Права и обязанности арендатора и арендодателя.
Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендаторув состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объектов, арендная плата не подлежит взысканию.
Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).
Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой его обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст. 612 ГК).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель и т.п.
Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами.
Помимо субаренды арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Обязанность проводить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК).
При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае ее нарушения арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).
Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии - значит, не допускать его ухудшения. С этой целью арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от текущего ремонта, как и капитального, освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).
На арендодателя возлагается обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Ее неисполнение арендодателем дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).