Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

Ст.35 СК. Самая значимая, самая актуальная, самая сложная, самая противоречивая и самая востребованная на практике статья СК. п.1 ст.35 СК: Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Это положение, от которого мы отталкиваемся. Смысл общей совместной собственности заключается в том, что совершить сделку с общим имуществом можно только с согласия другого сособственника.

Как совершаются сделки при общей долевой собственности? Всегда есть доли в праве собственности. Если участники долевой собственности не смогли прийти к согласию по распоряжению, они могут распорядиться только своей долей в праве собственности с соблюдением правил преимущественной покупки. Отличие совместной собственности от долевой: нет никаких долей, поэтому распорядиться своей долей в праве собственности нельзя, речь идет только о распоряжении непосредственно целым объектом.

абз.1 п.2 ст.35 СКПри совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.Ситуация. Один из супругов совершает сделку с автомобилем (недвижимость пока не берем), предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Супруг решил удостоверить договор у нотариуса. Нотариус узнал, что супруг находится в браке и, так как автомобиль бы достаточно дорогим, спросил, в курсе ли этой сделки супруга (хотя, это, в принципе, здесь и не полномочие нотариуса). На что супруг сказал, что жена не в курсе, да и не должна быть в курсе, потому что, когда я совершаю сделку, ее согласие итак предполагается. Видите, какое интересное толкование? Почему супруг неправильно толкует это норму: потому что согласие предполагается для третьих лиц, но не для супруга. Сам супруг должен получить это согласие.Ситуация. Третье лицо приобретает дорогой автомобиль. Женщина его продает. Нужно ли третьему лицу интересоваться, состоит ли она в браке, а если состоит, есть ли согласие? Действительно, в данной ситуации не требуется получение согласия супруга, так как есть презумпция, и нотариально удостоверенное согласие не требуется. Единственное, чем в этом случае рискует покупатель, это тем, что он все-таки может иметь возможность познакомиться с мужем этот женщины в суде, где сделка будет признана недействительной, если покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия супруга (абз.2 п.2 ст.35 СКСделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.).

В советском учебнике по семейному праву традиционно приводится такой классический пример отчуждения имущества без согласия супруга и признания данной сделки недействительной: продажа холодильника в коммунальной квартире соседу. Суд посчитал, что сосед в коммунальной квартире всегда знает об отношениях супругов и он должен был знать о несогласии второго супруга на совершение данной сделки.

Было несколько решений Приморского суда, связанные с договорами долевого участия в строительстве жилья. Когда заключается такой договор, речь идет не о покупке недвижимости, поэтому этот договор раньше подпадал под п.2, то есть согласие презюмировалось (сейчас этот случай подпадает под п.3 ст.35). 99% таких договоров заключается от имени мужчины. Раньше довольно распространенной ситуацией была уступка права требования из этого договора. То есть, все деньги за квартиру выплачены, и накануне государственной приемки (просто после приемки объекта недвижимости государственной комиссией договор уступки права требования заключить было нельзя) заключался договор уступки права требования. Уступается право требования к застройщику на получение этой квартиры. Соответственно, в основании такого договора лежит договор купли-продажи. А для совершения сделки по уступке удостоверенного согласия супруги не требуется. Было несколько судебных дел, когда супруга пыталась оспорить совершение данной сделки, как совершенной без ее согласия. Практически все дела отказные, потому что невозможно доказать, что лицо, с которым был заключен договор, знало или должно было знать об отсутствии согласия супруги. В двух делах суд вынес положительное решение, и оба дела касались уступке права требования родственникам.

п.3 ст.35 СК:Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Несмотря на то, что между супругами существуют доверительные отношения, для целого ряда сделок законодатель требует получения нотариально удостоверенного согласия супруга. В одном из зачетных вариантов вопроса №2 этот вопрос звучит так: для совершения каких сделок одним их супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга? п.3 ст.35 выучить наизусть. Сделки по распоряжению недвижимостью (требуется нотариальное удостоверение супруги): продажа недвижимости, дарение, аренда, рента, залог недвижимости. Сделки, требующие нотариального удостоверения: рента (подпадает и под первый случай), отчуждение долей в ООО (норма вступила в силу летом, раньше супруга могла и не знать, что происходит с долями мужа в ООО). Сделки, требующие государственной регистрации: покупка жилой недвижимости. Договор долевого участия в строительстве жилья (в соответствиис 214-ФЗ) Чем это объясняется? Когда покупается квартира, тратится большое количество средств, и нужно, чтобы второй супруг знал о том, что эти средстватратятся, и дал на это согласие. Но почему тогда покупка коммерческой недвижимости не требует согласия супруга, хотя цены там гораздо вышей, чем цены на жилую недвижимость? Не ясно.

Важный вопрос. Вы знаете такую сделку, которая требует нотариального удостоверения, как завещание? Ситуация. Супруг приходит к нотариусу за открытием наследственного дела, но оказалось, что у его супруги уже было завещание, которое решало вопрос распределения имущества в его пользу. Супруг решил оспорить законность завещания, так как не было получено его согласие. Ответ: посредство составления завещания происходит распоряжение не общим имуществом, а личным и супружеской долей, поэтому согласия не требуется. Супруг отправился в прокуратуру, и прокуратура попросила нотариальную палату дать ответ, почему нотариус удостоверяет завещание с нарушением требований закона. Дело в том, что ответ, данный нотариусом, можно вывести из названия статьи, а в п.3 ст.35 говорится просто про совершение сделок. Наверное, исходя из логического толкования, ведь еще будут сталкиваться нормы о тайне завещания ГК, ответ дан правильно. Даже если в завещании будет написано, что завещается все имущество, станет понятно, что завещается только то имущество, которое останется после выделения супружеской доли. Что может с большим натягом ответить прокуратура: что когда составляется завещание, никакой доли нет, имущество общее, поэтому пока ничего не выделено, распоряжаться имуществом нельзя, таким образом, здесь есть распоряжение всем имуществом супругов. Но ведь здесь еще нет самого акта распоряжения.

При каких условиях данной сделки совершенная при нотариальной сделки, можно будет признать недействительной? Достаточно отсутствия нотариального удостоверенного согласия супруги. Либо необходимо доказать, что контрагент знал или должен знать об отсутствии сделки. Требуется доказать, что для п.3 ст.35 СК применяются правила п.2 ст.35 СК. На одной чаше весов интересы жены, на другой – интересы участников гражданского оборота.

Последствия совершения сделки без нотариально удостоверенного согласия супруга (п.3 абз.2 ст.35). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Давайте сравним п.2 и п.3 ст.35. Допустим, по п.2 произошло отчуждение автотранспортного средства супругом. Эта сделка не требовала нотариально удостоверенного согласия супруги. Супруга предъявляет в суд требование о признании данной сделки недействительной. Суд требует доказательств, потому что в данной ситуации именно супруга должна представить доказательства того, что контрагент по сделке знал или должен был знать о ее несогласии. Получить такие доказательства сложно, поэтому в большинстве случаев в таких исках будет отказано. Что происходит в п.3 ст.35: супруг продал квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруги. Супруга обращается в суд с требованием о признании данной сделки недействительной (задача на зачете будет сформулирована таким же образом). Что меняется в абз.2 п.3 ст.35: во-первых, здесь всплывает исковая давность (в п.2 такого срока нет, а значит, требования могут заявляться, невзирая на сроки давности); во-вторых, суд при отсутствии удостоверенного согласия признает сделку недействительной. Ситуация: квартира была очень хорошая, 1 млн. $. Что должен сделать покупатель такой квартиры, чтобы обезопасить себя от подобного судебного решения? (ситуация достаточно неприятная: последствие – двусторонняя реституция, квартиру вернут, а цена договора может быть указана ниже, чем есть на самом деле). Нужно проверить, состоит ли продавец в браке. Проверить можно только по штампу в паспорте. Такие дорогие квартиры не следует покупать по доверенности – вы рискуете никогда не увидеть паспорт продавца. Еще можно узнать в ФРС, каков режим этого имущества, как эта квартира приобреталась. Но если квартира приобретена путем участия в долевом строительстве жилья, можно и не обнаружить никаких следов супруги. Сложности и с коммерческой недвижимостью: она дороже стоит, согласие супруги на приобретения объекта не найти, потому что оно не требуется. Какую цель преследовал законодатель, вводя п.3: защита интересов супруги или третьих лиц? однозначно интересы контрагентов по сделке. Отказать в иске супруге мы можем, только применив п.2 ст.35 – потребовать доказательств того, что контрагент знал или должен был знать. Но причем здесь п.2 при п.3? Какую смысловую нагрузку несет п.3? п.3 ст.253 ГК: Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Но, однако, здесь есть и п.4: Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное. Именно этим воспользовался законодатель, когда формулировал в п.3 ст.35 особые правила совершения сделок. В тех материалах, которые были высланы на почту, есть одно показательное дело ВС Республики Марий Эл: было отказано в удовлетворении иску супруге муж которой продал торговый павильон со ссылкой на п.2 ст.35 СК: не был исследован факт, знал ли покупатель о несогласии супруги. По сути, суд прав, и пускай он ссылается на п.2, пока не внесены соответствующие изменения в п.3. А смысловую нагрузку абз.2 п.3 ст.35 мы придадим следующую: требование о получении нотариально удостоверенного согласия все равно остается, и если покупатель будет видеть штамп в паспорте продавца, и эти обстоятельства выяснятся в суде, сделка должна быть признана недействительной. По этой проблеме будет задача на зачете.

Ситуация с клиенткой: ее муж зарегистрировал в однокомнатной квартире, приобретенной ими в период брака, своего ребенка от другой женщины. Вопрос: имел ли муж право это делать, так как они оба собственники квартиры? Конечно, все собственники должны дать согласие даже на регистрацию несовершеннолетних детей, но их почему-то все равно регистрируют и так.

Ситуация (еще одна из задач на зачете). В период брака была приобретена квартира, зарегистрирована на имя супруга (в соответствии со ст.34 это не имеет никакого значения). Брак был расторгнут. Имущество супруги не делили (такой обязанности нет). Супруг решил продать квартиру. Требуется ли в этом случае нотариально удостоверенное согласие супруги? С режимом общей совместной собственности ничего не происходит, а значит, согласие требуется. Есть только один нюанс. Нужно понимать, что нет спора о том, требуется ли согласие. Речь идет о форме этого согласия. Есть две точки зрения на решение данной проблемы. Одни считают, что согласие не требуется: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. А в этом случае данные лица уже не являются супругами. Например, в Санкт-Петербурге не требуется нотариально удостоверенное согласие. Вторая точка зрения – нотариально удостоверенное согласие нужно, так как режим собственности не изменяется. Зачем люди принимают решение о регистрации брака? Затем, что они знают друг друга и доверяют друг другу, уважают друг друга. Поэтому законодатель именно для лиц, состоящих в браке, сформулировал особые правила распоряжения общим имуществом. В п.2 ст.253 ГК сформулировано общее правило: Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. П.4 ст.253 – возможность установления особого режима. В СК есть особые правила – п.3 ст.35. Регистрационная служба СПб считает, что данные лица уже не супруги, поэтому применяется п.2 ст.253 ГК.

Сложившаяся ситуация, которая подтверждается судебной практикой, позволяет оставить бывшую супругу без квартиры (не в период брака). В данной ситуации, первое, о чем нужно задуматься, это положение ст.34 СК о том, что имущество является общей совместной собственность супругов независимо от того, на чье имя оно приобретено. В свете изложенного, это правило нужно понимать очень осознанно. Представьте ситуацию: супруг с супругой расторгли брак, и супруга решила продать квартиру, зарегистрированную на имя супруга. Наша ФРС не зарегистрирует такую сделку, так как супруги нет в правоустанавливающих документах. Правообладатель – супруг. Права на это имущество у супругов равны, это имущество можно разделить, но для совершения сделки права супруга «равнее». Такова наша российская действительность.

Судебное решение по данному вопросу: в период брака была приобретена доля в праве собственности на квартиру. Через полгода после расторжения брака доля в праве собственности была отчуждена – бывший супруг продал ее. Через какое-то время супруга решила произвести раздел имущества и узнала, что доля отчуждена. Она предъявила требование о признании данной сделки недействительной в суд в Санкт-Петербурге. В иске было отказано со ссылкой на то, что в момент совершения сделки они супругами уже не являлись, поэтому п.3 ст.35 не применяется.

Иная ситуация. Супруг решил продать квартиру. Супруга удостоверила у нотариуса на это свое согласие. Эта сделка сорвалась. Через несколько лет они разъехались, а на руках у мужа осталось согласие на продажу квартиры. В СК нет никакого срока действия согласия, ничего не сказано о возможности и механизме отмены согласия. Что такое отмена согласия по своей природе? Что это за действие у нотариуса? Отмена односторонней сделки (доверенности, завещания – все это предусмотрено в ГК, а про согласие ничего не сказано). Два варианта: либо отменить согласие нельзя, либо нужно отменять по аналогии с ГК. Хочется сказать, что отменяется не сделка, а правовые последствия. Некоторые полагают, что отменять нотариально удостоверенное согласие нельзя, поскольку законом такое действие не предусмотрено. Но получается дискриминация: требуется согласие обоих сособственников. А тут получается, что супруга один раз согласилась, и ничего изменить не может, а супруг может менять свое решение в любое время. Еще один аргумент противников отмены: ведь завещание, доверенность, это все односторонние сделки, а какова все же природа согласия – не ясно. Можно ли говорить о том, что это односторонняя сделка? Смущает то, что когда имущество продается двумя сособственниками, и стороной договора выступают они оба, можно ли говорить о том, что эти два лица совершают две односторонние сделки, когда выражают волю на продажу имущества?

На практике нотариусы отменяют такие согласия. Может ли супруга не волноваться, если она отменила согласие? Нет, потому что отмененное согласие находится в руках супруга. В данном случае супруге следует уведомить тот орган, где будет предъявлено это согласие – то есть, регистрирующий орган. Тогда ФРС не станет регистрировать такую сделку.

Но здесь тоже все непросто. Ситуация. Супруг продает квартиру. Супруг добросовестный. Согласие супруги есть. Но супруга в этот момент пишет заявление в ФРС о своем несогласии. Поэтому, единственная гарантия – не платить ни копейки денег до получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Зачастую продавец выдвигает условием получение определенной суммы до получения свидетельства о праве собственности.

Я считаю, что было бы неправильно позволять супругам настолько легко отменять согласия. Нельзя предоставлять субъектам такие права, которые чрезвычайно угрожали бы гражданскому обороту. В принципе, было бы правильным ограничить возможность отмены согласия каким-либо сроком, например в течение 2х недель отменить согласие нельзя (примерный срок, необходимый для регистрации прав). Или установить срок действия согласия.

Обратите внимание на другую тонкость этого вопроса. Мы сейчас говорили о договоре купли-продажи квартиры. В данном случае договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. А ведь может быть и другая ситуация – когда договор вступает в силу с момента подписания в простой письменной форме, например, договор купли-продажи коммерческой недвижимости. И тут возникает следующая ситуация: в регистрационную службу представлен договор, который уже вступил в силу, для регистрации перехода права собственности. Платежи по договору уже осуществляются. И в этот момент мы получаем заявление супруги о несогласии на отчуждение. Вопрос: может ли супруга в данной ситуации отказаться от отчуждения имущества? Ведь сама сделка уже состоялась, договор представлен только для регистрации перехода права собственности. Возможность отказа в даче согласия здесь должна отсутствовать. Но ФРС откажет в регистрации права.

На зачете будет ситуация: лицо, выдавшее согласие, желало бы его отменить. Вопрос: можно ли это сделать? Каковы правовые последствия? и т.д.

Еще один вопрос: можно ли выдать нотариально удостоверенное согласие на то, что супруга согласна на совершение всех сделок с принадлежащими им объектами недвижимости, а также на совершение всех сделок по приобретению объектов жилой недвижимости навсегда вперед. Отношение к таким согласиям у нас в стране 50 на 50. Потому что есть сторонники, которые говорят, что не стоит усложнять ситуацию, дала супруга такое согласие – значит им так удобнее. А что же будет в этой ситуации, если у нас с отменой одного согласия такие проблемы. Сторонники упорядоченного оборота говорят, что если лица собираются заключить сделку, то на эту конкретную сделку и нужно давать согласие. Иначе потом будут проблемы с участниками гражданского оборота (а когда им говорят, что такие комплексные согласия очень удобны для оборота, они отвечают, что для оборота вообще удобно в браке не состоять).