Анализ проекта договора управления

АНАЛИЗ ПРОЕКТА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ,

ПРЕДЛАГАЕМОГО МУ «ИРЦ»

Сокращения:

ДУ –договор управления МУ ИРЦ

МКД –многоквартирный жилой дом

ОИ –общее имущество

УО– управляющая организация

ТКО –твердые коммунальные отходы

Правила –Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011.

В проекте договора отсутствует модельный список перечня

Общего имущества МКД.

В нем содержится лишь ссылка на нормы жилищного законодательства – что может входить в состав ОИ (см. п.2.2 Договора). При этом Приложение №1 к Договору имеет название «Акт о состоянии общего имущества МКД» и не содержит указаний о внутридомовых инженерных системах дома, колясочных, чердаках, пандусах, общедомовых приборах учета, механическом, санитарном и ином оборудовании, элементах благоустройства и др.

Таким образом, Приложение №1 должно иметь иное название – «Состав общего имущества МКД и его состояние», а графы включать исчерпывающий перечень ОИ, который приведен в п. 1.2 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491. По смыслу данного нормативно-правового акта, состав общего имущества определяется собственниками, а п.3 ст. 162 Жилищного кодекса прямо указывает: наличие состава общего имущества в договоре управления обязательно(а не акта о его состоянии).

Общедомовое имущество выступает ключевым предметом заключаемого договора управления МКД, его существенным условием. Надеясь на законодательство, где подробно описывается весь состав, составители данного Договора игнорируют такой важный момент, как составление отдельного списка для каждого МКД, включающего в себя объекты общего имущества. Заблуждение также основывается на п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491, в которых указаны границы внутридомовых инженерных систем, опираясь на которые можно отнести данные системы к общему имуществу (хотя и они в данном ДУ не приводятся).

Полагаем, что Приложение №1 должно выглядеть примерно в такой форме, в какой его предлагают многие региональные органы жилищного надзора. Например, Государственная жилищная инспекция Волгоградской области (http://gzhi.volgograd.ru), МБУ «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления» г. Самары http://samrc.ru. В распечатанном виде прилагается к данному обращению.

В договоре не прописаны действенные

Согласно п. 1 ст. 161.1, избрание совета дома является обязанностью собственников. Пункт 2 ст.161.1 обязывает орган местного самоуправления принять меры для избрания совета дома собственниками, если они не сделали это в течение календарного года. Получается, что органы МСУ априори заинтересованы в том, чтобы в МКД создавались советы. Однако договор управления МУ «ИРЦ» говорит об обратном. В нем не упоминается Совет дома в принципе и тем более порядок его взаимодействия с управляющей организацией, не оговаривается порядок проведения годовых общих собраний.

В Приказе Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления…» содержится еще ряд существенных пунктов, которые помогли бы собственникам эффективнее сотрудничать с УО. Однако они в Договоре МУ «ИРЦ» не учитываются. Например:

- порядок рассмотрения возражений собственников и пользователей помещений в отношении годового отчета УО в целом или его отдельных положений (п.14),

- список лиц, уполномоченных собственниками многоквартирного дома на взаимодействие с управляющей организацией и подписание актов выполненных работ (п.15),

- условие о порядке организации выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете: виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту, которые осуществляются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений (п.8),

- условие о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, включая участие в осмотрах общего имущества многоквартирного дома, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту (п.18),

- условие личного присутствия уполномоченного лица и (или) собственников помещений в многоквартирном доме во время выполнения работ (оказания услуг) управляющей организации или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомления с актами технического состояния многоквартирного дома (п.18).

ВЫВОД

В Жилищном кодексе РФ существенным условиям договора управления многоквартирным домом посвящена ч. 3 ст. 162, в соответствии с которой к ним отнесены: состав общего имущества; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Все эти существенные условия в предлагаемом варианте договора МУ «ИРЦ» представлены очень слабо, не проработаны. Разработчики фактически выборочно переписали нормы Жилищного кодекса и Правила предоставления коммунальных услуг (без учета изменений, вступивших в силу за последние полгода), а те условия, которые законодатель позволил конкретизировать, уточнить в договоре управления - проигнорировали.

Между тем МУ «ИРЦ» как представитель квалифицированного собственника мог бы способствовать сторонам договора составить по-настоящему точное, выгодное соглашение. В противном случае такие формальные договоры-копирки законов становятся бессмысленными и не позволяют эффективно управлять жилищным фондом города.