренду, является никак не слаженным гранями, а подходящий соглашение никак не является арестант.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ в обязанности арендодателя входит предоставление имущества арендатору. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Ещё одной обязанностью считается ремонт собственности. Наймодатель должен осуществлять из-за собственный счёт восстановление переуступленного в аренду собственности, в случае если другое никак не учтено законодательством, другими законными актами либо соглашением аренды. Серьезный восстановление обязан изготавливаться в период, определенный соглашением, а в случае если некто никак не установлен соглашением либо обусловлен срочной потребностью, в надлежащий период.

Однако стоит учитывать, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора условиями договора (ст. 616 ГК РФ). Так, например, ООО «Блок» обратилось в суд с иском к Пискунову В.Б. о взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что 27 марта 2008 года между ними был заключен договор аренды нежилого помещения с приложением дефектной ведомости на здание цеха по производству пенобетона по вышеуказанному адресу. Дефектная ведомость была составлена сторонами в связи с необходимостью ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении. Акт приема-передачи нежилого здания от 27 марта 2008 года был подписан сторонами, где указано, что техническое состояние нежилого здания, находящегося в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта. Также было дано согласие ответчика на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении. Истец произвел демонтаж по необходимости для проведения капитального ремонта, выполнил в полном объеме ремонтно-строительные работы согласно дефектной ведомости. Подрядная организация ООО «Мана- Сервис» выполнила полностью обязательства по ремонту, а истец исполнил перед ней обязательства по оплате услуг ремонта. Ответчик неоднократно препятствовал работе и в дальнейшем предложил расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Договор аренды нежилого здания между сторонами не расторгнут. Истец просил взыскать с ответчика за демонтаж оборудования 450 460 рублей 28 копеек; за ремонтные работы 1 933 852 рублей 44 копейки, также Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. 2016. №4 155 судебные расходы в размере 300 000 рублей – за услуги юриста по оформлению претензий, подготовке иска, представительству в суде. В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, который устанавливается договором, а если срок не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Так, суд первой инстанции, определяя ко взысканию сумму ремонтных работ – 1 933 852, 44 руб. и стоимость демонтажа оборудования в цехе – 450 460,28 руб., исходил из представленных ООО ПО «Блок» следующих доказательств: наличие договора подряда от 01.04.08 г. между ООО ПО «Блок» и ООО «Мана-Сервис» на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту здания с указанием стоимости работ 2 384 312, 72 руб.; соглашения о зачете взаимных требований между ООО ПО «Блок» и ООО «Мана-Сервис» от 01.04.08 г.; локальные сметные расчеты, составленные ООО «Мана- Сервис» на демонтаж оборудования на сумму 450 460,28 руб. и на ремонтные работы на сумму 1 933 852, 44 руб.; оформленные от ООО «Мана-Сервис» счета к плательщику ООО ПО «Блок» на сумму 450 460, 28 руб. от 08.04.10 г. (демонтаж оборудования) и на сумму 1 933 852,44 руб. от 08.12.09 г. (оплата ремонтных работ). Между тем судом первой инстанции каждому из этих документов дана оценка как надлежащему доказательству оплаты ООО ПО «Блок» указанных сумм - 450 460,28 и 1 933 852, 44 руб. В нарушение положений ч.1 ст. 57 ГПК РФ суд не предложил истцу представить доказательства в подтверждение своих расходов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения ООО «Мана-Сервис» подрядных работ. Согласно абз.1 п.1 ст.743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержа- ние работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, оп- Право и социальные отношения 156 определяющей цену работ. В силу п.1 ст.746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Постановлением Госкомста- та РФ от 11.11.1999 № 100 утверждены согласованные с Минфином России, Минэкономики России унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ и введены в действие с 01.01.2000 № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Поскольку унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г. № 100, распространяют свое действие на юридических лиц всех форм собственности, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, а работы, относящиеся к подрядным на объекте, не выполнялись физическими лицами, следовательно, обязательным в качестве доказательства принятия подрядных работ, выполненных юридическим лицом ООО «Мана-Сервис», являются № … «Акт о приемке выполненных работ», № … Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Кроме того, имеющиеся в мате- риалах дела счета, выставленные получателем ООО «Мана-Сервис» плательщику ООО ПО «Блок», без доказательства их оплаты через банк получателя КФ ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», не могут являться достоверным доказательством оплаты соответствующих сумм, указанных в этих счетах. Отказывая Пискунову В.Б. в заявленных им встречных требованиях о взыскании арендных платежей, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель препятствовал арендатору в пользовании помещением. Однако данный довод ООО ПО «Блок» (арендатора) нуждается в дополнительной проверке, потому что вывод суда об отсутствии электроэнергии в помещении противоречит имеющейся в материалах дела справке ОАО «Красноярскэнергосбыт» от 14 марта 2011 г. об отсутствии ограничения режима энергопотребления в помещении за период с 2009 по 2010 г. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия Красноярского краевого суда определила решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 19 октября 2011 года изменить, в частности отменить, решение в части удовлетворения исковых требований ООО ПО «Блок» о взыскании с Писку- нова убытков за демонтаж в размере 450 460, 28 рубля, за ремонтные работы в размере 1 933 852, 44 рубля; судебных расходов в размере 30 000 рублей; возврате государственной пошлины в размере 21 651 рубля, в том числе отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Пискунова о взыскании с ООО ПО «Блок» задолженности по арендной плате и в указанных частях, дело направить на новое рассмотрение. В остальной части решение суда оставить без изменения.^[43]

Чтобы не возникало подобных случаев^[44], субъектам при согласовании условий о проведении капитального ремонта необходимо учитывать, за чей счет ремонт будет выполняться.

В случае если края прибыли к решению, то что серьезный восстановление ведется арендатором, в таком случае следует непосредственно определить в соглашении, то что серьезный восстановление ведется арендатором из-за результат арендодателя; определить, то что наймодатель должен компенсировать нанимателю цену этих ремонтных работ, сделанных арендатором; определить, то что цена важного ремонтных работ, сделанного арендатором, подлежит зачету в результат арендной платы. Кроме того в соглашении АНП имеют все шансы являться определены последующие прямые обязанности: Обязательство арендодателя удерживаться с различных операций, формирующих с целью арендатора преграды в использовании отданным в аренду собственностью. Обязательство предотвратить арендатора в случае однобокого несогласия с выполнения соглашения аренды в период, установленный в соглашении. Другие прямые обязанности, определенные соглашением Исходя из определения договора аренды предприятия указанного в статье 656 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Передача арендованного предприятия. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Основной^[45] обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.